SENTÈNCIA RECURS D'APEL·LACIÓ Resum I.A. El Tribunal Superior de Justícia ha emès una sentència en relació a un conflicte entre el senyor Sainz, propietari d'un pis, i el senyor Pera, antic arrendatari del mateix. El senyor Sainz havia demanat la condemna del senyor Pera a pagar 7.570,28 EUR pels desperfectes existents en el pis al moment del seu retorn, així com altres despeses relacionades amb el consum d'aigua i calefacció. La sentència de primera instància havia condemnat el senyor Pera a pagar només 554,05 EUR pels desperfectes i 244 EUR per les despeses de calefacció i aigua. El Tribunal Superior de Justícia ha estimat parcialment el recurs d'apel·lació del senyor Sainz, condemnant el senyor Pera a pagar la suma de 7.570,28 EUR pels desperfectes ocasionats a la unitat immobiliària arrendada, incrementada amb els interessos legals des de la contesta a la demanda, així com el cost dels honoraris del Anaya per un import de 385,52 EUR, també incrementat amb els interessos legals des de la contesta a la demanda. La sentència també fa imposició de les costes processals generades en la instància al senyor Pera. Sentència Magistrats Alexandra Cornelia Sola Jaume Tor Porta Vincent Aniére TSJC.- 0000353/2021 ORIGEN: 3000318/2021 - 00 NIG: 5300542120210001532 PARTS: Apel·lant: Sr. Sainz Representant: Sra. Morillo Advocat: Sr. Gálvez Apel·lat: Sr. Pera Representant: Sr. Sainz Advocat: Sra. Téllez COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL: President: Sr. Vincent Anière Magistrats: Sr. Jaume Tor Porta Sra. Alexandra Cornella Sola OBJECTE: ARRENDAMENTS: SENTÈNCIA 007-2022 Andorra la Vella, el 17 de gener del 2022. En nom del Poble Andorrà.- Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades. En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, la qual expressa el parer del Tribunal. ANTECEDENTS DE FET 1.- En data 31 de maig de 2021, la representació processal del senyor Sainz interposà demanda pel procediment d'arrendaments contra el senyor Pera, tot sol·licitant la seva condemna a satisfer-li la suma de 7.570,28 EUR pels desperfectes existents en el pis arrendat al moment del seu retorn a la propietat, incrementada dels interessos legals des de la contesta a la demanda; la seva condemna també al pagament de 754,67 EUR en concepte de despeses de calefacció i d'aigua freda i calenta, incrementada de l'interès legal des de la contesta a la demanda; la seva condemna a satisfer-li la suma de 385,52 EUR en concepte de pagament de les despeses de l'acta de presència del saig, incrementada de l'interès legal des de la contesta a la demanda i al pagament de les costes processals, inclosos taxes judicials, honoraris d'advocat i procurador. 2.- En data 20 de juliol de 2021, la representació processal del senyor Pera contestà la demanda interposada de contrari, tot sol·licitant que es reconegués que només tenia un deute del 20% de les despeses de manteniment, per import de 554,05 EUR i de 244 EUR per despeses comunitàries de calefacció i aigua. 3.- Per Sentència de data 30 de setembre de 2021, l'Hble. Tribunal Unipersonal del Batlle, entre altres, decidí: "Primer.- que estimant parcialment la demanda formulada pel Sr. Sainz contra el Sr. Pera, ha de condemnar i condemna al darrer a pagar al primer les sumes de cinc-cents cinquanta-quatre euros amb cinc cèntims (554,05 EUROS) en concepte dels desperfectes ocasionats a la cosa arrendada segons s'ha raonat en el II.- Fonament de Dret i de dos-cents quaranta-quatre euros (244.- EUROS) en concepte de despeses pels subministraments d'aigua i calefacció de la unitat immobiliària d'autes pel període anant del mes d'octubre del 2019 i fins el 9 de març del 2020, sense que hi hagi lloc al còmput d'interessos legals segons es conté en la demanda. Segon.- assumint cada part les costes processals que hagi ocasionat a instància seva i satisfent les costes comunes, d'haver-n'hi, per meitat." 4.- Contra aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal del senyor Sainz en base, en síntesi, a considerar que la mateixa incorre en un error en la valoració de la prova, tot sol·licitant la seva estimació i la condemna de la defenent i recorreguda a l'abonament dels imports interessats en la seva demanda. 5.- Per la seva banda, la representació processal del senyor Pera s'oposa al recurs d'apel·lació tot considerant, en síntesi, que l'agent i ara part recurrent no ha acreditat l'estat del pis al moment del retorn de la seva possessió, tot afegint que alguns dels desperfectes es deuen al procés normal d'obsolescència dels aparells i de la vivenda i sol·licitant la desestimació del recurs d'apel·lació interposat i la confirmació de la Sentència impugnada, amb expressa condemna en costes de la part recurrent. 6.- Per Aute de data 7 de gener de 2022 es desestimà la pretensió probatòria interessada per la part recurrent en aquesta alçada. FONAMENTS DE DRET Primer.- La Sentència d'instància considera que en haver-se acreditat que el retorn de la possessió de la vivenda s'efectuà en data 9 de març de 2020 sense la realització de cap inspecció ocular per part del propietari, i havent-se realitzat l'acta de presència a l'immoble per part de la Anaya a requeriment del propietari en data 4 de maig de 2020, existeix el dubte en relació a si els desperfectes reclamats poden ser imputats a l'arrendatari. Considera també que cal reconèixer un procés normal d'obsolescència dels aparells electrodomèstics, mobiliari, parament i instal·lacions que no pot ser assimilat a un mal ús realitzat per l'arrendatari, i condemna a l'arrendatari a satisfer l'import per ell reconegut de 554,05 EUR, sense que la quantia a abonar s'hagi de veure incrementada dels interessos legals, en aplicació de la premissa "in illiquidis non fit mora". I pel que fa a la reclamació efectuada en concepte de despeses de calefacció i d'aigua freda i calenta, com sigui que la quantitat reclamada per aquest concepte, d'un import de 1.017,67 EUR comprèn el període del mes d'octubre de 2019 i fins el mes de setembre de 2020, havent però l'arrendatari retornat la possessió del pis el dia 9 de març de 2020 i tenint en compte també l'acompte efectuat pel mateix per aquests conceptes, el condemna a satisfer l'import per ell reconegut de 244 EUR, sense cap increment per interessos legals, hagut compte que "in illiquidis non fit mora". I és contra la mateixa que s'alça la part recurrent. Segon.- Resulta incontrovertit per les parts litigants que en data 2 de juliol de 2015 atorgaren un contracte d'arrendament sobre la unitat immobiliària pis 0-0 del bloc A, de l'XXXX i la plaça d'aparcament i traster número 00 de la planta de garatge 0. Resulta també incontrovertit que l'arrendatari retornà la possessió de les esmentades unitats immobiliàries el dia 9 de març de 2019, dipositant les seves claus a la bústia, en seguiment de les indicacions de la seva propietat. L'objecte de la discussió entre les parts radica en l'origen dels danys que presentava el pis al maig de 2020 -en què la Anaya, senyora S efectua la seva Acta de presència al mateix-, i en relació a l'import dels mateixos. Tercer.- En relació a la manca de realització d'una inspecció ocular del propietari dels pis al moment d'acceptar el retorn de la possessió per part de l'arrendatari i al transcurs de gairebé dos mesos entre aquest retorn i la realització de l'Acta de presència per part de la senyora Anaya, cal evidenciar que la situació de pandèmia que es va produir durant justament aquest període, amb una situació de confinament absolut des del dia 13 de març i fins justament a principis del mes de maig, porta a la Sala a concloure que la situació de la unitat immobiliària el dia 9 de març de 2020, s'havia de correspondre amb l'evidenciada per la senyora Anaya el dia 4 de maig del mateix any. En tot cas era un fet notori, per tant de no existir prova que acrediti l'eventual residència d'un tercer en la unitat immobiliària, és raonable entendre que el pis es trobava buit. Quart.- Pel que fa als desperfectes de la unitat immobiliària constatats per la senyora Anaya i reclamats per la propietat: En l'atorgament VIII.- del contracte d'arrendament atorgat entre les parts es va establir literalment "LA PART ARRENDATÀRIA reconeix rebre la unitat immobiliària arrendada, compreses les instal·lacions i serveis, obligant-se a guardar-la i conservar-la, així com a retornar-la en bones condicions al finir o rescindir-se aquest arrendament. També queda obligada a reparar a les seves costes qualsevol desperfecte que es produeixi a la cosa arrendada." Al contracte s'hi va adjuntar com a annex, un inventari del mobiliari i instal·lacions del pis, amb les corresponents fotografies. Així mateix, l'article 27 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes, en el seu apartat 8, obliga a l'arrendatari a retornar la finca a la fi de l'arrendament, tal i com l'havia rebut, salvat el deteriorament causat pel pas del temps i l'ús normal, o per causa inevitable. No obstant això, si el contracte ha tingut una durada inferior o igual al termini mínim que estableix aquesta llei, llevat del supòsit previst a l'apartat 3 de l'article 54 (o a 5 anys segons la redacció vigent entre el 6 de març de 2014 i el 13 de febrer de 2019) l'arrendatari ha de retornar la finca com la va rebre, també pel que fa a les instal·lacions i a la pintura. En qualsevol cas, si en el contracte no s'expressa quin era l'estat de la finca al moment de l'inici de l'arrendament, s'entén que estava en bon estat, llevat que es provi el contrari. Cinquè.- En relació als concrets desperfectes reclamats per la propietat, aquesta es refereix a l'estat de la pintura, del parquet, dels sòcols i a divers mobiliari malmès, com la falta de les potes del moble del menjador, la manca d'una cadira -trobant-se la resta mossegades-, la porta del rentaplats es trobava cedida, dos calaixos de la nevera trencats, la tapa del w.c. trencat, trobant-se també el vidre del moble de sota la pica trencat, tot afirmant que el seu origen es troba en la manca de cura en la seva utilització per part de l'arrendatari. Al respecte, la part recorreguda oposa en relació a la pintura, que el senyor Pera va pintar personalment el passadís i un dels dormitoris, que les taques que es deriven de les fotografies del Anaya no hi eren quan ells van retornar el pis i que a la factura s'hi comptabilitzen més metres quadrats (225) dels metres quadrats útils (80) dels que disposa el pis. Considera que la factura que es reclama es troba sobredimensionada. En relació al parquet, afirma que els danys que presenta havien de ser causats per l'anterior inquilí del mateix, que la factura comptabilitza més metres (70) dels que disposa el pis (80) tenint en compte que la cuina i el bany tenen rajola i que no s'ha acreditat que els danys que presentava haguessin estat causats per un gos. En relació a l'estat dels sòcols, reconeix el seu mal estat però insisteix en què aquesta ja hi era en iniciar la relació contractual amb la propietat del pis i que en tot cas pot derivar de l'ús habitual de productes de neteja sobre el mateix. Pel que fa a les cadires, afirma que ja es trobaven rossegades a l'inici de la relació contractual i que en l'acta del Anaya només es mostren quatre potes deteriorades havent-ne adquirit la propietat i reclamat sis, essent a més les mateixes noves i d'una millor qualitat. Pel que fa a la porta del rentavaixelles, reconeix que aquesta ja cedia quan va deixar el pis tot i que afirma que el mateix funcionava perfectament. Considera però que en tenir certa antiguitat el seu cost de reparació no li pot ser repercutit. En relació als calaixos de la nevera, tot i reconèixer que els mateixos es trobaven trencats, considera que donada la seva antiguitat, no li pot ser repercutit el cost íntegre dels mateixos. Pel que fa a la tapa del W.C. i al vidre del moble del bany, tot i que també reconeix haver-los causat, considera que les hores d'operaris que consten en la factura són excessives, entenent que la seva trencadissa també deriva del seu ús habitual. I en relació a les potes del moble del menjador, considera també que l'import que consta en la factura i que es reclama és excessiu. A més, oposa també a les pretensions de la part recurrent, que no adjunta cap acreditatiu d'haver abonat els imports reclamats. Sisè.- Pel que fa als desperfectes reclamats en general, la Sala ha de convenir amb la part recurrent que els mateixos no deriven de l'ús normal del pis ni són causats específicament pel pas del temps, sinó que els desperfectes evidenciats requereixen un mal ús tant del pis com de les seves instal·lacions. Al respecte, aquesta Sala va manifestar en, entre altres, la Sentència de data 24 de juliol de 2018, rotlle número 212/2018, que resulta plenament d'aplicació al present supòsit: "L'article 27 de la LAFU en el seu apartat 8è disposa que l'arrendatari està obligat a "retornar la finca a la fi de l'arrendament tal com l'ha rebut, salvat el deteriorament causat pel pas del temps i l'ús normal, o per causa inevitable. No obstant això, si el contracte ha tingut una durada inferior o igual a cinc anys, l'arrendatari ha de retornar la finca tal com la va rebre, també pel que fa a les instal·lacions i la pintura. En qualsevol cas, si en el contracte no s'expressa quin era l'estat de la finca en el moment de l'inici de l'arrendament, s'entén que estava en bon estat, llevat que es provi el contrari". Aquest precepte legal ja era vigent quan intervenia el contracte d'arrendament entre les parts el dia 24-9- 2014 de tal manera que, quan el Sr. retornava la possessió de l'immoble arrendat, en no haver transcorregut els 5 anys indicats, aquest havia de trobar- se l'estat que es descrivia en el pacte 6è del contracte ("la part arrendatària reconeix que rep la cosa arrendada en perfecte estat reformada en la seva totalitat durant el tercer trimestre del 2013 (compreses les instal·lacions i els serveis i la pintura de color blanc) (···)". Amb l'ànim encara de ser més precisos en la nostra motivació indicarem que tampoc els danys constatats corresponen a un ús normal. En efecte, examinant- se les fotografies incorporades a l'acta d'inspecció ocular s'observa com les taques figurant en les parets i les ratllades i cops al parquet són les pròpies a una manca de cura en l'ús de l'immoble. En efecte, no es tracta d'incidències imputables al pas del temps sinó que corresponen a fregades, que revelen que no s'ha realitzat un ús acurat del xalet. Quant als problemes constatats en la placa de cocció, res en les actuacions permet considerar que els danys que presenta es situïn en la part interior del vidre tal i com en aquesta alçada ho invoca per primer cop la part recurrent, de tal manera que ha de presumir-se que aquests són imputables a l'arrendatari. En aquestes coordenades, és de manera ajustada a dret i a les circumstàncies concurrents que la Sentència dictada per l'Hble. Sr. Batlle condemnava el Sr. a assumir el cost de reparació corresponent als desordres constatats en parets (brutes i amb nombrosos forats), parquet (cops i ratllades) i vitroceràmica trencada, aplicant si esqueia la fiança inicialment dipositada al cost d'aquests." I resulta d'aplicació al supòsit que ens ocupa per quant, en aquest cas no només no havien transcorregut encara els 5 anys de durada del contracte, havent doncs de retornar l'arrendatari, per imperatiu legal, la finca en les mateixes condicions en què la va rebre -que si no s'han acreditat existeix la presumpció iuris tantum de què es trobava en bon estat-, sinó també perquè en aquest supòsit el propi arrendatari va manifestar en el contracte que la mateixa es trobava en bon estat, sense haver fet cap menció d'existència de desperfectes derivats de l'ús del pis per part de l'anterior inquilí, tal i com ara pretén afirmar. Noti's que els desperfectes del parquet i sòcols són fàcilment evidenciables com per fer-los constar en el contracte de ser preexistents al seu atorgament. I noti's també com l'estat dels mateixos, perfectament evidenciat en l'Acta de la senyora Anaya, senyora S, no deriva del simple pas del temps, requerint una actuació negligent que doni lloc a la seva producció. Sense oblidar, a més, que en el mateix Atorgament VIII del contracte d'arrendament abans referit, la part arrendatària es va obligar a reparar qualsevol desperfecte que es produís en la cosa arrendada. Pacte que no va complir, tal i com s'evidencia dels propis desperfectes reclamats. Per tant no només no va tenir cura de la unitat immobiliària amb la diligència que li era exigible, sinó que ni tan sols va reparar i/o substituir les peces del mobiliari i electrodomèstics del pis que ser li anaven trencant, malgrat el compromís assolit al respecte, no podent-se doncs queixar de què en no haver-ho fet, ho faci la propietat, al seu càrrec. Pel que fa al cost de les obres, reparacions i substitucions del mobiliari danyat, en no haver practicat tampoc una prova pericial que acreditès el pretès sobredimensionament de les factures reclamades per la propietat, no existeix cap prova de què l'import de les factures reclamades no sigui l'adequat a l'obra efectuada ni al preu de les substitucions realitzades i derivades totes elles de la seva negligent utilització del pis arrendat, ni tampoc de la pretesa pertinència del percentatge de la mateixa que la part recorreguda pretén abonar amb el vist-i-plau de la Sentència d'instància. En conseqüència, aquest greuge ha de ser estimat. Setè.- Pel que respecta als honoraris del Anaya quina presència va haver de requerir l'arrendador per acreditar l'estat del pis arrendat, donada la seva necessitat per fonamentar la demanda i la seva utilitat per la resolució del plet, aquests hauran de ser suportats per l'arrendatari en constituir una despesa necessària per l'arrendador. Vuitè.- Pel que fa a l'import reclamat en concepte de consums d'aigua i calefacció Al respecte la propietat del pis afirma que malgrat el període liquidat per aquests conceptes va d'octubre de 2019 a setembre de 2020, per un import de 1.017,67 EUR i que l'arrendament va finir el dia 9 de març de 2020, aquest import íntegre reclamat va ser consumit per l'arrendatari, ja que a partir de què ell va deixar la unitat immobiliària cap altre inquilí la va ocupar. Tot i que per acreditar aquest extrem interessà la pràctica d'una prova documental que no ha estat admesa per la Sala, el cert és que de l'Acta de la senyora Anaya es deriva que el dia que s'hi personà (4 de maig) no hi havia electricitat (foli 73), extrem que ratifica que cap inquilí no hi havia a l'interior del pis de costant referència. Ara bé, com sigui que certament el certificat de despeses comunitàries que obra als autes (foli 81) resulta excessivament genèric, desconeixent- se si durant els mesos d'abril a setembre de 2020 es va generar alguna despesa de calefacció i d'aigua freda i/o calenta en concepte de mínims, donada la naturalesa dels serveis de què es tracta -que no podria ser repercutida al senyor Pera per haver deixat el pis el dia 9 de març-, procedirà desestimar aquest greuge i confirmar en aquest sentit la Sentència d'instància. Procedeix, en conseqüència la desestimació d'aquest greuge. Novè.- L'estimació substancial de la demanda, en més d'un 80% de la reclamació continguda en la mateixa, comportarà la imposició del pagament de les costes generades en la instància a la part defenent, de conformitat tant amb la nostra reiterada i constant jurisprudència com amb el contingut de l'article 350.2 del Codi de procediment civil. Desè.- L'estimació parcial del recurs d'apel·lació interposat comporta que no s'hagin d'imposar les costes processals generades en aquesta alçada, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil. Decisio En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil, DECIDEIX Primer.- ESTIMAR de forma substancial el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del senyor Sainz contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal unipersonal del Batlle en data 30 de setembre de 2021, en el sentit de condemnar al senyor Pera a satisfer l'import reclamat en concepte de desperfectes ocasionats a la unitat immobiliària arrendada, que ascendeix a la suma de 7.570,28 EUR, incrementada amb els interessos al tipus legal des de la contesta a la demanda, així com el cost dels honoraris del Anaya per un import de 385,52 EUR, incrementada també amb els interessos legals des de la contesta a la demanda; tot confirmant la resta de pronunciaments de la resolució d'instància. Segon.- FER imposició de les costes processals generades en la instància al senyor Pera. Tercer.- NO FER especial pronunciament en relació a les costes processals generades en aquesta alçada. Aquesta sentència és ferma i executiva. Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem. Subir Diccionario RAE