I. Faits, cadre procédural et contexte du litige

A. Origine du litige et prétentions des parties

Juridiction andorrane, —

Faits et procédure

Deux sociétés sont copropriétaires des unités immobilières de l'immeuble « O », situé à Andorre-la-Vieille (adresse non précisée dans la décision, « XXXX » dans le texte) : la société Guerrero, SA, propriétaire des lots de la cage A, et la société Z, SA, propriétaire de ceux de la cage B. Les parties communes comprennent deux niveaux de stationnement, la toiture, la façade et l'accès aux deux cages.

La société El­ías, ORG_1, dont l'objet social est l'administration de biens immobiliers et dont l'administrateur unique est M. Gaya, a émis deux factures à l'encontre de Guerrero, SA, les 20 novembre 2017 et 31 janvier 2018, pour un montant de 5 266,80 € et 438,90 €. Elles rémunéraient des tâches d'administration de la quote-part indivise de Guerrero sur les parties communes, sur une durée de 39 mois, à raison de 140 € par mois. Après une mise en demeure du 23 novembre 2017, Guerrero a contesté, le 29 novembre 2017, avoir donné mandat pour cette administration, en rappelant que la gestion devait être conduite collectivement par les copropriétaires.

Par demande du 15 février 2018, formée selon la procédure abrégée, El­ías a réclamé 5 731,34 € en principal, outre les frais de mise en demeure et les intérêts légaux. Guerrero s'est opposée à la demande le 1er mars 2018.

Le tribunal unipersonnel a fait droit à la demande par sentence du 1er septembre 2021, condamnant Guerrero au paiement de la somme réclamée, majorée des intérêts légaux à compter du 1er mars 2018, ainsi qu'aux dépens. Guerrero a interjeté appel le 7 octobre 2022. Elle invoquait une erreur dans l'appréciation des preuves, soutenant qu'aucun contrat de services ni aucune prestation rémunérée n'étaient établis, que les doubles des factures pouvaient provenir du représentant légal d'El­ías, lui-même représentant de Z, et que les témoignages ne permettaient pas de démontrer un mandat exprès. El­ías a conclu à la confirmation intégrale du jugement.

Par décision du 22 mars 2022, la cour a admis la production par Guerrero d'une série de factures émises par El­ías entre janvier 2018 et août 2021, d'un montant unitaire de 140 €.

La décision commentée est l'arrêt rendu en appel le 26 octobre 2022.

Question de droit

La question centrale est la suivante : une société d'administration de biens peut-elle obtenir le paiement d'honoraires pour la gestion des parties communes d'un immeuble en copropriété, en l'absence de tout écrit et lorsque la gestion alléguée s'inscrit dans des relations familiales entre les associés des copropriétaires ?

Cette question implique deux points :

• Le fondement de l'action. La cour relève que la demande était fondée sur l'exécution, ou l'inexécution, d'un contrat et non sur l'enrichissement injuste ou la gestion d'affaires d'autrui. Elle en déduit que la première question est celle de l'existence d'un contrat de service.
• La charge et l'appréciation de la preuve. La cour rappelle que le contrat de service est non formel et que son existence peut être établie par tous moyens. El

Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.

B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction

Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 26 d'octubre del 2022 - ROJ: STSJAD 260/2022 s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.

II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés

A. La question juridique centrale soumise au juge

La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (cassation_totale), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.

B. Corpus normatif et textes de référence cités

L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :

• Corpus normatif applicable en Principauté d'Andorre (jurisprudence)
• Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle

III. Solution retenue et architecture de la motivation

A. L'articulation du syllogisme juridictionnel

Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :

B. Dispositif et sens de la décision

Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :

Cette motivation met en évidence le soin apporté par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.

IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques

A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté d'Andorre)

Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en matière de jurisprudence. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.

B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens

• Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
• Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
• Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 26 octobre 2022 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté d'Andorre.