Résumé éditorial

# STSJAD, Sala Civil, 17 de juliol del 2023, núm. 205/2023 (Recurs 328/22) > Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 17 de juliol del 2023, núm. 205/2023, recurs 328/22 ([Lire sur source officielle](https://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/)) --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige s'inscrit dans le cadre de l'exécution d'un bail d'habitation conclu pour une durée de cinq ans et portant sur l'appartement 4 du bloc A (deuxième étage) de l'immeuble dénommé « Edifici E », sis à une adresse non précisée dans la décision (désignée « XXXX »). Bien qu'aucun contrat écrit n'ait été formellement versé aux débats, l'existence de la relation locative et ses modalités financières de base ne font l'objet d'aucune contestation entre les parties : le loyer mensuel était convenu à la somme de 500 euros, hors charges relatives aux fournitures de chauffage, d'eau chaude, d'eau froide et d'électricité. La situation patrimoniale et juridique du bailleur initial a connu d'importantes vicissitudes. Par une décision du 31 juillet 2018, la procédure de redressement judiciaire (« *arranjament judicial* ») ouverte à l'égard de la société bailleresse B, SA a été convertie en faillite (« *fallida* »), procédure collective étendue à la faillite personnelle de son dirigeant, M. Sarabia. Dans le cadre de ces opérations, une administratrice judiciaire a été désignée et maintenue dans ses fonctions pour administrer le patrimoine de la société et du dirigeant failli, comprenant notamment l'immeuble d'habitation collective au sein duquel logeait la locataire, Mme Sanç. Ultérieurement, par décision du 10 juillet 2019, une seconde administratrice judiciaire a été nommée pour agir seule ou conjointement avec la première désignée. La gestion opérationnelle des baux de l'immeuble a été effectivement reprise par l'administration judiciaire à compter du mois de novembre 2018. Afin d'assurer la gestion de l'immeuble (2e phase, blocs A et B), l'administration judiciaire a ensuite mandaté une agence immobilière au cours du mois d'août 2019. Toutefois, dès le mois de novembre 2018, la locataire a cessé de s'acquitter régulièrement de ses loyers et des charges de consommations énergétiques, à l'exception d'un versement isolé de 550 euros effectué le 27 décembre 2018 au profit de l'administration judiciaire. Le 3 décembre 2019, Mme Sanç a manifesté sa volonté de quitter les lieux, puis a restitué la possession du bien et remis les clés le 6 décembre 2019 à une mandataire de la gestion locative. À cette occasion, des dégradations ont été constatées dans les lieux loués, et un relevé faisant état d'un arriéré de loyers et de consommations d'un montant total de 7 469,78 euros lui a été signifié. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par exploit introductif d'instance en date du 4 février 2020, l'administration judiciaire de la société B, SA et de M. Sarabia a assigné Mme Sanç devant le Tribunal de première instance (*Tribunal Unipersonal del Batlle*) selon la procédure abrégée. La partie demanderesse sollicitait la condamnation de la locataire au paiement de : - 7 969,78 euros au titre des loyers impayés et des régularisations de charges relatives aux fournitures de chauffage, d'électricité, d'eau chaude et d'eau froide, assortis des intérêts légaux échus à compter de chaque exigibilité jusqu'à complet paiement ; - un montant à chiffrer en cours d'instance pour les dégradations locatives constatées lors de la restitution des lieux ; - les dépens de l'instance, comprenant les honoraires d'avocat et de procureur (*procuradora*). Régulièrement assignée, Mme Sanç ne s'est pas présentée à l'audience fixée au 28 juillet 2020 pour déposer ou formuler sa réponse à la demande (*contesta a la demanda*). En conséquence, le tribunal a constaté sa défaillance et l'a déclarée en état de défaut procédural (*situació de rebel·lia processal*) par ordonnance (*Aute*) du 29 juillet 2020. La défenderesse n'a constitué avocat et n'est intervenue à l'instance qu'ultérieurement, à l'occasion de la phase probatoire (*tràmit de proves*), en sollicitant la réalisation de diverses mesures d'instruction et en développant ses prétentions dans son mémoire de conclusions récapitulatives. Par jugement rendu le 20 octobre 2022, le *Batlle* a : 1. Accueilli pour l'essentiel la demande formée par les représentants de la société B, SA et de M. Sarabia, en condamnant Mme Sanç à verser la somme réclamée de 7 969,78 euros, augmentée des intérêts légaux échus non pas depuis chaque échéance mais à compter de la date de la réplique/contestation à la demande, jusqu'à parfait règlement ; 2. Mis l'intégralité des dépens de première instance à la charge de la partie défenderesse. Mme Sanç a interjeté appel de cette décision devant la chambre civile du Tribunal Supérieur de Justice d'Andorre (*Tribunal Superior de Justícia*). Elle sollicitait l'infirmation intégrale du jugement de première instance et le rejet des prétentions de la bailleresse, avec condamnation de cette dernière aux dépens. Au soutien de son recours, l'appelante soutenait que le tribunal avait commis une erreur manifeste dans l'appréciation des preuves : - Elle invoquait l'application de l'article 24.4 de la loi sur le bail à loyer des immeubles urbains (*Llei d'arrendament de finques urbanes* - LAFU, numérotation alors en vigueur), arguant qu'elle était légitimée à suspendre le paiement tant des charges que du loyer principal en raison de manquements graves et répétés du bailleur. - Elle arguait que les services essentiels de chauffage et d'eau chaude subissaient des dysfonctionnements majeurs, voire une interruption totale en raison d'un défaut récurrent d'entretien et de livraison de combustible (fioul). - Elle excipait d'une absence de relevé, de justificatif et de notification individualisée des consommations réclamées, ainsi que de la caducité du certificat d'habitabilité (*cèdula d'habitabilitat*) de l'immeuble. En réplique, l'administration judiciaire des intimés a conclu à la confirmation pure et simple de la décision entreprise et à la condamnation de l'appelante aux entiers dépens d'appel. L'intimée soulignait le comportement procédural dilatoire de la locataire, initialement défaillante, et relevait que les simples plaintes adressées au médiateur public (*Raonador del Ciutadà*) ou les échos de presse ne sauraient prouver la réalité de manquements imputables au bailleur sur une durée de trois ans. Surtout, elle rappelait que l'exonération du loyer sur le fondement de la LAFU exige la preuve d'un dol du bailleur, laquelle faisait radicalement défaut en l'espèce, les organes de la faillite ayant déployé toutes les diligences requises pour restaurer la viabilité technique de l'immeuble dès leur prise de fonctions en novembre 2018. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La juridiction d'appel était confrontée à une problématique centrale articulant le droit commun synallagmatique et le régime spécial des baux d'habitation : Dans quelle mesure et à quelles conditions probatoires un locataire peut-il valablement opposer l'exception d'inexécution (*exceptio non adimpleti contractus*) pour s'exonérer unilatéralement, non seulement du coût des fournitures et charges accessoires, mais également de la totalité de la créance locative principale, en alléguant des défaillances dans la fourniture de services d'eau chaude et de chauffage ainsi que l'expiration administrative du certificat d'habitabilité ? À cette question principale s'ajoutait une interrogation subsidiaire relative au régime probatoire du dol exigé par l'article 24.4 LAFU : des récriminations collectives auprès du médiateur national, des articles de presse non datés et des témoignages imprécis suffisent-ils à caractériser une faute intentionnelle ou une inexécution d'une gravité telle qu'elle rend les lieux inhabitables et justifie la rétention totale des loyers sans consignation préalable ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le Tribunal Supérieur de Justice d'Andorre a articulé son raisonnement en plusieurs étapes successives, touchant d'abord à la procédure, puis à la hiérarchie des normes applicables à l'inexécution contractuelle en matière de bail urbain, pour enfin examiner l'administration de la preuve factuelle. #### 1. Les incidences de l'intervention tardive du plaideur défaillant Sur le plan procédural, la cour constate que, bien qu'ayant été déclarée en défaut procédural (*rebel·lia processal*) par ordonnance du 29 juillet 2020 faute de s'être présentée à l'audience de réponse, Mme Sanç conservait la faculté d'intervenir ultérieurement à l'instance à compter du stade de l'administration des preuves (*tràmit de proves*), ce qu'elle a fait en formulant des offres de preuve et en concluant au fond. Toutefois, les juges d'appel relèvent avec force que cette stratégie procédurale porte nécessairement atteinte aux droits de la défense de la partie demanderesse ou en complique significativement l'exercice, cette dernière ayant été privée de la possibilité d'anticiper la ligne argumentative adverse et d'y adapter l'offre de ses propres moyens probatoires. #### 2. La distinction fondamentale des régimes d'inexécution sous l'empire de la LAFU Analysant le cadre légal de l'ancien article 24 de la LAFU (devenu article 23), la juridiction d'appel opère une gradation rigoureuse des sanctions de l'inexécution attachées aux prestations accessoires (chauffage et eau chaude) : - *En cas de défaut de fourniture ou de fourniture notoirement irrégulière ou déficiente* (art. 24.2) : le preneur est libéré de la seule obligation de régler le coût du service pendant la période de défaillance. - *En cas de manquement imputable à la faute ou à la négligence du bailleur* (art. 24.3) : le locataire a droit à une indemnité équivalente au coût dudit service durant cette même période, mais cette indemnisation ne l'autorise en aucun cas à suspendre le règlement du loyer principal. - *En cas d'inexécution procédant du dol du bailleur* (art. 24.4) : le preneur est intégralement exonéré du paiement du loyer pour toute la durée où la prestation a fait défaut. Se référant expressément à sa jurisprudence antérieure (arrêt de principe du 30 novembre 2017, rôle 346-2017), la cour réaffirme que cette libération exceptionnelle suppose la démonstration formelle d'une « attitude dolosive, c'est-à-dire volontaire ou intentionnelle du bailleur ». Parallèlement, la juridiction rappelle l'articulation entre ce texte spécifique et l'obligation générale de délivrance et d'entretien pesant sur le bailleur en vertu de l'article 25 de la LAFU (garantir la jouissance paisible, maintenir l'immeuble en état de servir à l'usage contractuel). Intégrant l'apport de la jurisprudence constitutionnelle andorrane (Tribunal Constitucional, 13 juillet 2020, cause 2019-81-RE), la cour admet que, dans le cadre d'un contrat synallagmatique comportant des obligations interdépendantes, des désordres d'une gravité telle qu'ils empêchent une personne de vivre dignement dans le logement loué sont de nature à justifier la suspension unilatérale de l'obligation de payer les loyers jusqu'à la réalisation des travaux curatifs. #### 3. Le défaut d'établissement du dol et de l'atteinte à l'habitabilité digne Appliquant ces règles aux faits souverainement débattus, la cour écarte point par point l'argumentation de l'appelante : - *L'absence d'actes d'opposition contemporains des faits*

STSJAD ANDORRA, a 17 de juliol del 2023 - ROJ: STSJAD 205/2023

STSJAD ANDORRA, a 17 de juliol del 2023 - ROJ: STSJAD 205/2023

Sources citées

Jurisprudence (1)