I. Faits, cadre procédural et contexte du litige

A. Origine du litige et prétentions des parties

STSJAD 29/2025 : Tribunal superior de justícia d'Andorra, Sala Civil, 11 juin 2025

Faits et procédure

Le 15 novembre 2021, deux sociétés, la société propriétaire (C, SAU, demanderesse en première instance) et la société locataire (B, SLU), concluent un contrat de bail portant sur un appartement, une place de parking et un cellier situés dans une résidence de Sant Julià de Lòria. Le bail prend effet le 22 novembre 2021 pour une durée de cinq ans, moyennant un loyer mensuel de 900 euros, indexé sur l'IPC. La clause huitième, reproduite dans la décision, réserve les unités immobilières « exclusivement » au logement d'une personne physique déterminée, M. Amador, et de sa famille proche. Elle interdit toute autre activité, y compris la sous-location, et prévoit qu'en cas de résidence d'une autre personne, une novation contractuelle doit intervenir (fonaments, deuxième et cinquième considérants).

Une inspection des lieux constate que M. Amador n'y réside plus et que des salariés de la locataire y vivent. La propriétaire notifie alors la résolution du contrat pour inexécution de plusieurs obligations, mais la lettre n'est pas reçue par la locataire (fonaments, troisième considérant).

Saisi le 15 mai 2024, le juge unipersonnel du Batlle, par jugement du 14 janvier 2025, prononce la résolution du bail pour inexécution contractuelle. Il condamne la locataire au paiement de 2 754 euros d'arriérés (mars à mai 2024, après imputation d'une caution de 1 800 euros), à une indemnité d'occupation de 918 euros mensuels, à l'expulsion et aux dépens. Il rejette en revanche la pénalité contractuelle de 10 % (antécédent 3).

La société locataire interjette appel sur le fondement des numéros 2 et 4 de l'article 332 du Code de procédure civ

Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.

B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction

Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 11 de juny del 2025 - ROJ: STSJAD 29/2025 s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.

II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés

A. La question juridique centrale soumise au juge

La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (confirmation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.

B. Corpus normatif et textes de référence cités

L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :

• Corpus normatif applicable en Principauté d'Andorre (jurisprudence)
• Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle

III. Solution retenue et architecture de la motivation

A. L'articulation du syllogisme juridictionnel

Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :

B. Dispositif et sens de la décision

Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :

Cette motivation met en évidence le soin apporté par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.

IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques

A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté d'Andorre)

Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en matière de jurisprudence. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.

B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens

• Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
• Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
• Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 11 juin 2025 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté d'Andorre.