Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 11 juin 2025, n° 000095/2025 (ROJ: STSJAD 38/2025)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire soumise à la chambre civile du Tribunal supérieur de justice d'Andorre (Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra) s'enracine dans l'exécution puis l'extinction d'un contrat de bail d'habitation urbain. En date du 28 février 2023, une convention locative relative à un bien immobilier à usage d'habitation avait été formalisée par écrit. La comparution et la désignation des parties à l'acte comportaient une clause d'identification spécifique qui allait cristalliser le contentieux ultérieur : y figurait, d'une part, la société commerciale B, SLU — représentée par son administrateur unique, M. Tamarit —, stipulée expressément comme intervenant « en cet acte au nom et en représentation de la partie propriétaire, ci-après la PARTIE BAILLERESSE » (« en aquest acte en nom i representació de la part propietària, en el successiu la PART ARRENDADORA ») ; et, d'autre part, le preneur, M. Conde, agissant en son nom personnel en qualité de « PARTIE PRENEUSE » (« PART ARRENDATÀRIA »). Le préambule exposait sans équivoque que la partie bailleresse était propriétaire du bien loué, tout en omettant d'indiquer nommément l'identité physique ou morale exacte dudit propriétaire, lequel était en réalité un tiers, M. Castrillo.

À l'issue de quelques mois d'occupation, les parties convenaient d'une résiliation amiable du contrat d'arrendement avec effet rétroactif ou fixé au 5 décembre 2023. Lors de l'entrée dans les lieux, le locataire avait constitué entre les mains de la société gestionnaire une caution légale ou contractuelle (fiança) d'un montant total de 5 600 euros, destinée à garantir la bonne exécution des obligations locatives et la remise en état des lieux.

Les difficultés surgirent au stade de la restitution de ladite garantie financière. Par lettre du 21 décembre 2023, le conseil de M. Conde mit en demeure la société B, SLU de procéder à l'arrêté des comptes locatifs (passament de comptes) ainsi qu'aux démarches nécessaires au remboursement intégral du dépôt de garantie de 5 600 euros. Le même jour, l'agence immobilière répondit par courrier électronique en refusant le déblocage immédiat des fonds. Elle justifiait sa réticence en exposant que l'appartement avait été restitué dans un état de dégradation manifeste, que de multiples éléments mobiliers manquaient au sein de l'unité louée, et déclarait formellement à l'attention du preneur : « nous sommes en train de retenir le propriétaire de déposer une plainte pour vol et inexécution contractuelle » (« estem frenant al propietari de posar una demanda per robatori i incompliment del contracte »).

La situation demeura sans issue pendant plusieurs mois. Le 18 juin 2024, le conseil du locataire adressa une nouvelle réclamation formelle à la société B, SLU, observant qu'aucun décompte de liquidation, aucun justificatif des dégradations alléguées et aucune facture afférente aux biens manquants ne lui avaient été transmis, et lui notifia son intention d'engager à son encontre des poursuites judiciaires. L'agence immobilière répliqua par courriel le jour même, indiquant qu'elle transmettait la sommation directement à « la propriété » afin que l'avocat de celle-ci prenne contact avec le conseil du preneur. Le lendemain, 19 juin 2024, la société B, SLU précisait par un nouveau courriel qu'il apparaissait préférable de « traiter directement avec le propriétaire de la maison ».

En réponse, l'avocat du preneur manifesta sa surprise, soutenant que la société B, SLU s'était comportée, tout au long de la relation contractuelle et post-contractuelle, comme la bailleresse et propriétaire légitime, sans jamais avoir émis la moindre réserve préalable ni décliné sa qualité.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Estimant que la société B, SLU devait être tenue personnellement en qualité de « bailleresse-débitrice » (« arrendadora-deutora ») de l'obligation de restitution de la caution, M. Conde introduisit, le 22 juillet 2024, une demande en justice devant la juridiction de première instance d'Andorre (la Batllia), au visa de la législation spéciale sur les baux urbains (procédure enregistrée sous le numéro 4000323/2024).

Dans son mémoire en défense, la société B, SLU souleva à titre principal une exception de procédure péremptoire tirée du défaut de légitimation passive (manca de legitimació passiva). L'agence soutenait qu'elle n'avait jamais contracté à titre personnel en tant que bailleresse, mais avait agi en qualité de simple mandataire et intermédiaire pour le compte du propriétaire de l'immeuble, le nommé M. Castrillo. Elle arguait dès lors que, n'étant pas titulaire du rapport contractuel substantiel, elle ne pouvait être condamnée à restituer sur ses deniers propres des fonds relevant de l'économie interne du bail liant le bailleur au preneur.

Par jugement rendu le 27 janvier 2025, la magistrate instructrice de première instance (la Sra. Batlle) accueillit l'exception soulevée par la défenderesse. Le tribunal jugea que la société B, SLU était dépourvue de légitimation passive, débouta M. Conde de l'intégralité de ses prétentions et le condamna aux entiers dépens de première instance, y compris les honoraires d'avocat et de mandataire ad litem (procuradora). Pour statuer ainsi, la décision de première instance releva que le contrat d'arrendement avait été expressément conclu par la société B, SLU agissant « au nom et en représentation de la partie propriétaire », excluant ainsi qu'elle eût pu revêtir la qualité matérielle de bailleresse.

M. Conde interjeta appel de cette décision devant la chambre civile du Tribunal supérieur de justice d'Andorre (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra), formant le recours n° 43/2025.

Au soutien de son recours, l'appelant sollicitait l'infirmation du jugement querellé et la condamnation de la société B, SLU au paiement de la somme principale de 5 600 euros au titre de la caution non restituée, avec charge des dépens des deux instances. Son argumentation s'articulait autour de trois axes fondamentaux :

1. Des vices procéduraux entachant le mémoire en réponse adverse : l'appelant dénonçait des irrégularités et contradictions internes dans les écritures de la société B, SLU, soutenant que l'exception de défaut de légitimation passive aurait dû être soulevée et traitée sous la forme d'un incident de procédure autonome et non tranchée au fond dans le cadre d'un débouté de la demande (visant implicitement ou explicitement les articles 133.3, 254 et 257 du Code de procédure civile andorran — Codi de procediment civil, CPC).
2. Une erreur manifeste dans l'appréciation des éléments de preuve : M. Conde affirmait que la société demandée n'avait jamais justifié ni prouvé son intervention en tant que simple intermédiaire lors des pourparlers, de la signature ou