I. Faits, cadre procédural et contexte du litige

A. Origine du litige et prétentions des parties

STSJAD 116/2025 (ECLI:AD:TSJADAD:2025:116)

Faits et procédure

Par acte de vente intervenu en 2019, Mme Ayuso a acquis, par l'intermédiaire de la société ORG_0, propriétaire de l'agence immobilière C, un appartement, une place de stationnement et un débarras situés dans un même ensemble résidentiel. Selon la décision, le représentant de l'agence lui avait fait visiter une place de stationnement numérotée 3, située dans un autre bloc, contigu, et d'une superficie différente de celle effectivement vendue, soit environ 11,52 m². Un contrat privé de compromis (contracte privat de compra venda amb arres) a été conclu le 16 juillet 2019, puis l'acte authentique le 6 septembre 2019, qui désignait une place différente de celle visitée. Le tribunal relève que la place de stationnement a été ultérieurement revendiquée par un tiers, la requérante ayant constaté que son véhicule y avait été rayé avec une note indiquant qu'il s'agissait d'une propriété privée. La société ORG_0 a perçu, au titre des honoraires d'intermédiation, la somme de 7 500 EUR hors IGI.

Par demande du 28 septembre 2020, Mme Ayuso a assigné la société ORG_0 en paiement d'une indemnité équivalant, selon les formulations successives, à la commission perçue par l'agence ou, subsidiairement en appel, à la part de commission afférente à la place de stationnement. La défenderesse a conclu au rejet le 19 octobre 2020.

Par jugement du 21 août 2024, le Tribunal de Batlles a rejeté la demande et condamné la demanderesse aux dépens. La requérante a interjeté appel, invoquant une erreur d'appréciation des preuves, l'engagement de la responsabilité de l'agence pour tromperie, et l'absence de défaut de légitimation passive de la société propriétaire de l'agence. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justicia a statué le 14 février 2025.

Question de droit

Le recours soulevait deux interrogations. La première portait sur la qualification de l'erreur commise lors de l'exhibition du bien : constituait-elle une condition déterminante de la conclusion de la vente, susceptible d'ouvrir un droit à indemnisation contre l'intermédiaire ? La seconde, préalable, concernait la légitimation passive de la société ORG_0 : celle-ci pouvait-elle être recherchée par un acquéreur avec lequel elle n'était pas liée contractuellement ?

La Cour écarte d'emblée la qualification d'aliud pro alio invoquée par la demanderesse, estimant que la référence qui en était faite servait à expliquer le contexte de la vente et non à fonder l'action. Elle refuse en conséquence d'analyser les conditions de cette action, dont le régime processuel n'est pas examiné. Elle identifie ensuite l'action exercée comme une action en responsabilité contractuelle, fondée sur la faute de l'agent immobilier dans l'exhibition du bien, et

Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.

B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction

Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 14 de febrer del 2025 - ROJ: STSJAD 116/2025 s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.

II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés

A. La question juridique centrale soumise au juge

La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (confirmation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.

B. Corpus normatif et textes de référence cités

L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :

• Corpus normatif applicable en Principauté d'Andorre (jurisprudence)
• Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle

III. Solution retenue et architecture de la motivation

A. L'articulation du syllogisme juridictionnel

Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :

B. Dispositif et sens de la décision

Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :

Cette motivation met en évidence le soin apporté par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.

IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques

A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté d'Andorre)

Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en matière de jurisprudence. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.

B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens

• Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
• Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
• Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 14 février 2025 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté d'Andorre.