Résumé éditorial

# STSJAD 119/2025 (ECLI:AD:TSJADAD:2025:119) > Décision commentée : STSJAD 119/2025, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 10 avril 2025, recours n° 278/2024 ([Lire sur source officielle](https://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/)) ## Faits et procédure Par contrat du 6 août 2019, intitulé « d'arrendament i d'opció de compra », les époux Sevillano et Marcos (bailleurs-vendeurs) ont consenti à M. Lluís (preneur-acquéreur potentiel) la location d'un chalet avec option d'achat. Le prix de vente était fixé à 2 340 000 EUR. Le loyer mensuel s'élevait à 6 000 EUR, le loyer d'août 2019 étant calculé au prorata (4 000 EUR). Les parties ont stipulé que les loyers seraient imputés sur le prix final, et une somme de 234 000 EUR, présentée comme un dédit ou arrhes pénitentielles représentant 10 % du prix, a été versée. Le preneur a signalé, dès le 30 septembre 2019, plusieurs désordres, notamment des odeurs d'eaux résiduelles, puis, à partir de novembre 2019, des défaillances du chauffage et des remontées d'humidité. Par lettre notariée du 5 février 2020, il a notifié la résolution de l'option d'achat pour vices cachés substantiels, en réclamant la restitution des 234 000 EUR. Il n'a restitué les clés, par l'intermédiaire du *saig*, que le 5 août 2020, après les avoir remises à ce dernier le 1er août. Un litige parallèle (procédure « Arrendaments Urbans » n° 2000501/2020), introduit par les bailleurs le 15 juillet 2020, a abouti à un jugement du 3 décembre 2020 prononçant la résolution du contrat à compter du 5 février 2020 et condamnant le preneur à payer 193,84 EUR au titre de l'occupation indue. L'instance principale a été introduite le 12 octobre 2020 par M. Lluís. Le Tribunal de Batlles, par jugement du 9 août 2024, a accueilli la demande, condamné les défendeurs à restituer 234 000 EUR ainsi que les loyers versés « jusqu'au retour de la possession », avec intérêts légaux. Les bailleurs ont interjeté appel. Ils invoquaient une incongruité omissive, une incongruité *extra petita*, la violation de l'autorité de la chose jugée matérielle et une erreur dans l'appréciation des preuves. Par ordonnances des 17 décembre 2024 et 25 février 2025, la Cour a rejeté la demande de preuve nouvelle et le recours en reposition formé contre cette décision. ## Question de droit La Cour devait trancher trois griefs distincts : 1. **L'incongruité omissive.** Le jugement de première instance a-t-il omis de répondre à l'argument selon lequel le preneur ne serait pas lui-même à jour de ses obligations (loyer de février 2020 non payé à l'échéance du 5 février, obstacle mis aux réparations) ? Si oui, le jugement est-il nul pour violation du droit à une décision motivée, garanti par l'article 10 de la Constitution andorrane ? 2. **L'appréciation de la preuve et le caractère substantiel des défauts.** Les désordres constatés revêtaient-ils un caractère substantiel justifiant la résolution, et le premier juge a-t-il mal apprécié les éléments probatoires, notamment les témoignages et le certificat du technicien de la société installatrice ? 3. **L'incongruité *extra petita* et l'autorité de la ch

STSJAD ANDORRA, a 10 d'abril del 2025 - ROJ: STSJAD 119/2025

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Sources citées

Jurisprudence (1)