Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 11 mars 2025, n° 45/2025 (Rec. 310/2024)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le 1er novembre 2016, la société B, S.A.U. — ultérieurement soumise à un régime de cessation de paiements et faillite sous l'administration judiciaire de l'Agence étatique de résolution des entités bancaires (Agència Estatal de Resolució d'Entitats Bancàries, ci-après « AREB ») — a consenti à Messieurs Narváez et Pera un contrat de bail portant sur un logement d'habitation (référencé « XXXX ») ainsi que sur un débarras (traster), situés au sein du complexe résidentiel « CR », Bloc A, sur le territoire de la paroisse d'Escaldes-Engordany, en Principauté d'Andorre. Le bail avait été souscrit pour une durée déterminée de cinq années, moyennant un loyer mensuel initial fixé à 1 400 euros, stipulé révisable annuellement selon les variations de l'indice des prix à la consommation (IPC), outre le remboursement annuel des dépenses afférentes aux consommations individuelles.

L'économie générale de la convention reposait notamment sur un pacte 6 édictant une série d'interdictions rigoureuses à la charge des preneurs, dont l'infraction était expressément érigée, au terme du pacte 12, en cause de résolution anticipée de plein droit du contrat de bail, à moins qu'une autorisation expresse et préalable de la bailleresse n'eût été formalisée par écrit. Au titre de ces stipulations prohibitives figuraient :

• à l'alinéa f), l'interdiction absolue de déposer ou d'installer un quelconque objet sur les terrasses et balcons, d'y disposer des jardinières ou encore d'y étendre du linge à l'extérieur ;
• à l'alinéa i), la prohibition de tout comportement de nature à occasionner des gênes ou incommodités aux autres occupants et voisins de l'immeuble ;
• à l'alinéa j), l'interdiction de détenir des animaux domestiques au sein des lieux loués.

Or, à compter de leur installation en 2016 — année au cours de laquelle les preneurs avaient emménagé dans cet attique après avoir précédemment occupé un autre appartement contigu au sein du même ensemble immobilier —, les locataires avaient procédé à l'installation d'une structure extérieure singulière : une passerelle reliant le balcon de leur logement à un arbre enraciné sur une parcelle voisine, surplombant directement la terrasse des logements situés en rez-de-chaussée. Cet aménagement avait pour dessein exclusif de permettre à leur chat de circuler librement entre le logement loué et l'extérieur.

Cette configuration matérielle perdura sans opposition formelle pendant près de sept années. Ce n'est que le 18 juillet 2023 que la bailleresse, B, S.A.U., saisie de réclamations émanant d'autres résidents de l'immeuble, notifia aux preneurs une mise en demeure leur enjoignant de procéder au retrait immédiat de la passerelle suspendue et leur rappelant corrélativement la prohibition contractuelle de détenir des félins au sein de l'appartement loué, en vertu des pactes 6 f) et j) du contrat.

En réponse, le 8 août 2023, Messieurs Narváez et Pera sollicitèrent le maintien de la structure litigieuse, proposant d'assumer personnellement et par le truchement de leur police d'assurance de responsabilité civile l'ensemble des risques et dommages susceptibles de découler de la présence de cet ouvrage. Cette proposition fut formellement rejetée par la bailleresse, laquelle réitéra son exigence d'enlèvement.

Le 4 octobre 2023, un procès-verbal de constat dressé par huissier de justice (Acta de presència instrumentée par le Saig S) permit d'établir que la passerelle demeurait en place. Consécutivement, la société propriétaire adressa aux preneurs deux nouvelles sommations, les 30 octobre et 7 novembre 2023, les mettant en demeure de restituer l'immeuble dans son état d'origine, en invoquant les risques manifestes que ladite structure faisait peser sur la sécurité des personnes, sur les autres lots de copropriété et sur l'intégrité de la façade latérale du bâtiment.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Face au refus des locataires d'obtempérer, la société B, S.A.U., agissant par l'intermédiaire de son administration judiciaire (l'AREB), a engagé, par exploit du 8 janvier 2024, une action contentieuse devant le Tribunal unipersonal del Batlle (première instance andorrane). La bailleresse sollicitait à titre principal :

• le prononcé de la résolution contractuelle et l'extinction du bail d'habitation ;
• la condamnation solidaire des preneurs à libérer et restituer les lieux sous astreinte d'expulsion (desnonament) ;
• la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation indue fixée à 1 568,89 euros par mois à compter du 1er février 2024 jusqu'à délaissement effectif des lieux, avec actualisation légale ;
• le remboursement des consommations individuelles échues depuis le 1er janvier 2023 et à échoir jusqu'à la restitution, à chiffrer en phase d'exécution de jugement ;
• le versement d'une somme de 447,52 euros (IGI inclus — taxe indirecte andorrane) à titre de dommages-intérêts correspondant aux frais prévisionnels de dépose de la passerelle — prétention modifiée lors des débats oraux pour n'être soutenue qu'à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où les défendeurs ne procèderaient pas eux-mêmes à l'enlèvement ;
• l'affectation de la caution de 3 000 euros versée lors de l'entrée dans les lieux à la compensation des sommes dues ;
• la condamnation des preneurs aux entiers dépens d'instance.

En défense, par acte déposé le 19 février 2024, Messieurs Narváez et Pera se sont opposés à l'intégralité de ces prétentions. Ils ont excipé de l'existence d'une autorisation verbale accordée dès 2016 par la préposée de la structure de gestion de la bailleresse, Mme Suárez, directrice opérationnelle des locations auprès de l'entité B Gestió. Les preneurs faisaient