I. Faits, cadre procédural et contexte du litige

A. Origine du litige et prétentions des parties

STSJAD 148/2025 (ECLI:AD:TSJADAD:2025:148), Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 10 avril 2025

Faits et procédure

Par contrat intitulé « de reserva » du 25 novembre 2020, la société A, SLU et la société B, SLU ont convenu de la réservation d'une habitation unifamiliale sise à Escaldes-Engordany, d'une superficie construite d'environ 368,22 m² et d'un jardin d'environ 86,63 m². Le prix de la réservation était fixé à 70 500 EUR, somme qui devait être imputée sur le prix de vente final, fixé à 1 410 000 EUR hors IGI. Le solde devait être versé par certifications successives pendant l'exécution des travaux. La signature de l'acte de vente était prévue le 1er février 2021.

Le contrat contenait une clause selon laquelle, si la société acquéreuse ou le titulaire final de l'immeuble ne comparaissait pas à la signature de l'acte de vente, B, SLU « hará suya la suma hasta entonces entregada » et pourrait disposer librement du bien. Le tribunal relève que cette clause est le « nudo gordiano » du litige et que son contenu n'a pas été contesté.

Les versements suivants sont établis : 70 500 EUR le 26 novembre 2020, 50 000 EUR le 12 mars 2021 et 75 000 EUR le 24 mars 2021, soit au total 195 500 EUR. La société A, SLU a introduit, le 3 octobre 2022, une action en résolution et en restitution contre B, SLU et C, SLU, principalement pour 195 000 EUR

Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.

B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction

Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 10 d'abril del 2025 - ROJ: STSJAD 148/2025 s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.

II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés

A. La question juridique centrale soumise au juge

La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (cassation_totale), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.

B. Corpus normatif et textes de référence cités

L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :

• Corpus normatif applicable en Principauté d'Andorre (jurisprudence)
• Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle

III. Solution retenue et architecture de la motivation

A. L'articulation du syllogisme juridictionnel

Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :

B. Dispositif et sens de la décision

Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :

Cette motivation met en évidence le soin apporté par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.

IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques

A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté d'Andorre)

Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en matière de jurisprudence. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.

B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens

• Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
• Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
• Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 10 avril 2025 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté d'Andorre.