# Commentaire d'arrêt — Cour de cassation de Belgique, 29 mai 2026, C.25.0188.F *(ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20260529.1F.4)* --- La Cour de cassation de Belgique pose, dans cet arrêt du 29 mai 2026, une règle d'interprétation rigoureuse de l'article 234, alinéa 1er, de l'ordonnance bruxelloise du 17 juillet 2003 portant Code bruxellois du logement. Elle consacre le caractère **cumulatif** des deux conditions auxquelles est subordonnée la validité d'une clause contractuelle interdisant au preneur d'affecter le bien loué à sa résidence principale : d'une part, la clause doit être appuyée par une justification expresse et sérieuse ; d'autre part, elle doit être accompagnée de l'indication de la résidence principale du preneur au cours du bail. En l'absence de satisfaction simultanée de ces deux exigences, la clause est réputée non écrite, et le bail se voit requalifié en bail de résidence principale soumis au régime protecteur de ladite ordonnance. Cet arrêt, rendu sur conclusions de l'avocat général, s'appuie sur les travaux préparatoires de la disposition et marque une application stricte de l'ordre public locatif bruxellois au bénéfice du preneur. --- ## I. Faits et procédure Le litige oppose M. A. (demandeur en cassation) à K. L. (défenderesse en cassation) et trouve son origine dans un contrat de location portant sur une chambre d'étudiant. Le contrat comportait une clause stipulant expressément que ladite chambre « ne peut en aucun cas servir [au preneur] de résidence principale ». Nonobstant cette clause, le preneur s'était domicilié dans les lieux loués. La juridiction de fond — le tribunal de première instance francophone de Bruxelles, statuant en degré d'appel, dans son jugement du 27 novembre 2024 — avait tiré de la seule présence de cette clause la conséquence que le bail litigieux ne pouvait s'analyser comme un bail de résidence principale. Sur ce fondement, le tribunal avait décidé que le bail avait pris fin par l'écoulement de la période contractuelle, avait rejeté la demande en résolution du bail assortie de dommages et intérêts formée par le demandeur, et l'avait condamné au paiement d'une indemnité d'occupation. Le demandeur en cassation s'est pourvu contre ce jugement, reprochant au tribunal d'avoir accordé effet à la clause prohibitive sans vérifier si elle satisfaisait aux conditions légales cumulatives exigées par l'article 234, alinéa 1er, du Code bruxellois du logement. Le pourvoi a été instruit devant la première chambre de la Cour de cassation, qui a entendu le rapport du conseiller Maxime Marchandise et les conclusions de l'avocat général Adeline Römer, déposées au greffe le 15 avril 2026. --- ## II. Problème de droit et motifs de la décision ### A. La question juridique centrale Le problème de droit soumis à la Cour se formule en ces termes : l'article 234, alinéa 1er, de l'ordonnance bruxelloise du 17 juillet 2003 subordonne-t-il la validité d'une clause contractuelle interdisant l'affectation du bien loué à la résidence principale du preneur à la réunion **cumulative** de deux conditions — justification expresse et sérieuse d'une part, indication de la résidence principale du preneur d'autre part — ou suffit-il que l'une de ces conditions soit remplie pour que la clause reçoive effet ? ### B. Le texte de l'article 234, alinéa 1er, du Code bruxellois du logement L'article 234, alinéa 1er, de l'ordonnance du 17 juillet 2003 détermine le champ d'application personnel et matériel du régime protecteur des baux de résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale. Il prévoit, en substance, que les règles du chapitre s'appliquent aux baux portant sur le logement que le preneur affecte, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, à sa résidence principale dès l'entrée en jouissance. Il énonce en outre qu'**est réputée non écrite** la clause interdisant cette affectation lorsqu'elle n'est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse — relative notamment à la destination naturelle du bien loué — **et** n'est pas accompagnée de l'indication de la résidence principale du preneur au cours du bail. ### C. La méthode d'interprétation retenue : le recours aux travaux préparatoires La Cour ne se contente pas d'une lecture littérale du texte. Elle se réfère expressément aux **travaux préparatoires** de l'article 234 pour en dégager le sens authentique. Cette démarche, classique en droit belge, est ici décisive : les travaux préparatoires confirment sans ambiguïté que le législateur régional bruxellois a entendu ériger les deux conditions en **exigences cumulatives**, de sorte qu'une clause d'exclusion de la résidence principale ne peut recevoir effet que si elle remplit simultanément les deux critères posés par la disposition. La Cour énonce ainsi : « Il suit des travaux préparatoires de cette disposition qu'une telle clause ne peut recevoir effet que si elle est à la fois, d'une part, appuyée par une justification expresse et sérieuse, d'autre part, accompagnée de l'indication de la résidence principale du preneur. » L'adverbe « à la fois » et la structure binaire de la formulation (« d'une part… d'autre part ») traduisent sans équivoque le caractère conjonctif — et non alternatif — des conditions requises. ### D. Le vice reproché au jugement attaqué Le tribunal de première instance francophone de Bruxelles avait accordé effet à la clause prohibitive au seul motif qu'elle figurait expressément dans le contrat. Il n'avait pas vérifié si cette clause était appuyée par une justification expresse et sérieuse. Or la Cour rappelle que cette vérification est **indispensable** : en faisant l'économie de ce contrôle, le tribunal a violé l'article 234, alinéa 1er, de l'ordonnance. Le moyen de cassation est dès lors déclaré fondé. ### E. L'étendue de la cassation et le renvoi La Cour prononce une cassation **partielle** du jugement attaqué. Elle casse les décisions port