Cour de cassation de Belgique — Hof van Cassatie, 2026-06-04, ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20260604.1N.4

Cour de cassation de Belgique — Hof van Cassatie — ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20260604.1N.4 (2026-06-04)

Samenvatting (NL) : De rechter beoordeelt in feite het bestaan van de schade veroorzaakt door een onrechtmatige daad of een tot aansprakelijkheid leidend feit en het bedrag van de vergoeding voor het volledige herstel ervan; hij moet de schade die het slachtoffer heeft geleden door de onrechtmatige daad of het tot aansprakelijkheid leidend feit in concreto ramen (1). (1)  Zie concl. OM.

--- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT --- 4 JUNI 2026

C.25.0095.N/1

Hof van Cassatie van België

Arrest

Nr. C.25.0095.N

1. H. S.,
2. L. S.,
3. M. S.,
4. V. S.,
5. L. S., eisers, vertegenwoordigd door mr. Martin Lebbe, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1060 Brussel, Jourdanstraat 31, waar de eisers woonplaats kiezen, tegen PROVINCIALE

ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ

ANTWERPEN,

publiekrechtelijke instelling met rechtspersoonlijkheid, met zetel te 2018 Antwerpen, Koningin Elisabethlei 22, ingeschreven bij de KBO onder het nummer 0881.701.987. verweerster,

4 JUNI 2026

C.25.0095.N/2

vertegenwoordig door mr. Patricia Vanlersberghe, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Koloniënstraat 11, waar de verweerster woonplaats kiest.

I.

RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent van 18 februari 2025, op verwijzing gewezen na de arresten van het Hof van 8 mei 2023 (C.22.0392.N) en 18 april 2024 (C.23.0452.N). Advocaat-generaal Frederic Vroman heeft op 27 april 2026 een schriftelijke conclusie neergelegd. Raadsheer Sven Mosselmans heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Frederic Vroman heeft geconcludeerd.

II.

CASSATIEMIDDEL

De eisers voeren in hun verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan.

III.

BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling Eerste onderdeel 1.

De rechter beoordeelt in feite het bestaan van de schade veroorzaakt door

een onrechtmatige daad of een tot aansprakelijkheid leidend feit en het bedrag van de vergoeding voor het volledige herstel ervan. Hij moet de schade die het slachtoffer heeft geleden door de onrechtmatige daad of het tot aansprakelijkheid leidend feit in concreto ramen. 2.

Krachtens artikel 647 Oud Burgerlijk Wetboek mag iedere eigenaar zijn erf

afsluiten, behoudens de in artikel 682 bepaalde uitzondering.

4 JUNI 2026

C.25.0095.N/3

Krachtens artikel 682, § 1, Oud Burgerlijk Wetboek kan de eigenaar wiens erf ingesloten ligt omdat dit geen voldoende toegang heeft tot de openbare weg en deze toegang niet kan inrichten zonder overdreven onkosten of ongemakken, voor het normale gebruik van zijn eigendom naar de bestemming ervan, een uitweg vorderen over de erven van zijn naburen, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die hij mocht veroorzaken. Uit deze bepalingen volgt dat het recht van uitweg over andermans erf niet mag worden geweigerd om de loutere reden dat de eigenaar van dit erf daardoor niet langer de mogelijkheid zou hebben om zijn perceel af te sluiten. 3.

De appelrechter die, bij de raming van de schade van de eisers door het

verlies van hun perceel, vaststelt dat dit perceel is ingesloten en bijgevolg belast met een aanzienlijke minwaarde, omdat de eisers als hypothetische eigenaar ervan zich enkel mits aanzienlijke kosten een nader bepaald recht van uitweg kunnen verschaffen terwijl een alternatief recht van uitweg onmogelijk is aangezien bij dit alternatief de eigenaar van het dienstbare erf niet langer de mogelijkheid zou hebben om zijn perceel af te sluiten, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht. Het onderdeel is gegrond. Dictum Het Hof, Vernietigt het bestreden arrest. Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het vernietigde arrest. Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over. Verwijst de zaak naar het hof van beroep te Antwerpen, anders samengesteld.

4 JUNI 2026

C.25.0095.N/4

Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit sectievoorzitter Geert Jocqué, als voorzitter, en de raadsheren Sven Mosselmans, Myriam Ghyselen, Michael Traest en Eva Van Hoorde, en in openbare rechtszitting van 4 juni 2026 uitgesproken door sectievoorzitter Geert Jocqué, in aanwezigheid van advocaat-generaal Frederic Vroman, met bijstand van griffier Sofie Cammaert.

S. Cammaert

E. Van Hoorde

M. Traest

M. Ghyselen

S. Mosselmans

G. Jocqué

VERZOEKSCHRIFT/1

Verzoekschrift

VOORZIENING IN CASSATIE

VOOR:

1. de Heer H. S.,

2. de Heer L. S.,

3. Mevrouw M. S.,

4. Mevrouw V. S.,

5. Mevrouw L. S.,

allen in eigen naam als in hun hoedanigheid van erfopvolger van hun overleden moeder, Mevrouw V.

eisers in cassatie,

bijgestaan en vertegenwoordigd door Mr. Martin Lebbe, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoorhoudend te 1060 Brussel, Jourdanstraat 31, waar keuze van woonplaats wordt gedaan.

VERZOEKSCHRIFT/2

TEGEN:

de PROVINCIALE ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ ANT-WERPEN, afgekort POM Antwerpen, voorheen de GEWESTELIJKE ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ ANTWERPEN, afgekort GOM Antwerpen, ingeschreven bij de KBO onder het nummer 0881.701.987, publiekrechtelijke instelling met rechtspersoonlijkheid (overheid van het Vlaams Gewest en van de Vlaamse Gemeenschap), met zetel gevestigd te 2018 Antwerpen, Koningin Elisabethlei 22,

verweerster in cassatie

Aan de Eerste Voorzitter en Voorzitter en aan de Raadsheren, leden van het Hof van Cassatie,

Hooggeachte Dames en Heren,

Eisers hebben de eer het arrest van de vijfde kamer van het Hof van beroep te Gent van 18 februari 2025 aan uw toezicht te onderwerpen (AR nr. 2023/AR/1678, samengevoegd met AR nr. 2024/ AR/ 917).

De feiten van de zaak en de procedurevoorgaanden worden in het bestreden arrest uiteengezet (pp. 4 – 11).

Eisers zijn zo vrij naar die uiteenzetting te verwijzen.

VERZOEKSCHRIFT/3

Het bestreden arrest begroot, na diverse cassaties van vorige arresten in deze zaak, de schadevergoeding waarop eisers gerechtigd zijn ingevolge de onwettige onteigening van hun percelen grond gelegen te (…).

Eisers menen gerechtigd te zijn volgend middel tot cassatie aan te voeren.

ENIG MIDDEL TOT CASSATIE

Geschonden wetsbepalingen

• artikelen 682, §1, 683, eerste lid, 647 Oud Burgerlijk Wetboek, 1382 en 1383 Oud Burgerlijk Wetboek;
• voor zoveel als nodig de artikelen 3.135, 3.136 en 3.61, §1 Burgerlijk Wetboek.

Bestreden beslissing

Het bestreden arrest begroot de aan eisers verschuldigde schadevergoeding wegens de onwettige onteigening van hun percelen te (…) (waaronder, als gevolg, de wederbeleggingvergoeding gelijk aan 13% van die schadevergoeding: zie randnummmer 4.2. op p.27) op volgende gronden:

VERZOEKSCHRIFT/4

“4.1.3.3. Waren de (eisers) in het bezit gebleven van de betrokken goederen, dan zouden zij deze op de markt hebben kunnen aanbieden overeenkomstig hun bestemming volgens het gewestplan, met name 'gebied voor milieubelastende industrie'. Het enkele feit dat - zoals definitief is komen vast te staan door de uitspraak van het tussenarrest van het hof van beroep Brussel op 5 januari 2016 - dat de onteigening onwettig was (onder andere) omdat de onteigening bedoeld was om de gronden aan te wenden voor de tuinbouwveiling, terwijl de onroerende goederen van de appellanten gelegen waren in een 'gebied voor milieubelastende bedrijven', betekent nochtans nog niet dat de percelen niet konden gebruikt worden voor de tuinbouwveiling. Zoals blijkt uit wat het Hof van Cassatie in zijn arrest van 29 maart 2013 onder randnummer 7 aangeeft, had het daarin beoordeelde arrest van het hof van beroep Antwerpen van 9 december 2008 niet wettig kunnen oordelen dat de onteigening strekte tot realisatie van het gewestplan indien de onteigening voor het gebruik door een tuinbouwveiling bedoeld was, terwijl de onteigende percelen voor het gewestplan in een gebied lagen voor milieubelastende industrie. Het Hof van Cassatie gaf in de laatste paragraaf van randnummer 1 van dat arrest aan dat de regel van planologische neutraliteit dan geen toepassing kende. Impliciet maar zeker houdt dat in dat er onteigend kan worden zonder dat dit in uitvoering moet zijn ter verwezenlijking van een streek- gewest- of gemeentelijk plan (maar wel ten algemene nutte). Tegen die achtergrond vormt het feit dat de percelen van de (eisers), ook al waren ze op het gewestplan gelegen in een gebied voor milieubelastende industrie, op zich geen beletsel om ze voor een tuinbouwveiling te gebruiken (wat iets anders is dan ze te onteigenen). Terecht laten de (eiers) gelden dat dit ook in de praktijk zo gebleken is: de percelen uit de betreffende onteigening zijn, na aankoop door de tuinbouwveiling (Belorta) zonder bestemmingswijziging aangewend voor haar activiteiten. Dat belet aan de andere kant nog niet dat dit gegeven in onderhandelingen over de prijs een element was dat door de tuinbouwveiling (die per veronderstelling zelf als gegadigde voor de aankoop zou zijn opgetreden) wegens 'onzekerheid op het vlak van vergunbaarheid' kon uitgespeeld worden.

Het hof komt dus tot de vaststelling dat het verschil in planbestemming ten opzichte van de aanwending voor de tuinbouwveiling een nadeel was in zoverre een prijs voor de verkoop ten behoeve van de tuinbouwveiling aan de orde is.

Op zich was een verkoop aan anderen dan (i.e. niet ten behoeve van) de tuinbouwveiling zeker mogelijk. Evenwel staat vast dat de prijs in dat geval in

VERZOEKSCHRIFT/5

hoge mate gedrukt zou zijn geweest door het feit dat het perceel een industriële bestemming had maar niet over een eigen ontsluiting naar de openbare weg beschikte. De ontsluiting gebeurde op grond van een erfdienstbaarheid, zijnde over andermans grond, langs een weg met een bedding van slechts 3 meter. Het feit dat die weg een openbaar karakter had, met verharding en openbare verlichting, kan niet beletten dat dit niet volstond om er een industriële of zelfs ambachtelijke zone te ontsluiten. Terecht laat de (verweerster) gelden dat alleen al op basis van de brandweervoorschriften een minimale breedte van 4 meter (voor de eigenlijke rijbaan) moest gerespecteerd worden (bijlage 2, 1 Inplantingen en toegangswegen bij het KB van 7 juli 1994 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de gebouwen moeten voldoen - BS 26 april 1995). Zonder dat de (eisers) dat weerleggen, ging gerechtsdeskundige T. uit van de noodzaak van een grondinname voor de aanleg van een ontsluitingsweg met een breedte van 12 meter (zowel op pagina 34 van zijn eerste eindverslag - stuk 1.11 geïnt., als op pagina 14 van zijn 'definitief verslag' - stuk 1.16 (verweerster)), waarvan een breedte van 5,50 meter voor de eigenlijke rijbaan bestemd zou zijn (pagina 12 van zijn 'definitief verslag'). Er kan in alle redelijkheid niet betwist worden dat de beschikbare weg van 3 meter niet volstond als ontsluiting voor het gebruik van de betreffende percelen als industriële (of zelfs ambachtelijke) gronden.

Anders dan wat de (eisers) willen doen aannemen, zou met het oog op de aanwending als industriegrond niet kunnen gerekend worden op een afdwingbaar recht van uitweg (zie artn. 682 Oud BW e.v., nu art. 3.135 BW). Om toepassing te kunnen maken van artikel 682, § 1 BW vragen (sic), moet de ingeslotenheid van het erf niet enkel beoordeeld worden op grond van het al dan niet palen aan de openbare weg en van de omstandigheden van normaal gebruik van het perceel volgens de bestemming ervan, maar ook van de kosten of ongemakken voor het inrichten van de toegang tot het erf (Cass. 1 december 2005, Arr.Cass. 2005, afl. 12, 2416, ook via www.juportal.be). De ingeslotenheid is een absolute, maar geen voldoende voorwaarde voor het recht van uitweg (M. MUYLLE, "Zijn de wegen van de cassatierechter doorgrondelijk? Grondvoorwaarden bij het recht van uitweg", TBO, 2006, afl. 1, p. 24). In dat verband blijkt dat ter hoogte van de openbare weg (…) aan de beide kanten van (…) een woning gelegen was. Op basis van de feitelijke configuratie was uitermate onzeker dat via een procedure voor de vrederechter het recht zou

VERZOEKSCHRIFT/6

kunnen afgedwongen worden van die aanpalenden langs het vereiste traject om een wettelijke erfdienstbaarheid van uitweg te verlenen. Gelet op de vereiste breedte zou dat, zeker voor de invloed op de woningen een aanzienlijke impact hebben gehad.

Daar staat tegenover dat de (eisers) en hun moeder evenzeer het feit dat de percelen aan de veiling paalden als sterke troef konden uitspelen ten aanzien van de tuinbouwveiling. Men kan er immers niet om heen dat de Vennootschap Mechelse Veilingen cv de stellige wil had om uit te breiden, zelfs ver voorbij de percelen van de (eisers). Dat blijkt niet alleen uit de onteigening die hier aan de basis ligt van het geschil, maar ook aan het feit dat naderhand ook nog verder gelegen gronden verworven werden door de (verweerster) ten behoeve van de veiling (en ze aan deze verkocht heeft). Het hof verwijst naar de aankoopakte van 27 januari 2014 die hoger is besproken onder hoofdstuk 4.1.1., gelegen in de zone die op de afbeelding in hoofdstuk 4.1.0. met de (…) is aangeduid (…). Het is onmiskenbaar dat het om praktische redenen uitermate aangewezen was dat de Vennootschap Mechelse Veilingen cv de tussenliggende gronden, waarrond de overige percelen van de betreffende onteigening gelegen waren, zou verwerven. Van dan af was het verwerven van de percelen van de (eisers) voor de veiling ook van belang voor het nuttig en praktisch gebruik van de verder gelegen gronden aan de (…).

4.1.3.4. Het is in die zin dat de (verweerster) met reden verwijst naar de relevantie van de prijs die werd betaald voor de percelen die het voorwerp uitmaken van de notariële verkoopakte van 20 november 2002 tussen de (verweerster) en Vennootschap Mechelse Veilingen cv. Zoals hoger onder hoofdstuk 4.1.2. vermeld betreft het grotendeels percelen die het voorwerp uitmaken van de onteigening waarmee de percelen van de (eisers) ingenomen werden, in het groen aangestipt op de afbeelding in hoofdstuk 4.1.0. Ook dat waren percelen die door de Vennootschap Mechelse Veilingen cv zeer gegeerd waren met het oog op haar uitbreiding (waarvoor de onteigening bedoeld was). Die percelen lagen volgens het gewestplan ook in 'gebied voor milieubelastende industrie' (met als nadeel dat er onzekerheid kon zijn over de vergunningsmogelijkheden) en hadden slechts ontsluiting naar de openbare weg

VERZOEKSCHRIFT/7

via een weg die niet voldoende breed was om als industriële (of ambachtelijke) zone geëxploiteerd te kunnen worden (…). Evenzeer als voor de percelen van de (eisers) gold het voordeel van de nabijheid van de tuinbouwveiling. De gemiddelde prijs voor die percelen bedroeg in 2002 (1.330.245,69 euro voor 41.806 m2 =) 27,04 euro/m². Er moet worden van uitgegaan dat de verkoopprijs die de (verweerster) aan de Vennootschap Mechelse Veilingen cv aanrekende, nauwelijks verschilt van wat ze zelf aan de onteigenden betaald heeft. Zoals hoger vermeld, meent de (verweerster) dat, wanneer met dat vergelijkingspunt wordt gewerkt, niet met het volle bedrag zou mogen rekening worden gehouden. Vooreerst brengt ze slechts 80% van de oppervlakte in aanmerking, doet ze vervolgens een aftrek voor de kostprijs van een voldoende brede toegangsweg met riolering en nutsvoorzieningen en voor de prijs van de aankoop van die wegbedding. Dat valt nochtans niet te rijmen met het feit dat de Vennootschap Mechelse Veilingen cv bereid was om 27,04 euro/m2 te betalen voor vergelijkbare grond. Ook die percelen waren ingesloten en vereisten dus voor de exploitatie een bredere toegangsweg. De vermindering naar 80% van het oppervlakte houdt kennelijk verband met het feit dat 20% van de totale oppervlakte van een te ontwikkelen industrieterrein ingenomen wordt door straten, pleinen en groenbeplanting (zie verslag T.). Er valt niet in te zien dat die factor niet ook voor de percelen die op 20 november 2002 door de Vennootschap Mechelse Veilingen cv van de (verweerster) gekocht werden zou gespeeld hebben. Het betreft een globale prijs waarin geen rekening is gehouden met opstallen en hun aard (zelfs huizen).

Zoals hoger vermeld heeft gerechtsdeskundige T., weergegeven dat goed gelegen bouwrijpe industriegrond (in 1999) rond de 2.000 frank (49,58 euro) ging, terwijl achterin gelegen industriegrond (die toegankelijk is) 1.500 frank (37,18 euro). Er moet worden van uitgegaan dat de prijs die in de akte van 20 november 2002 betaald werd rekening hield met de nadelige factoren die hoger voor die percelen genoemd zijn. De prijs van die akte moet geacht worden een getrouwe prijs te zijn die de onteigende eigenaars na behoorlijk onderhandelen hebben kunnen bedingen. De (eisers) en hun moeder konden zich minstens op een zelfde onderhandelingspositie zetten. Het hof ziet nochtans, zoals hoger vermeld, een iets grotere troef voor de percelen van de (eisers) omdat ze een geheel vormden dat onmiddellijk paalde aan de tuinbouwveiling en als zodanig praktisch bekeken voor de veiling en haar uitbreidingplannen onmisbaar was.

VERZOEKSCHRIFT/8

Dat zou een verhoging van de prijs, na behoorlijk onderhandelen, in billijkheid beoordeeld, van 30,00 euro verantwoorden, steeds uitgaande van de prijzen in 2002. Op basis van 30 euro/m2 vertegenwoordigt de oppervlakte van de betrokken percelen van de (eisers) een waarde van (32.445,65 m2 x 30 euro/m2 =) 973.369,50 euro. Dat zou een prijs zijn die overeenstemt met de waarde in 2002. Evenwel is het hof gebonden door wat al in het tussenarrest van het hof van beroep Brussel van 5 januari 2016 werd beslist, met name dat, gelet op de bijzondere evolutie van de prijzen van het onroerend goed in de periode 19992016, het correcter voorkomt de waarde van het goed te bepalen in 2016, in plaats van de waarde te bepalen op het ogenblik van de onrechtmatige onteigening in 1999 en daarop vergoedende intresten toe te kennen. Dat betekent ook dat ook de waarde bepalen op het ogenblik van 2002 met toekenning van vergoedende interest, door het hof van beroep Gent niet meer mogelijk is. Zoals het Hof van Cassatie heeft geoordeeld is de rechtsmacht van het hof op dat vlak uitgeput.

De aanpassing van de prijs op datum van 5 januari 2016 is dus slechts mogelijk door de evolutie van vastgoedprijzen in de periode 2002 tot 2016 in rekening te brengen.

Er zijn evenwel geen goede informatiebronnen voor de evolutie van de prijzen van industriegronden beschikbaar, zeker niet voor die periode. Gerechtsdeskundige M. hanteert een evolutie van 2% per jaar. Afgezien van het feit dat de (eisers) dat onvoldoende achten (en 3% gepast vinden), moet er sowieso mee rekening worden gehouden dat gerechtsdeskundige M. geen oudere referentie in rekening bracht dan van 2010. Met een lineaire stijging van 2% per jaar komt men over de periode van eind 2002 naar begin 2016, zijnde over 13 jaar op een stijging van 26%, wat een prijs van (30 x 126% =) 37,80 euro. Een lineaire stijging is evenwel niet realistisch. Een stijging van 2% per jaar, geeft immers een samengesteld effect (na jaar 1: 102% x 100 = 102; na jaar 2: 102% x 102 = 104,04; na jaar 3: 102% x 104,04 = 106,12, enz.). Na 13 jaar is de stijging dan geen 26% maar 29,36%. De prijs van 30 euro komt dan op 38,81 euro.

VERZOEKSCHRIFT/9

Indien, zoals de (eisers) voorstellen, namelijk met een jaarlijkse stijging van 3%, de verhoging na 13 jaar op 46,85% neerkomen, waardoor de prijs van 30 euro van 2002 in 2016 op 44,06 euro komen.

4.1.3.5. Gerechtsdeskundige M. heeft een prijs per vierkante meter geadviseerd van 94 euro. Hij berekende een gemiddelde op basis van een reeks vergelijkingspunten, deels voor industriegrond, deels voor kmo-gronden, waarin hij een correctie deed in functie van 'gewicht' volgens de ligging; verder sloot hij ook enkele vergelijkingspunten uit omdat ze (volgens hem, zonder nadere uitleg 'slechte vergelijkingspunten' waren). Hij paste op de prijzen per vierkante meter ook een correctie van 2% per jaar toe, verrekend naar het moment van zijn schatting, zijnde 2019. De (verweerster) formuleert diverse punten van kritiek tegen dat verslag. Terecht laat de (verweerster) gelden dat in dat verslag ten onrechte slechts een aftrek wegens gebrek aan toegangsweg (beperkte breedte van 3 meter langs (…)) van 10% werd toegepast. Zoals hoger uiteengezet was het gebrek aan voldoende brede weg en het feit dat het zo goed als uitgesloten was dat een wettelijk recht van uitweg zou kunnen afgedwongen worden, terwijl er ook zeer grote onzekerheid over was dat de buren hoegenaamd bereid zouden geweest zijn tot verkoop van de nodige grond voor de ontbrekende wegbedding aan te leggen, tenzij aan zeer hoge prijs, een uitermate grote negatieve factor voor de waardebepaling. Een vermindering met 10% is niet alleen op niets gesteund, maar onmiskenbaar een veel te lage inschatting. Zoals hierboven onder rubriek 4.1.3.3. werd vermeld, hield de berekening van gerechtsdeskundige T. in dat de kostprijs voor het verwerven van de grond en voor de wegeniswerken 21,90% van de prijs van de 32.445,65 m2 voor achterliggende industriegrond in. Daarin werd bovendien uitgegaan van de veronderstelling dat de buren zouden verkocht hebben aan de gewone prijs voor gronden, terwijl zij ongetwijfeld veel meer konden vragen gelet op de strategische ligging van hun percelen om noodzakelijk doorgang te verlenen. Overigens heeft gerechtsdeskundige M. ten onrechte rekening gehouden met de prijzen van kmo-gronden, terwijl deze gemiddeld hoger lagen. Wanneer het hof alleen de industriegronden in aanmerking neemt die door de gerechtsdeskundige niet als een 'slecht vergelijkingspunt' zijn bestempeld en, zoals hij dat zelf doet, lineair 2% prijsstijging inrekent, komt men tot het volgende resultaat (zowel voor 2016 als voor 2019)

VERZOEKSCHRIFT/10

Jaar van verkoop

verschil met

verschil met 2016

2019

euro/m2

gewicht

2016

2016 per gewicht

2019

2019 per gewicht

2016

0

3

84

100%

84

84

89

89

2014

2

5

110

80%

114

92

121

97

2012

4

7

115

80%

124

99

131

105

2010

6

9

95

90%

106

96

112

101

2011

5

8

85

100%

94

94

99

99

2012

4

7

90

80%

97

78

103

82

2017

-1

2

125

100%

123

123

130

130

2017

-1

2

125

100%

123

123

130

130

gemiddeld=

104

108

98

114

104

De actualisering naar 2016 levert dus een prijs op van 98 euro per vierkante meter voor volwaardige ontsloten achterliggend industriegrond.

Wanneer de jaarlijkse stijging niet lineair maar samengesteld in rekening wordt gebracht, en dit zowel voor 2% als voor 3% per jaar (alleen nog voor 2019), verkrijgt men het volgende resultaat:

VERZOEKSCHRIFT/11

Met een jaarlijkse stijging van 2% komt de gemiddelde, gewogen prijs op basis van diezelfde vergelijkingspunten neer op 99 euro/m2 : met een jaarlijkse stijging van 3% komt die prijs op 101 euro/m2

4.1.3.6. Het vergelijkingspunt dat volgens de (verweerster: lees de eisers) als de beste in aanmerking komt, is, zoals hoger vermeld, de verkoop door de geïntimeerde zelf aan Belorta op 27 januari 2014. De gemiddelde prijs per vierkante meter bedraagt voor die akte 124,20 euro/m2 . Terecht laat de (verweerster) gelden dat er sowieso moet mee rekening worden gehouden dat de betreffende percelen op het moment van de verkoop al een bestemmingswijziging hadden ondergaan door de invoering van het GRUP 'Afbakening regionaal stedelijk gebied Mechelen' van 28 juli 2008. Daardoor hadden die percelen immers de bestemming "regionaal bedrijventerrein voor de agro-industrie' precies met het oog op de uitbreiding van de activiteiten van de tuinbouwveiling. Zoals hoger al vermeld hadden de percelen van de (eisers) volgens het gewestplan de bestemming 'gebied voor milieubelastende industrie' en was dat sowieso een aspect dat de waarde van de onroerende goederen negatief beïnvloedde ten aanzien van de meest gegadigde koper, namelijk de Vennootschap Mechelse Veilingen cv ondertussen Belorta) omdat er vergunningsonderzekerheid bestond; minstens kon dat in de onderhandelingen een factor zijn in het nadeel van de (eisers). Verder roept de

VERZOEKSCHRIFT/12

(verweerster)ook met reden in dat het vastleggen van de betreffende prijs door haar ten aanzien van Belorta veronderstelde dat zij nog ontwikkelingskosten moest dragen, met name voor de aanleg van water- en groenbuffers en wegenis. Het klopt dat in de akte geen sanctie bedongen staat voor het geval de (verweerster) geen water- of groenbuffers zou aanleggen; het klopt ook dat indien de verkoper, de (verweerster), geen wegenis zou hebben aangelegd, de koper, Belorta zonder verhaal zou zijn geweest. Kennelijk bestond tussen de contracten voldoende vertrouwen. Dat alles belet niet dat de (verweerster) met de kosten voor die werken zal hebben rekening gehouden bij het bedingen van de prijs. Dat de wegeniswerken pas na de aankoop werden gerealiseerd (anders dan het hof van beroep Brussel vermeldde) is dus zonder invloed. Het gaat om een element dat maakt dat de vergelijking met de percelen van de (eisers) niet opgaat zoals de (eisers) willen doen aannemen. Hoe dan ook beroepen de (eisers) zich ook ten onrechte op een vergelijkbare ingeslotenheid als deze voor hun percelen. In 2014 was er al 15 jaar verstreken sinds de onteigening van 1999 (hier voorwerp van het geschil). In die periode kunnen tal van factoren die de onderhandelingen en beslissingen beïnvloeden gewijzigd zijn. In elk geval is gebleken, zoals te zien op de afbeelding op pagina 14 van de syntheseconclusies van de (eisers) dat er voor het gebied (…) andere ontsluitingsmogelijkheden waren (naar een nieuw rondpunt aan de noordwestkant), waarmee toen rekening kan zijn gehouden (bijv. omdat dit al een optie was op het vlak van ruimtelijke ordening). Het is dan bijv. goed mogelijk dat de wenselijkheid voor Belorta om aan de andere kant (ten opzichte van de oorspronkelijke toegangen naar het bedrijf) te ontsluiten, de bereidwilligheid om een hogere prijs te betalen verhoogde.

4.1.3.7. Alles bij elkaar in beschouwing genomen, komt het hof tot de vaststelling dat de waarde van de percelen van de (eisers) die in aanmerking komt als schadevergoeding wegens de onwettige onteigening, gesitueerd moet liggen tussen wat hoger op basis van de benadering van gerechtsdeskundige T. en deze van gerechtsdeskundige M. is vastgesteld. Zelfs met een jaarlijkse verhoging van 3% van de prijs van 30 euro uit de methode T. (zijnde 44,06 euro/m2 in 2016), komt het voor dat dit een stuk lager ligt dan de prijzen die volgens de vergelijkingspunten van gerechtsdeskundige M. betaald werden voor achterliggende maar bereikbare industriegrond, waarvan het hof berekend dat deze ongeveer 100 euro/m2 bedroeg. In dat laatste bedrag is evenwel nog geen rekening gehouden met het nadeel van de ingeslotenheid (kosten voor aankoop bedding (met strategisch nadeel) en voor wegeniswerken). Waar de vastgestelde verhouding tussen die kosten en de normale venale waarde

VERZOEKSCHRIFT/13

in de berekeningen van gerechtsdeskundige T. op 21,90% uitkwam (zie hoger), moet nog rekening gehouden worden met het feit dat daarin uitgegaan is van de aankoop van de bedding aan normale grondprijzen (opgedeeld in voor- en achterliggende grond), moet dat percentage verhoogd worden precies omdat de verkopers van de grond voor de bedding de noodzaak tot ontsluiting tegenover de (eisers) in grote mate hadden kunnen uitspelen. De (verweerster) beroept zich op een studie uit 2009 (haar stuk IV.: G. Allaert en B. Van Zwam, Kosten en baten van de aanleg, uitgifte en het beheer van lokale bedrijventerreinen, Gent, 31.3.2009} en stelt dat in dit onderzoek 3 voorbeelden werden besproken van de ontwikkelingskost van lokale bedrijventerreinen (Diepenbeek, Lochristi, Erpe-Mere), waaruit blijkt dat de aanlegkost voor de (totale) infrastructuur van KMO-zone 45%, 56% en 66% van de totale kost is. In elk geval blijkt uit die studie dat de kosten voor infrastructuur in verhouding aanzienlijk zijn. Rekening houdend met een aanzienlijke kostprijs voor de wegeniswerken en op de verwachting dat slechts tegen hoge kostprijs grond voor de bedding zou kunnen worden aangekocht (of zelfs slechts een kans op aankoop mag in rekening worden gebracht) houdt het hof in billijkheid rekening met een totale depreciatie van ongeveer 45% van de venale waarde van ingesloten industriegrond in 2016 op basis van de gegevens uit het verslag van gerechtsdeskundige M. vertegenwoordigt. Op die manier stelt het hof de waarde van de betreffende grond van de (eisers) vast op basis van een {100 x (100% - 45%} = 55 euro per vierkante meter. Voor de oppervlakte van 32.445,65 euro bedraagt de schadevergoeding op 5 januari 2016 wat de gronden betreft dus (32.445,65 m2 x 55 euro/m2 =) 1.784.510,75 euro.

De (eisers) zijn gerechtigd op dat bedrag, met dien verstande dat wat zij al eerder ontvangen hebben, daarvan moet afgetrokken worden. Het past die ontvangen bedragen eerst te actualiseren op datum van 5 januari 2016 om vervolgens het saldo te verhogen met vergoedende interest (waaronder de gerechtelijke interest). In het tussenarrest van 5 januari 2016 heeft het hof van beroep Brussel al vastgelegd dat de (eisers) recht hebben op een vergoeding voor de sinds 1999 gederfde opbrengsten en voor gebruiksderving van het goed. Dat heeft (in principe) enkel (nog) implicaties voor de reeds ontvangen bedragen. Immers het gedeelte dat ze nog niet ontvingen zal als saldo worden toegekend uitgaande van prijzen in 2016. Nu het hanteren van prijzen uit 2016 rekening houdt met de evolutie van de vastgoedprijzen (zie de motivering door het hof van

VERZOEKSCHRIFT/14

beroep Brussel) zullen de (eisers), wat het saldo betreft, een hoger kapitaal ontvangen dan wat op basis van de prijzen uit 1999 het geval zou zijn. Er kan bezwaarlijk aan de (eisers) een genotsderving worden toegekend op een kapitaal op basis van prijzen van meer dan 16 jaar later. Er moet van uitgegaan worden dat de prijsstijging in die periode op volwaardige wijze een compensatie bevat voor het gederfde rendement dat de appellanten op een kapitaal volgens de prijzen in 1999 zouden hebben kunnen verwezenlijken.

De (eisers) ontvingen al de volgende bedragen: • 418.254,68 euro op 13 december 1999; • 183.431,42 euro op 1 maart 2004 en • 55.539,28 euro op 23 maart 2004. Het bedrag van 183.431,42 euro is gelijk aan de provisionele toekenning door de vrederechter in het vonnis van 28 oktober 1999 van 182.942,31 euro vermeerderd met (342,09 + 57,02 =) 399,11 euro rechtsplegingsvergoeding. De betaling van 55.539,28 euro blijkt een vergoeding te zijn voor de interest berekend tot en met 28 februari 2004, zijnde over een periode - te rekenen vanaf 28 oktober 1999 - van 1.584 dagen. Aan de door de vrederechter toegekende interest van 7% per jaar, vertegenwoordigt het met vertraging uitbetaalde bedrag van 182.942,31 euro immers een daginterest van 35,0625 euro. Over 1.584 dagen geeft dat 55.539,00 euro. Die interest van 7% per jaar moet geacht worden de volwaardige genotsderving te dekken en dus een compensatie te bieden voor wat de appellanten tot op 1 maart 2004 met de hoofdsom die door de vrederechter was toegekend (601.196,99 euro) aan rendement hadden kunnen behalen. Het reeds ontvangen kapitaal van 601.196,99 euro moet vanaf 1 maart 2004 geactualiseerd worden naar 5 januari 2016 om in mindering te worden gebracht van de totale vergoeding waarop de (eisers) op die datum gerechtigd zijn. Dat veronderstelt de verrekening van een gemiddelde rendementsopbrengst. Er kan niet worden uitgegaan van het rendement van risicobeleggingen. Aan de andere kant, rekening houdend met een schadebeperkingsplicht, mocht van de (eisers) verwacht worden dat ze een verstandige, eerder zekere belegging zouden doen. De keuze tussen een vastgoedbelegging dan wel in roerende waarden is delicaat, maar, zoals de (verweerster) met reden aanvoert, kan worden aangenomen dat een belegging van 4% per jaar (netto) realistisch is.

VERZOEKSCHRIFT/15

Voor de 4.327 dagen tussen 1 maart 2004 en 5 januari 2006 vertegenwoordigt een opbrengst van 4% per jaar op 601.196,99 euro een bedrag van (601.196,99 euro x 4.327 dagen x 0,04/365,25 =) 284.887,54 euro. Het totaal bedrag dat in mindering moet worden gebracht van het op 5 januari 2016 verschuldigd bedrag als zijnde al eerder ontvangen is dan ook gelijk aan (601.196,99 + 284.887,54 =) 886.084,53 euro. Per saldo is de (verweerster) aan de (eisers) dus nog een bedrag voor de waarde van de onroerende goederen verschuldigd van (1.784.510,75 - 886.084,53 =) 898.426,22 euro. Op dat saldo van 898.426,22 euro is de (verweerster) aan de (eisers) vanaf 5 januari 2016 vergoedende interest verschuldigd aan de wettelijke interestvoet tot aan de datum van betaling (met kapitalisatie overeenkomstig artikel 1154 Oud BW vanaf 8 augustus 2024)”.

Grieven

Eerste onderdeel

1. Krachtens artikel 682, §1, Oud Burgerlijk Wetboek (thans de artikelen 3.135 en 3.136 Burgerlijk Wetboek) kan de eigenaar wiens erf ingesloten ligt omdat dit geen voldoende toegang heeft tot de openbare weg en deze toegang niet kan inrichten zonder overdreven onkosten of ongemakken, voor het normale gebruik van zijn eigendom naar de bestemming ervan, een uitweg vorderen over de erven van zijn naburen, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die hij mocht veroorzaken.

Krachtens artikel 683, eerste lid, Oud Burgerlijk Wetboek wordt de ligging van de uitweg door de rechter bepaald op zulk een wijze dat hij het minst schadelijk is (thans artikel 3.136, tweede lid, Burgerlijk Wetboek).

VERZOEKSCHRIFT/16

Krachtens artikel 647 Oud Burgerlijk Wetboek, mag iedere eigenaar zijn erf afsluiten, behoudens de in artikel 682 gestelde uitzondering (thans artikel 3.61, §1 Burgerlijk Wetboek).

1. De overdreven onkosten of ongemakken waarvan sprake in artikel 682, §1, Oud Burgerlijk Wetboek, zijn deze die de eigenaar wiens erf ingesloten is zou ondervinden indien een toegang tot de openbare weg voor dit erf mogelijk zou zijn zonder een uitweg over de erven van zijn naburen te vorderen. Indien de ontsluiting van zijn erf zonder beroep op een recht van uitweg voor hem overdreven onkosten of ongemakken zouden meebrengen, dan is die eigenaar gerechtigd op een recht van uitweg over de erven van zijn naburen.

2. De appelrechter neemt evenwel, voor de beoordeling van het recht op uitweg voor de onteigende percelen van eisers via (…) naar (…), de overdreven onkosten of ongemakken voor het inrichten van een uitweg op andermans erf in aanmerking, waaronder de prijs voor de aankoop van de grond (met huizen erop) nodig voor de aanleg van de uitweg en de kosten voor de wegeniswerken.

De grond nodig voor het inrichten van een recht van uitweg moet evenwel niet door de eigenaar van het lijdend erf worden aangekocht. Het gaat immers om een erfdienstbaarheid waarbij de grond voor de bedding van de uitweg eigendom blijft van de eigenaars van de aanpalende erven waarop de uitweg zal worden ingericht.

Krachtens artikel 682, §1 Oud Burgerlijk Wetboek is de eigenaar van het heersend erf enkel een vergoeding verschuldigd aan de eigenaar van het lijdend erf in verhouding tot de schade die hij mocht veroorzaken.

De beslissing van de appelrechter dat geen recht van uitweg voor de onteigende percelen van eisers via (…) naar (…) kon worden gevorderd, is derhalve niet naar recht verantwoord (schending van de artikelen 682, §1, 683, eerste lid, 647 Oud

VERZOEKSCHRIFT/17

Burgerlijk Wetboek, en voor zoveel als nodig de artikelen 3.135, 3.136 en 3.61, §1 Burgerlijk Wetboek).

1. Anderzijds, is het feit dat andermans erf afgesloten of omheind is, geen beletsel voor het toekennen van een recht van uitweg over dat erf. Het tegendeel blijkt uit artikel 647 Oud Burgerlijk Wetboek (zie thans artikel 3.61, §1 Burgerlijk Wetboek: “Iedere eigenaar mag in overeenstemming met de wettelijke en reglementaire voorschriften zijn perceel afsluiten tot aan de grens zonder afbreuk te doen aan de rechten van derden”; zie S. Snaet, W. Neven, Gemene afsluitingen en erfscheidingen, in X, Bestendig handboek privaatrechtelijk bouwrecht, II.6-1II.6 – 38): “Iedere eigenaar mag zijn erf afsluiten, behalve wanneer uitweg moet worden verleend aan de eigenaar wiens erf ingesloten ligt”. Artikel 682 Oud Burgerlijk Wetboek is van openbare orde en een eigenaar kan niet eraan ontsnappen door zijn erf af te sluiten.

2. Het feit dat de terreinen van de nabuur Belorta privégronden zijn die afgesloten of omheind zijn en dat het ontsluiten van de onteigende percelen van de eisers over die terreinen naar de openbare weg vereist zou hebben dat er een wegtraject ter beschikking zou worden gesteld waarbij het afsluiten of omheinen van de terreinen van Belorta niet langer mogelijk is, staat derhalve, in tegenstelling tot wat de appelrechter beslist (p. 19, bovenaan), de toekenning van een recht van uitweg over de terreinen van Belorta niet in de weg. De appelrechter schendt met die beslissing de artikelen 682, §1, en 647 Oud Burgerlijk Wetboek en voor zoveel als nodig de artikelen 3.135, 3.136 en 3.61 Burgerlijk Wetboek).

3. Tenslotte diende de appelrechter, ingevolge artikel 683, eerste lid, Oud Burgerlijk Wetboek, na te gaan of een wettelijke erfdienstbaarheid van uitweg niet zonder minder onkosten of ongemakken kon worden ingericht op erven van andere naburen van de onteigende percelen van eisers, welke zich bevinden langs de (…) (zie in dat verband de schets van de plaatsgesteldheid op pagina 13 van het bestreden arrest). Door dit niet te doen, schendt de appelrechter artikel 683,

VERZOEKSCHRIFT/18

eerste lid, Oud Burgerlijk Wetboek en, voor zoveel als nodig artikel 3.136, tweede lid, Burgerlijk Wetboek).

1. De elementen die de appelrechter aanhaalt om te beslissen dat voor de onteigende percelen van eisers geen wettelijke erfdienstbaarheid van uitweg kon worden gevorderd, te weten (i) overdreven onkosten en ongemakken voor het inrichten van een uitweg langs (…) (waarbij, volgens de appelrechter, de eigenaars van de bedding de prijs zeer goed konden doen opdrijven en zelfs de verkoop van de nodige grond konden weigeren) (ii) het feit dat de privéterreinen van Belorta omheind of afgesloten zijn en een traject tussen de gebouwen nodig was waardoor de omheining of afsluiting niet meer mogelijk zou zijn geweest, kunnen die beslissing van de appelrechter niet naar recht verantwoorden, temeer de appelrechter nalaat te onderzoeken of een recht van uitweg niet op mindere schadelijke wijze kon worden ingericht op erven van andere naburen (schending van alle hierboven aangehaald wetsbepalingen).

2. De belangrijke aftrek die de appelrechter toepast bij het bepalen van de schadevergoeding waarop eisers gerechtigd zijn wegens de onrechtmatige onteigening van hun percelen, steunt derhalve op een verkeerd begrip van de erfdienstbaarheid van uitweg en schendt derhalve tevens de artikelen 1382 en 1383 Oud Burgerlijk Wetboek.

Tweede onderdeel

1. Schadevergoeding op grond van artikelen 1382 en 1383 Oud Burgerlijk Wetboek moet, indien mogelijk, concreet worden begroot en moet de werkelijke schade wegens de onrechtmatige daad vergoeden, niet meer en niet minder.

2. Volgens de appelrechter heeft gerechtsdeskundig T. de totale kost voor de aankoop van de grond en de wegeniswerken voor een uitweg langs (…) bepaald op 21,90 % van de waarde van de onteigend percelen anno 2002. Dit

VERZOEKSCHRIFT/19

veronderstelt, volgens de appelrechter, dat de bereidwilligheid van de aanpalende buren om te verkopen zou worden gevonden, die in elk geval strategisch sterk stonden om de prijs in belangrijke mate op te drijven (p. 19, onderaan).

Uiteindelijk houdt de appelrechter, voor het bepalen van de schadevergoeding toekomend aan de eisers, in billijkheid rekening met een depreciatie van 45% van de waarde van de onteigend percelen anno 2016 (zich blijkbaar hierbij ook steunend op een studie aangehaald door verweerster in verband met een onderzoek naar de totale infrastructuurkosten van drie voorbeelden van bedrijventerreinen), “rekening houdende met een aanzienlijke kostprijs voor de wegeniswerken en op de verwachting dat slechts tegen hoge kostprijs grond voor de bedding zou kunnen worden aangekocht (of zelfs slechts een kans op aankoop mag in rekening worden gebracht” (p.20).

1. Evenwel is de kostprijs anno 2016 voor wegeniswerken verschillend van terrein tot terrein en concreet per geval te berekenen, hetgeen blijkt uit wat de appelrechter beslist betreffende het verslag van gerechtsdeskundige T. die de wegeniswerken anno 2002 voor de onteigende percelen van eisers heeft berekend (zonder op dit punt door hem te worden bekritiseerd). Anderzijds, zoals aangetoond in het eerste onderdeel, diende voor de bedding van de uitweg langs (…) niets te worden betaald, behalve een schadevergoeding aan de aanpallend buren voor de schade die de uitweg hen zou berokkenen. De waardevermindering of depreciatie van de waarde van de onteigend percelen en derhalve de schadevergoeding waarop eisers gerechtigd zijn wegens de onrechtmatige onteigening van hun percelen - kon derhalve door de appelrechter concreet worden berekend, hetgeen de appelrechter nalaat te doen door de waardevermindering in billijkheid te bepalen zonder trouwens vast te stellen dat een concrete begroting niet mogelijk zou zijn. De appelrechter heeft aldus de artikelen 1382 en 1383 Oud Burgerlijk Wetboek geschonden.

VERZOEKSCHRIFT/20

BIJ DEZE BESCHOUWINGEN

Besluit ondergetekende advocaat bij het Hof van Cassatie dat het U behage, Hooggeachte Dames en Heren, het bestreden arrest te vernietigen en de zaak en partijen te verwijzen naar een ander Hof van beroep, kosten als naar recht.

Brussel, 11 maart 2025

Martin Lebbe