# Cour de cassation de Belgique, 11 juin 2026, n° C.25.0130.N — Prescription décennale de la responsabilité contractuelle du notaire et point de départ du délai : primauté de la certitude du dommage sur la connaissance de la victime Par cet arrêt du 11 juin 2026, la Cour de cassation de Belgique confirme et consolide sa jurisprudence classique relative au point de départ de la prescription décennale applicable aux actions personnelles fondées sur la responsabilité contractuelle. Statuant en rejet d'un pourvoi formé contre un arrêt de la cour d'appel d'Anvers du 18 novembre 2024 ayant déclaré prescrite l'action d'un promoteur immobilier contre son notaire instrumentant, la Cour rappelle avec clarté que la prescription ne peut courir avant la naissance de l'action, laquelle suppose la réunion de la faute et d'un dommage certain — c'est-à-dire non hypothétique. Elle réaffirme simultanément que ni la connaissance effective du dommage par la victime, ni l'extériorisation de ce dommage, ne constituent des conditions d'entrée en cours du délai. L'intérêt de la décision réside dans l'application de ces principes aux faits : les juges d'appel ont légalement pu considérer qu'un dommage certain existait dès 1999 au plus tard en 2001, lorsque le promoteur fut assigné par des copropriétaires se prévalant de la loi Breyne, sans attendre le jugement au fond de 2005. --- ## I. Faits et procédure **Contexte contractuel.** Au cours des années 1992 et 1993, la société anonyme demanderesse en cassation, opérant en qualité de promoteur immobilier, chargea le défendeur, notaire, de rédiger l'acte de base d'un immeuble à appartements en construction — la « Résidence M. » — ainsi qu'un acte de base modificatif, et d'instrumenter plusieurs actes authentiques de vente d'appartements au cours de la période 1992-1994. Ces actes mentionnaient que les biens étaient vendus « en l'état et dans la situation où ils se trouvaient », soit en cours de construction. Le notaire avait, selon les allégations du promoteur, garanti à ce dernier que la loi du 9 juillet 1971 réglementant la vente d'immeubles à construire ou en voie de construction (ci-après : « loi Breyne ») ne s'appliquait pas à l'opération. **Contentieux entre le promoteur et les copropriétaires.** Dès la fin de l'année 1994, plusieurs copropriétaires engagèrent une procédure en référé à l'encontre du promoteur pour inexécution ou mauvaise exécution des parties communes. Une expertise judiciaire fut diligentée, dont un premier rapport, établi en février 1996, chiffra les défauts à plus de 6.852.812 BEF. L'assemblée générale de l'Association des copropriétaires (ci-après : « VME ») choisit dans un premier temps, en 1995, de ne pas engager d'action contre le promoteur. Par assignation du 1er février 1999, la VME fit néanmoins introduire une action au fond, en invoquant de nouveaux défauts. Dans le cadre de cette procédure, par ordonnance du juge des saisies du 13 décembre 1999, le promoteur fut expressément qualifié de « promoteur-vendeur » sur la base des pièces produites ; une autorisation de saisie conservatoire immobilière fut accordée pour un montant de 10.278.174 BEF (contesté). En 2001, lors d'une expertise judiciaire, il fut déjà fait référence à l'applicabilité de la loi Breyne. Par jugement du 19 décembre 2005, le tribunal de première instance d'Anvers rejeta l'exception de tardiveté soulevée par le promoteur sur le fondement de l'article 1648 du Code civil, estimant que la relation contractuelle entre ce dernier et la VME était régie non par les règles de la vente du Code civil, mais par la loi Breyne, et que le promoteur n'avait pas établi la réception provisoire et définitive des travaux. **Appel et intervention forcée du notaire.** Le promoteur interjeta appel de ce jugement et, par assignation du 31 août 2007, appela le notaire en intervention forcée et en déclaration commune dans la procédure d'appel, faisant valoir que sa responsabilité dans cette affaire « dépend entièrement de l'application de la loi Breyne ». Par arrêt du 7 avril 2008, rendu commun au notaire, la cour d'appel d'Anvers confirma l'applicabilité de la loi Breyne et renvoya la cause devant le premier juge. **Action directe contre le notaire.** Par acte du 11 janvier 2012, précédé d'une mise en demeure du 2 juin 2010, le promoteur assigna directement le notaire en réparation d'une faute professionnelle consistant en un manquement à son obligation d'information quant à l'applicabilité de la loi Breyne. Par jugement du 8 septembre 2023, le tribunal de première instance d'Anvers déclara cette action irrecevable pour cause de prescription, estimant que plus de cinq ans s'étaient écoulés depuis le 19 décembre 2005 — date à laquelle le promoteur avait acquis connaissance de tous les éléments lui permettant d'exercer son action —, en application de l'article 2262bis, § 1, alinéa 2, de l'ancien Code civil. **Arrêt d'appel attaqué.** Par arrêt du 18 novembre 2024, la cour d'appel d'Anvers déclara l'appel non fondé, en substituant toutefois un fondement juridique distinct à celui retenu par le premier juge. Elle jugea que la responsabilité du notaire envers son client pour les actes qu'il instrumente est de nature contractuelle, de sorte que la prescription applicable est celle de dix ans prévue à l'article 2262bis, § 1, alinéa 1er, de l'ancien Code civil, et non le délai de cinq ans de l'alinéa 2. Cependant, appliquant le critère du dommage certain, elle considéra que la faute, le dommage et le lien causal invoqués par le promoteur étaient connus dès 1999, au plus tard en 2001, lorsque le promoteur fut assigné par les copropriétaires se prévalant des obligations découlant de la loi Breyne. L'action introduite le 11 janvier 2012 étant dès lors postérieure de plus de dix ans à ce point de départ