# Arrêt de la Cour de cassation de Belgique, 18 septembre 2026, n° C.25.0086.N — Servitude conventionnelle de passage et article 702 de l'ancien Code civil : l'exercice non conforme au titre suffit à caractériser la violation, indépendamment de tout alourdissement sensible du fonds servant Par cet arrêt rendu en néerlandais et ici fidèlement traduit, la première chambre de la Cour de cassation de Belgique confirme une solution d'une netteté remarquable en matière de servitudes conventionnelles de passage : la seule constatation que le titulaire du fonds dominant a exercé la servitude autrement que ne l'autorise son titre suffit à caractériser la violation de l'article 702 de l'ancien Code civil, sans qu'il soit nécessaire d'établir, par surcroît, que cet exercice a aggravé de manière sensible la situation du fonds servant. La Cour articule ainsi les deux prescriptions normatives distinctes que renferme ce texte — conformité au titre, d'une part, non-aggravation du fonds servant, d'autre part — en leur reconnaissant une autonomie respective et une pleine efficacité indépendante. Cette clarification, qui tranche une équivoque persistante dans la pratique notariale et contentieuse, présente une portée doctrinale et pratique considérable pour le droit des biens immobiliers. --- ## I. Faits et procédure ### A. Les parties et les biens Les premier et deuxième demandeurs en cassation sont nus-propriétaires et la troisième demanderesse, la société privée à responsabilité limitée Mediclinic, est usufruitière d'un bien immobilier situé à Louvain, désigné dans les actes notariés comme le lot (…). Le défendeur en cassation est propriétaire d'un bien voisin, désigné comme le lot (…), acquis par acte notarié du 22 octobre 2015. D'autres propriétaires riverains — M. et Mme M.-S., M. et Mme K.-V. et M. et Mme S.-S. — sont appelés en déclaration de jugement commun et obligatoire. ### B. La servitude litigieuse Une servitude conventionnelle de passage a été constituée entre les différents lots par renvoi aux actes notariés successifs. Elle porte sur un chemin en pavés (« klinkerweg ») de cinq mètres de largeur, établi à cheval sur la limite parcellaire séparant deux lots et rejoignant une voirie publique. Le titre de la servitude, reproduit dans les actes de vente successifs, stipule expressément que les lots bénéficiaires (les fonds dominants) ne peuvent jouir que de **deux accès** à cette voie : l'un vers la maison d'habitation respective et l'autre vers le jardin respectif. ### C. Le litige et les procédures antérieures Un différend surgit entre les parties quant à l'utilisation de cette servitude. Le défendeur constate que, sur le lot (…) appartenant aux demandeurs, non pas deux mais **quatre accès** ont été aménagés depuis le chemin en pavés : un vers la maison d'habitation, un vers le jardin, un vers la clinique exploitée par Mediclinic et un vers un parking souterrain. Le défendeur intervient volontairement dans une procédure pendante devant le juge de paix du second canton de Louvain et sollicite, par demande incidente, la condamnation des demandeurs à fermer les deux accès non autorisés par le titre — ceux menant à la clinique et au parking souterrain — sous astreinte de 500 euros par jour de retard. Par jugement du 14 février 2023, le juge de paix déclare les demandes incidentes du défendeur recevables et fondées et condamne les demandeurs à fermer lesdits accès. Les demandeurs interjettent appel devant le tribunal de première instance de Louvain, siégeant comme juridiction d'appel. Par jugement du 22 août 2024, ce tribunal déclare l'appel très partiellement fondé, en ce sens qu'il reformule le dispositif pour ne condamner que les demandeurs (à l'exclusion de la société LUX&LUX SA, simple usufruitière d'un autre lot) à la fermeture des deux accès litigieux, dans les trois mois de la signification du jugement de première instance, sous la même astreinte. C'est ce jugement qui est attaqué devant la Cour de cassation. ### D. Les moyens de cassation Les demandeurs soulèvent deux moyens. L'arrêt publié ne statue que sur les aspects pertinents du premier moyen, et plus précisément sur son **troisième rameau**, articulé autour de la violation de l'article 702 de l'ancien Code civil, combiné avec l'article 578 du même code. Ils contestent notamment : (i) la qualité du défendeur pour agir seul en tant que titulaire de l'un des deux fonds servants ; (ii) l'absence d'alourdissement sensible du fonds servant comme condition nécessaire à l'application de l'article 702 ; et (iii) la lecture erronée du jugement attaqué quant à l'identification du fonds servant concerné par l'infraction. --- ## II. Problème de droit et motifs de la décision ### A. La recevabilité des sous-moyens **Sur la lecture du jugement attaqué (points 4 et 5)** La Cour rappelle d'abord les constatations opérées par le juge d'appel : le chemin en pavés « à cheval » sur la limite parcellaire entre deux lots (les fonds servants) sur une largeur de cinq mètres ; le défendeur, titulaire de l'un des deux fonds servants sur lequel la servitude conventionnelle de passage repose, pour moitié, est fondé à agir sur le fondement de l'article 702 de l'ancien Code civil. La Cour relève ensuite que le juge d'appel s'est expressément assuré que l'infraction constatée portait bien sur le fonds servant dont le défendeur est titulaire, à savoir le lot (…). Le troisième rameau du premier moyen, en tant qu'il repose sur une prémisse contraire, procède d'une lecture inexacte du jugement attaqué et manque dès lors en fait. **Sur la qualification souveraine du juge du fond (point 6)** En tant que le même rameau soutient que le lot (…) serait le seul fonds servant, la Cour constate que cela revient à s'attaquer à une appréciation souveraine en fait du juge d'appel, ce qui est irrecevable en cassation. ### B. La question de droit principale : l'interprétation de l'article 702 de l'ancien Code civil **Le tex