# Cour de cassation de Belgique, 7 mai 2026, n° ECLI:BE:CASS:2026:CONC.20260507.1N.4 — Extinction du droit de superficie et sort du bail consenti par le superficiaire Par la présente décision, la Cour de cassation de Belgique — se prononçant sur conclusions de l'avocat général Frédéric Vroman — tranche une question de droit réel et de droit des obligations demeurée controversée : le sort du contrat de bail consenti par un superficiaire à un tiers lorsque le droit de superficie s'éteint par l'arrivée de son terme. La Cour affirme avec netteté qu'à l'expiration du droit de superficie, la convention de bail que le superficiaire avait consentie prend fin de plein droit, y compris lorsque sa durée contractuelle excédait celle du droit de superficie — et ce, en raison de la publicité dont bénéficie le droit de superficie. Elle rejette en conséquence l'analogie, retenue par les juges du fond, avec le régime prétorien de l'article 595, alinéa 2, de l'ancien Code civil applicable à l'usufruitier, au motif que le bail consenti par un superficiaire ne présente pas le même caractère aléatoire. Sur la question des dépens de procédure, la Cour casse partiellement la décision attaquée, reprochant au juge d'appel de n'avoir pas vérifié si les relations processuelles entre parties constituaient des litiges distincts justifiant l'octroi d'une indemnité de procédure séparée à chacun des défendeurs. --- ## I. Faits et procédure ### A. Contexte contractuel et patrimonial Deux sociétés anonymes, H. nv et A. nv, sont respectivement propriétaires de parcelles contiguës. Par acte notarié du 26 novembre 2004, H. nv concède un droit de superficie sur ses fonds au demandeur en cassation ainsi qu'à ses deux frères (deuxième et troisième défendeurs) pour une durée de dix-sept ans, courant du 1er décembre 2003 au 30 novembre 2020. Parallèlement, A. nv accorde aux mêmes bénéficiaires un droit de superficie sur ses propres parcelles pour une durée de quinze ans, du 1er juillet 2005 au 30 juin 2020. Sur ces fonds, les superficiaires édifient plusieurs bâtiments et entrepôts. Le 31 janvier 2017, puis le 1er septembre 2018, les superficiaires consentent à la première défenderesse deux contrats de bail portant sur plusieurs de ces constructions, pour une durée de neuf ans chacun, moyennant un loyer mensuel de 17 264,33 euros. La durée de ces baux s'étendait donc substantiellement au-delà de l'extinction des droits de superficie. ### B. Naissance des litiges consécutifs à l'expiration des droits de superficie À l'arrivée de leur terme respectif en 2020, les droits de superficie s'éteignent. Se pose alors immédiatement la question de l'imputabilité des loyers versés par la première défenderesse, qui continue d'occuper les lieux. Dans un premier temps, elle verse les sommes dues sur le compte conjoint des anciens superficiaires ; à compter de janvier 2022, les loyers sont consignés entre les mains d'un huissier de justice en application d'une ordonnance du juge de paix. Parallèlement, le demandeur en cassation engage le 6 octobre 2021 une action contre H. nv et A. nv tendant notamment à les faire condamner au paiement de 1 825 000 euros à titre d'indemnisation représentant sa quote-part (45 %) dans la valeur des constructions érigées — litige pendant devant le tribunal de première instance d'Anvers. Le 11 février 2022, le demandeur assigne les trois défendeurs devant le juge de paix du canton de Cappellen, réclamant : la condamnation de la première défenderesse au paiement de 207 171,96 euros d'arriérés de loyers, la résolution des contrats de bail à ses torts, la reconnaissance de son droit d'agir seul, et subsidiairement la condamnation des deuxième et troisième défendeurs à apporter leur coopération et approbation. Chaque défendeur réclame une indemnité de procédure distincte. ### C. Décisions des juges du fond Par jugement du 17 janvier 2023, le juge de paix du canton de Cappellen déclare la demande recevable mais non fondée et condamne le demandeur à une indemnité de procédure par partie défenderesse. Saisi en appel, le tribunal de première instance d'Anvers, par jugement du 15 avril 2025, confirme l'irrecevabilité de l'appel, le déclare non fondé et condamne le demandeur aux dépens d'appel, incluant une indemnité de procédure de 7 500 euros par intimé. Les juges d'appel avaient raisonné par analogie avec la jurisprudence de la Cour de cassation relative à l'article 595, alinéa 2, de l'ancien Code civil, selon laquelle, à l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire devient de plein droit bailleur. Par transposition de ce mécanisme au droit de superficie, ils avaient conclu que les concédants de superficie étaient devenus de plein droit bailleurs à l'égard de la première défenderesse, privant ainsi le demandeur de toute qualité pour agir en paiement des loyers ou en résolution des baux. Le demandeur se pourvoit en cassation, articulant trois moyens. --- ## II. Problème de droit et motifs de la décision ### A. Droit applicable dans le temps L'avocat général préliminairement rappelle le cadre intertemporel. Conformément à l'article 37 de la loi du 20 février 2020 portant le Livre 3 « Biens » du Code civil, les nouvelles dispositions du droit des biens ne sont applicables qu'aux actes juridiques et faits juridiques accomplis à compter du 1er septembre 2021. Les droits de superficie litigieux ayant été constitués en 2004 et 2005, ils demeurent soumis à la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie (ci-après « la Loi de superficie ») dans sa version antérieure aux modifications introduites par la loi du 25 avril 2014 — ces modifications étant elles-mêmes inapplicables ratione temporis, dès lors que les stipulations de la Loi de superficie présentent, en vertu de son article 8, un caractère supplétif, de sor