# Commentaire d'arrêt — Cour de cassation de Belgique (1re ch.), 29 mai 2026, n° ECLI:BE:CASS:2026:CONC.20260529.1F.4 --- La décision commentée, qui s'exprime par les conclusions de Mme l'avocat général Römer adoptées par la Cour et dont la cassation est prononcée en conséquence, apporte un éclairage déterminant sur les conditions de validité de la clause contractuelle excluant l'affectation d'un logement à la résidence principale du preneur, telle qu'encadrée par l'article 234, alinéa 1er, de l'ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du logement. La Cour pose sans ambiguïté que cette clause, à peine d'être réputée non écrite, doit satisfaire simultanément à deux exigences cumulatives : d'une part, être étayée par une justification expresse et sérieuse quant à la destination naturelle du bien loué ; d'autre part, être accompagnée de l'indication de la résidence principale du preneur pendant le bail. Faute du respect conjoint de ces deux conditions, la clause tombe, le bail se trouve qualifié de bail de résidence principale et le régime impératif de l'article 237 — durée de neuf ans, préavis obligatoire — s'impose de plein droit aux parties. --- ## I. Faits et procédure Le litige oppose un locataire (demandeur en cassation) à sa bailleresse (défenderesse), à la suite d'un bail de logement conclu le 22 juin 2021 pour une durée déterminée de douze mois, prenant cours le 11 septembre 2021 et expirant le 10 septembre 2022. Le contrat, qualifié de location de chambre d'étudiant, contenait deux stipulations majeures au cœur du débat : d'abord, une clause interdisant que la chambre loué serve de résidence principale au preneur ; ensuite, une clause excluant la tacite reconduction et subordonnant toute prolongation à un accord écrit exprès du bailleur, notifié avant le 28 février 2022. Nonobstant ces stipulations, le locataire s'est effectivement domicilié dans les lieux. À l'expiration du terme conventionnel, la bailleresse a fait citer le preneur devant la justice de paix d'Ixelles par citation du 29 septembre 2022, aux fins d'expulsion et de paiement d'arriérés de loyer, d'une indemnité d'occupation ainsi que de réparation de dégâts locatifs. Par jugement du 27 octobre 2022, le juge de paix a dit pour droit que le bail avait pris fin le 10 septembre 2022 par l'écoulement de la période contractuelle, ordonné l'expulsion du locataire, condamné celui-ci à payer 628,06 euros au titre d'arriérés de loyers et d'indemnité d'occupation jusqu'au 18 octobre 2022, ainsi que 638,21 euros pour des consommations de chauffage jusqu'au 31 juillet 2022. Il a également ordonné une expertise préalable sur les dégâts locatifs et réservé à statuer sur plusieurs chefs de demande. Le locataire a interjeté appel le 4 novembre 2022 et a quitté les lieux le 12 décembre 2022. Devant la juridiction d'appel, il sollicitait le rejet de la demande initiale, la résolution du bail aux torts exclusifs de la bailleresse et l'allocation d'une indemnité de 4.000 euros. Par jugement du 27 novembre 2024, le tribunal a confirmé le jugement de première instance en tous points, considérant que le bail ne pouvait s'analyser comme un bail de résidence principale dès lors qu'il interdisait expressément cette affectation, quand bien même le locataire s'était domicilié dans les lieux contre la volonté de sa bailleresse. C'est ce jugement qui a été déféré à la Cour de cassation. --- ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Le problème de droit central** réside dans l'articulation entre la liberté contractuelle et les dispositions impératives du Code bruxellois du logement relativement à la clause excluant l'affectation du bien loué à la résidence principale du preneur. Plus précisément, la question était de savoir si le juge du fond pouvait, pour qualifier le bail de droit commun et en faire découler la validité de la clause d'exclusion de la tacite reconduction, se fonder sur la seule stipulation contractuelle interdisant l'usage à titre de résidence principale, sans vérifier que cette clause remplissait les deux conditions cumulatives posées par l'article 234, alinéa 1er, in fine, de l'ordonnance du 17 juillet 2003. **Le texte applicable.** L'article 234, alinéa 1er, du Code bruxellois du logement dispose que le régime protecteur de ce chapitre s'applique aux baux portant sur le logement que le preneur, avec l'accord du bailleur, affecte dès l'entrée en jouissance à sa résidence principale. Il énonce ensuite que toute clause interdisant cette affectation est « réputée non écrite » lorsqu'elle n'est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse — relative notamment à la destination naturelle du bien loué — **et** n'est pas accompagnée de l'indication de la résidence principale du preneur au cours du bail. Cette disposition est de nature impérative, ce que le moyen de cassation rappelait à juste titre. L'article 237, § 1er, du même code prévoit corrélativement que tout bail visé à l'article 234 est réputé conclu pour une durée de neuf ans, avec un préavis de six mois, à peine de prorogation automatique par période de trois ans. **Le raisonnement suivi par l'avocat général, adopté par la Cour.** Mme l'avocat général Römer expose, en premier lieu, que les travaux préparatoires de la loi du 20 février 1991 sur les baux à loyers — dont le texte bruxellois s'inspire directement — révèlent l'intention du législateur d'éviter que des clauses de style soient insérées systématiquement dans les contrats de bail afin de contourner la protection accordée au preneur établissant sa résidence principale dans les lieux. Le législateur a donc posé des *balises* à la liberté contractuelle en subordonnant la validité de telles clauses au respect de **deux conditions cumulatives** : (i) une justification expresse et sérieuse, appréciée au regard notamment de la destination naturelle du bien loué ; (ii) l'indication de la résidence principale du pre