# Arrêt n° 95/2026 de la Cour constitutionnelle de Belgique du 10 septembre 2026 (ECLI:BE:GHCC:2026:ARR.095) ## Synthèse doctrinale Par cet arrêt, la Cour constitutionnelle de Belgique répond à deux questions préjudicielles posées par la Cour d'appel de Gand portant sur la conformité aux articles 10 et 11 de la Constitution de l'article 91 du Code des impôts sur les revenus 1992, lu en combinaison avec les articles 90, alinéa 1er, 8° et 10°, et 93bis, 1°, du même Code. Ces dispositions organisent un mécanisme d'assimilation fiscale des biens bâtis aux biens non bâtis lorsque la valeur vénale des constructions est inférieure à trente pour cent du prix de réalisation global, avec pour conséquence d'exclure l'exonération pour habitation propre. La Cour conclut à la non-violation des normes constitutionnelles de référence, validant ainsi la logique forfaitaire et anti-abus retenue par le législateur. La décision s'inscrit dans une jurisprudence constitutionnelle consolidée sur la marge d'appréciation du législateur fiscal lorsqu'il recourt à des critères généraux et simplificateurs pour appréhender une diversité de situations individuelles, tout en poursuivant des objectifs de lutte contre la spéculation foncière et de sécurité juridique. --- ## I. Faits et procédure Le contentieux à l'origine des questions préjudicielles trouve sa source dans une opération immobilière réalisée par Francis Missault et Mercedes Van Volcem. Le 4 février 2011, ces derniers avaient acquis, conjointement avec une société qu'ils administraient, un vaste domaine immobilier comprenant deux bâtiments — l'un affecté à l'habitation familiale, l'autre initialement destiné à un cabinet d'avocats puis loué comme logement de vacances — ainsi qu'un jardin et deux grands parcs, la superficie totale excédant un hectare. Le 4 juin 2015, l'ensemble du domaine est cédé à titre onéreux à un agent immobilier ayant manifestement l'intention de le valoriser en y construisant quatre-vingt-neuf résidences-services, projet impliquant la démolition intégrale des bâtiments existants. Dans leur déclaration fiscale pour l'exercice d'imposition 2016, les parties n'ont mentionné aucune plus-value imposable, considérant manifestement que la cession de leur habitation propre bénéficiait de l'exonération prévue à l'article 93bis, 1°, du CIR 1992. L'administration fiscale s'est toutefois opposée à cette qualification. Elle a estimé que la valeur vénale des bâtiments érigés sur le domaine était inférieure au seuil de trente pour cent du prix de réalisation global, de sorte que, par application de l'article 91 du CIR 1992, le bien devait être assimilé à un immeuble non bâti et soumis au régime d'imposition des plus-values prévu à l'article 90, alinéa 1er, 8°, du même Code. Les réclamations introduites par les contribuables auprès de l'administration ayant été rejetées, ceux-ci ont saisi le Tribunal de première instance de Flandre occidentale, division de Bruges. Sur la base du rapport d'un expert judiciaire confirmant que la valeur des bâtiments était effectivement inférieure au seuil légal de trente pour cent, le Tribunal a jugé que la plus-value était imposable. Les contribuables ont interjeté appel devant la Cour d'appel de Gand. Celle-ci a constaté à son tour que les conditions d'application de l'article 91 du CIR 1992 étaient réunies, mais a estimé, au regard des arguments de constitutionnalité soulevés par les appelants, qu'il y avait lieu de surseoir à statuer et de poser à la Cour constitutionnelle les deux questions préjudicielles reproduites dans l'arrêt commenté, par arrêt du 24 juin 2025 corrigé le 9 septembre 2025. Devant la Cour constitutionnelle, des mémoires ont été déposés par les parties appelantes, représentées par Maître Michel Maus, et par le Conseil des ministres, représenté par Maîtres Carmenta Decordier et Tine Bricout. Par ordonnance du 3 juin 2026, la Cour a décidé de statuer sans audience, aucune partie n'ayant sollicité d'être entendue dans le délai imparti. Les juges-rapporteurs désignés étaient Frank Fleerackers et Emmanuelle Bribosia. --- ## II. Problème de droit et motifs de la décision ### A. Les dispositions en cause et leur articulation L'enjeu juridique central de l'arrêt tient à l'articulation de trois séries de dispositions du CIR 1992. L'article 90, alinéa 1er, 8°, soumet à l'impôt les plus-values réalisées sur des **immeubles non bâtis** cédés dans les huit ans de leur acquisition à titre onéreux. L'article 90, alinéa 1er, 10°, étend ce régime aux **immeubles bâtis** cédés dans les cinq ans de leur acquisition. L'article 93bis, 1°, prévoit quant à lui une **exonération** de la plus-value réalisée lors de la cession de l'habitation propre du contribuable, à condition que celle-ci ait constitué sa résidence effective de manière ininterrompue pendant au moins douze mois précédant le mois de l'aliénation — cette exonération dérogeant expressément à l'article 90, alinéa 1er, 10°. L'article 91, au cœur du litige, introduit une **règle d'assimilation** : par dérogation à l'article 90, alinéa 1er, 10°, les plus-values réalisées sur des terrains sur lesquels sont érigés des bâtiments dont la valeur vénale est **inférieure à trente pour cent** du prix de réalisation de l'ensemble relèvent du champ d'application de l'article 90, alinéa 1er, 8°, applicable aux biens non bâtis. La conséquence pratique est double : d'une part, le délai d'imposition est porté de cinq à huit ans ; d'autre part, et surtout, l'exonération pour habitation propre prévue à l'article 93bis, 1°, qui ne déroge qu'à