Le Conseil d'État belge, dans son arrêt n° 211.222 du 14 février 2011, rejette deux recours en annulation dirigés contre des permis d'urbanisme délivrés par le collège des bourgmestre et échevins de la ville d'Ostende à des sociétés exploitant ou projetant des surfaces commerciales dans un même ensemble immobilier. Il consacre une exigence stricte de l'intérêt à agir en matière de contentieux administratif de l'urbanisme : la qualité de concurrent direct ne suffit pas à établir l'intérêt requis. Le requérant doit démontrer, de manière concrète et actuelle, le préjudice qu'il subit du fait de l'exécution de l'acte attaqué et l'avantage qu'il retirerait de son annulation. Le juge rappelle également que les moyens et éléments de fait doivent être invoqués en temps utile, dans les écrits de procédure, et non par des développements tardifs. La décision illustre la mise en œuvre rigoureuse de la condition d'intérêt, tant dans son versant « préjudice » que dans son versant « avantage », et montre que l'appréciation de la concurrence commerciale ne saurait se fonder sur des allégations générales ou sur la seule proximité économique des activités. ## I. Faits et procédure Par une décision du 17 juillet 2006, le collège des bourgmestre et échevins de la ville d'Ostende accorda à la s.a. Verhaeghe Motors, devenue la s.a. Vermo Immo, un permis d'urbanisme pour la construction de surfaces commerciales et l'aménagement d'un parking sur un terrain situé à la Torhoutsesteenweg. Le terrain était partiellement situé en zone agricole à valeur paysagère et partiellement en zone de petit commerce et de moyennes entreprises, et n'était couvert par aucun plan particulier d'aménagement ni par aucun lotissement autorisé. Le 17 novembre 2006, le permittaire introduisit une demande de transformation du complexe commercial, visant à passer de trois à quatre, puis, par plans modifiés du 20 décembre 2007, à cinq surfaces commerciales, sans modification du volume existant, avec une réorganisation du parking, qui passait de 137 à 149 emplacements. Le 27 octobre 2008, le collège accorda le permis sollicité (affaire A. 190.927/X-14.024). Dans le cadre de cette même procédure, la s.a. Leen Bakker sollicita, le 17 avril 2008, un permis pour la transformation interne d'une surface commerciale et l'adaptation de deux ouvertures de façade. Le permis fut délivré le 1^er décembre 2008 (affaire A. 191.255/X-14.055). La requérante, la s.a. FUN Belgium, exploitant une chaîne de magasins et disposant d'un établissement à Ostende, introduisit deux recours en annulation, respectivement les 30 décembre 2008 et 29 janvier 2009. Elle soutenait être le concurrent direct des enseignes installées dans le complexe, notamment la chaîne « Dreamland ». La procédure fut marquée par des mémoires en réponse, des interventions volontaires des sociétés bénéficiaires des permis, la désignation d'un auditeur, une audience du 19 novembre 2010, puis la reprise de l'argumentation et l'avis conforme de l'auditorat. Les recours furent joints en raison de leur connexité. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Le problème de droit** consistait à déterminer si la requérante, en qualité de concurrente commerciale, justifiait de l'intérêt requis pour agir en annulation contre des permis d'urbanisme portant sur des surfaces commerciales voisines ou exploitées par des concurrents. **Dans l'affaire A. 190.927**, le Conseil d'État relève que la partie adverse soulevait une exception d'irrecevabilité tirée de l'absence de démonstration d'un préjudice et d'un avantage découlant de l'annulation. La requérante ne répondit pas à cette exception dans son mémoire en réplique, limité à la question de la qualité, ni dans son dernier mémoire. Ce n'est que tardivement qu'elle allégua que la perte de rentabilité de son magasin ostendais et l'atteinte à sa position commerciale résultant de l'implantation de « Dreamland » la touchaient directement. Le Conseil juge ces développements tardifs. Au fond, il constate que le permis litigieux régularise la réorganisation du parking et la modification intérieure du complexe, lequel avait été définitivement autorisé le 17 juillet 2006, et que la réduction de superficie de la surface occupée par « Dreamland » est minime. La requérante n'établit pas que cette régularisation affaiblit sa position concurrentielle par rapport à la situation définitivement autorisée, ni que l'annulation préserverait sa position commerciale. Le Conseil en déduit que la question de la qualité de la requérante, qui n'exploite pas personnellement l'établissement, est sans pertinence, et déclare le recours irrecevable. **Dans l'