## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Conseil d'État de Belgique — Raad van State, 2024-02-09, n° ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.762** ([Source officielle](https://juportal.just.fgov.be/content/ViewDecision.php?id=ECLI%3ABE%3ARVSCE%3A2024%3AARR.258.762&lang=fr)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Conseil d'État de Belgique — Raad van State — ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.762 (2024-02-09) Sommaire (FR) : Arrêt no 258.762 du 9 février 2024 Marchés et travaux publics - Marchés publics Décision : Rejet --- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT --- CONSEIL D’ÉTAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF LE PRÉSIDENT DE LA VIe CHAMBRE SIÉGEANT EN RÉFÉRÉ ARRÊT no 258.762 du 9 février 2024 A. 226.167/VI-21.314 En cause : la société anonyme BEFIMMO, ayant élu domicile chez Mes Yves DELACROIX, Vincent OST, Aurélien VANDEBURIE et Maxime VANDERSTRAETEN, avocats, boulevard de l'Empereur 3 1000 Bruxelles, contre : la Région de Bruxelles-Capitale, représentée par son Gouvernement, ayant élu domicile chez Me Kathleen DE HORNOIS, avocat, Luchthaven Nationaal 1J 1930 Zaventem. -----------------------------------------------------------------------------------------------------I. Objet de la requête Par une requête introduite le 17 septembre 2018, la SA Befimmo demande la suspension, selon la procédure d'extrême urgence, de l'exécution de « la décision du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 6 septembre 2018 visant la conclusion d'un contrat de bail suite à la prospection immobilière organisée en application de la décision du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 17 mai 2018 ». Par une requête introduite le 4 novembre 2018, la même requérante demande l’annulation de la même décision. II. Procédure Un arrêt n° 242.756 du 23 octobre (ECLI:BE:RVSCE:2018:ARR.242.756) a remis l’affaire sine die. 2018 ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.762 VIexturg - 21.314 - 1/13 Par une ordonnance du 22 novembre 2023, l’affaire a été fixée à l’audience du 20 décembre 2023. La partie adverse a déposé une note d’observations et le dossier administratif. M. Imre Kovalovszky, président de chambre, a exposé son rapport. Me Vincent Ost, avocat, comparaissant pour la partie requérante, et Me Debora Shala, loco Me Kathleen De Hornois, avocat, comparaissant pour la partie adverse, ont été entendus en leurs observations. Mme Marie Lambert de Rouvroit, auditeur au Conseil d’État, a été entendue en son avis conforme. Il est fait application des dispositions relatives à l’emploi des langues, inscrites au titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le 12 janvier 1973. III. Faits utiles à l’examen de la demande 1. La requérante explique qu’elle est une société immobilière réglementée (SIR), spécialisée en immeubles de bureaux et qu’elle détient 100 % de la SA Fedimmo, qui a introduit un recours distinct contre l’acte attaqué (recours A. 226.169/VI-21.316). 2. La partie adverse expose que son Gouvernement a, depuis plusieurs années, l’ambition de regrouper l’ensemble de l’administration de la Région de Bruxelles-Capitale dans un seul et même immeuble emblématique de cette Région pour la fin du mois d’octobre 2020. 3. Par un avis de marché publié le 10 novembre 2012, la partie adverse lance un marché public de promotion de travaux, suivant la procédure de dialogue compétitif, portant sur la « [c]onstruction ou rénovation d’un bâtiment de bureaux économe en énergie et durable pour le Ministère de la Région de BruxellesCapitale ». ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.762 VIexturg - 21.314 - 2/13 Une description succincte du marché est donnée comme il suit : « Le Ministère de la Région de Bruxelles-Capitale souhaite disposer, pour son personnel, d'un bâtiment, situé dans un lieu central, d'une surface nette minimale de 35.400 m² [portée ensuite à 39.400 m2]. Le bâtiment devra être de haute qualité architecturale, durable et économe en énergie […] Le bâtiment devra également répondre aux nouvelles exigences en matière de gestion et d'utilisation efficiente de l'espace. Qu'il s'agisse d'une nouvelle construction ou d'une rénovation profonde, le projet devra être localisé dans un lieu le plus central possible, de préférence à l'intérieur d'un périmètre correspondant au “Pentagone” étendu aux environs de la gare du Midi et de la gare de Nord, au site Tours et Taxis ainsi qu'au quartier européen. Il est d'importance qu'une accessibilité maximale pour les citoyens et le personnel puisse être garantie ». Le document descriptif établi dans le cadre du dialogue compétitif prévoit notamment ceci : « Ce nouveau bâtiment deviendra le visage de l’administration régionale et aura pour caractéristiques principales : • d’être reconnaissable et identifiable par le public ; • d’être accessible à chaque citoyen ; • de jouir d’une bonne accessibilité en termes de transports en commun ; • d’offrir un environnement de travail moderne pour les fonctionnaires ; • d’offrir une réception moderne au public ; • de permettre des économies substantielles ». Les « exigences minimales » qui se rapportent aux « éléments essentiels du marché » figurent en page 12 du document descriptif et sont les suivantes : (1) bâtiment à haute performance énergétique, (2) localisation dans un périmètre déterminé, (3) certification BREEAM « very good », (4) superficie nette de 39.400 m², (5) possibilité de mettre le bâtiment à disposition pour le 30 septembre 2018 et (6) durée du contrat de bail. Plusieurs entreprises sont sélectionnées pour présenter des « propositions de solution » dans le cadre de la première phase du dialogue compétitif, dont la requérante pour le projet Quatuor, la SA Fedimmo pour projet WTC IV et l’AG Real Estate qui, suivant la requérante – sans être démentie sur ce point par la partie adverse – présente déjà le projet Silver Tower, immeuble de bureaux à construire place Saint-Lazare à 1210 Bruxelles. Le 19 juin 2015, le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale décide de mettre fin à la procédure de dialogue compétitif. Cette décision est justifiée par le fait que le calendrier fixé dans les documents du marché ne pourra ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.762 VIexturg - 21.314 - 3/13 pas être respecté ainsi que par une modification des besoins en termes de surface par rapport à ce qui était prévu initialement. Cette décision ne fait l’objet d’aucun recours. Les besoins de la Région ne disparaissent pas pour autant. 4. Le 17 mai 2018, le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale adopte une « décision relative au regroupement des espaces administratifs des administrations localisées au CNN et au City Center » par laquelle il « charge le Ministre-Président de lancer sans délai un appel à manifestations d’intérêt pour rechercher un bâtiment d’environ 38.000 m2 nets ou de 47.500 m2 bruts […] ». Dans le courant du mois de juin 2018, un avis de prospection immobilière (API) est envoyé à des agents immobiliers présents dans la Région. L’avis est également publié sur le site web du SPRB et sur le site internet de la partie adverse. Le contenu de l’API est le suivant : « AVIS DE PROSPECTION IMMOBILIÈRE Prise en occupation de surfaces de bureaux de +/- 38.000 m² de Primary Area par les Services publics régionaux de Bruxelles 1. CONTEXTE Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a décidé de se doter d'un bâtiment exemplaire pour regrouper les services publics régionaux qui occupent actuellement deux sites principaux : le CCN, en qualité de copropriétaire, et le City Center en qualité de locataire. Ce bâtiment est appelé à devenir LE visage de l'Administration régionale bruxelloise. À ce titre, il aura pour caractéristiques principales : • d'être un bâtiment emblématique pour la Région de Bruxelles-Capitale ; • de répondre à des standards élevés de qualité architecturale et d’intégration urbaine ; • d'être accessible à chaque citoyen ; • d'être un modèle en termes de développement durable ; • de jouir d'une bonne accessibilité en transport en commun ; • d'offrir un environnement de travail confortable, convivial et contemporain pour les fonctionnaires, avec des espaces souples et adaptables ; • d'offrir une réception moderne au public. En ce qui concerne les modalités financières, les 5 scénarii suivants peuvent a priori être envisagés : ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.762 VIexturg - 21.314 - 4/13 • • • • • acquisition ; octroi d'un droit réel ; location pure et simple ; location avec option d'achat ; location avec transfert de propriété à l'issue de la location. Le financement de l'opération par le SPRB pourrait, le cas échéant et de commun accord, être assuré partiellement ou totalement par l'octroi de droits, sur tout ou partie du lot privatif que possède la Région au sein de la copropriété Centre Communication Nord (CCN) selon des conditions et modalités à préciser. 2. SÉLECTION Pour être pris en considération, l'immeuble proposé devra répondre aux exigences suivantes : • permettre une date effective d'installation des agents (après réalisation des travaux de mise en état locatif et installation) à la fin octobre 2020 au plus tard ; • être un immeuble existant ou pour lequel une demande de permis d'urbanisme a été déposée antérieurement à l'envoi du présent appel à manifestation d'intérêt ; • offrir une excellente accessibilité tous modes confondus tant pour les citoyens que pour le personnel ; • être localisé en Région bruxelloise, en un lieu central, de préférence à l'intérieur du Pentagone étendu aux environs de la Gare du midi et de la Gare du Nord ainsi qu'au quartier européen ; • offrir une surface d'environ 38.000 de Primary Area, ce qui fait une surface totale brute estimée à environ 47.500 m² GLA ; • outre les espaces de travail des agents concernés, comprendre des services annexes notamment un espace facilement accessible pour l'accueil du public (guichets), un nombre suffisant d'emplacements vélos, environ 150 places de parking pour voitures, une cafeteria-restaurant, … ; • être de préférence mono-occupant. En cas d'occupation partagée, les plateaux occupés par les services publics régionaux devront en toute hypothèse être contigus ; Il est entendu que la relocalisation des services publics régionaux doit se faire sans aucun double déménagement des agents aujourd'hui hébergés au CCN et au City Center. 3. MODALITÉS DE PARTICIPATION Les manifestations d'intérêt doivent être envoyées au plus tard le 20 juin 2018 à 17h00 […] Les manifestations d'intérêt comprendront : • un descriptif de(s) l'immeuble(s) proposé(s) ; • les informations permettant d'apprécier la conformité aux exigences énumérées au point 2 ; • les scénarii – de la ou – des modalités financières proposées ; • la mention de l'activation ou non de la piste de financement “CCN” (à toutes fins utiles, le SPRB rappelle que la non-activation de cette piste n'est pas rédhibitoire) ; • une proposition financière indicative pour chacune des options proposées. ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.762 VIexturg - 21.314 - 5/13 Il est demandé au candidat de joindre à sa manifestation d'intérêt, l'information financière énumérée ci-dessous, pour permettre au SPRB d'apprécier sa capacité financière : […] 4. SUITE DE LA PROCÉDURE Une première visite de tous les immeubles proposés, qui répondent aux caractéristiques énoncées au point 2 et aux exigences insérées au point 3, sera organisée au cours des troisième et quatrième trimestres 2018. Les personnes ayant proposé les immeubles répondant le mieux aux critères cidessus seront invitées à remettre offre sur la base d'un formulaire détaillé (Request for Proposal). Les propositions seront comparées sur la base des critères qui seront précisés dans la Request for proposal et qui incluront – sans préjuger de leur importance relative – (i) les aspects financiers, (ii) le caractère fonctionnel de l'immeuble (surfaces, confort, luminosité, équipements, …), (iii) la performance énergétique de l'immeuble, (iv) le caractère emblématique de l'immeuble (qualité architecturale et urbanistique, visibilité, ...), (v) la qualité de l'espace d'accueil du public, (vi) la localisation de l'immeuble et son accessibilité en transports publics et (vii) le planning de livraison de l'immeuble ». La décision du 17 mai 2018 et l’API font l’objet d’une demande de suspension d’extrême urgence introduite dev