## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Conseil d'État de Belgique — Raad van State, 2024-02-22, n° ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.889** ([Source officielle](https://juportal.just.fgov.be/content/ViewDecision.php?id=ECLI%3ABE%3ARVSCE%3A2024%3AARR.258.889&lang=fr)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Conseil d'État de Belgique — Raad van State — ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.889 (2024-02-22) Sommaire (FR) : Arrêt no 258.889 du 22 février 2024 Aménagement du territoire, urbanisme, environnement et affaires connexes - Permis d'urbanisme et permis mixtes Décision : Réouverture des débats Poursuite procédure ordinaire --- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT --- CONSEIL D’ÉTAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF LE PRÉSIDENT DE LA XVe CHAMBRE ARRÊT no 258.889 du 22 février 2024 A. 239.608/XV-5524 En cause : 1. l’ASSOCIATION DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LA BUTTE AU BOIS 1-2-3, 2. B.C., 3. B.R., ayant tous élu domicile chez Mes Matthieu GUIOT et Kyann GOOSSENS, avocats, chaussée de Louvain 431-F 1380 Lasne, contre : la Région de Bruxelles-Capitale, représentée par son Gouvernement, ayant élu domicile chez Mes Lara THOMMES et Frederic DE MUYNCK, avocats, galerie du Roi 30 1000 Bruxelles. Partie intervenante : la société anonyme IMMO HANKAR, ayant élu domicile chez Mes Philippe COENRAETS, Ilias NAJEM et Ludovic BURNON, avocats, boulevard de la Cambre 36 1000 Bruxelles. -----------------------------------------------------------------------------------------------------I. Objet de la requête Par une requête introduite, par la voie électronique, le 19 juillet 2023, les parties requérantes demandent, d’une part, la suspension de l’exécution de « la décision du fonctionnaire délégué du 9 mai 2023 octroyant à la SA Immo Hankar un permis d’urbanisme ayant pour objet de démolir les constructions existantes et abattre les arbres sur le site afin de construire un ensemble multifonctionnel composé d'un premier bâtiment comprenant un rez-de-chaussée commercial, des ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.889 XV – 5524 - 1/12 petites surfaces de bureau, 5 logements collectifs et 3 appartements ; d'un second bâtiment regroupant 50 appartements ainsi qu'un parking commun aménagé en soussol (comprenant 133 emplacements pour voitures et 249 emplacements pour vélos), sur un bien sis Chaussée de Wavre n° 1799 - 1801 - 1803 – 1805 à 1160 Auderghem » et, d’autre part, l’annulation de cette décision. II. Procédure Par une requête introduite, par la voie électronique, le 11 août 2023, la SA Immo Hankar demande à être reçue en qualité de partie intervenante. La partie adverse a déposé une note d’observations et le dossier administratif. M. Laurent Jans, premier auditeur au Conseil d’État, a rédigé un rapport sur la base de l’article 93 du règlement général de procédure. Par une ordonnance du 6 novembre 2023, les parties ont été convoquées à l’audience du 5 décembre 2023 et le rapport leur a été notifié. M. Marc Joassart, conseiller d’État, président f.f., a exposé son rapport. Me Kyann Goossens, avocat, comparaissant pour les parties requérantes, Me Frédéric De Muynck, avocat, comparaissant pour la partie adverse, et Mes Philippe Coenraets et Ilias Najem, avocats, comparaissant pour la partie intervenante, ont été entendus en leurs observations. M. Laurent Jans, premier auditeur, a été entendu en son avis. Il est fait application des dispositions relatives à l’emploi des langues, inscrites au titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le 12 janvier 1973. III. Faits 1. Le 12 mars 2021, la SA Immo Hankar introduit auprès de l’administration régionale une demande de permis d’urbanisme pour un bien sis à 1160 Auderghem, chaussée de Wavre, 1799 à 1805, visant à démolir deux entrepôts existants et à construire 3 immeubles comportant : ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.889 XV – 5524 - 2/12 - 133 emplacements de stationnement en sous-sol et 249 emplacements pour vélos ; - un magasin de type « grande surface » ; - une crèche ; - un espace de bureaux modulables ; - 60 appartements ; - 6 maisons bi-familiales ; - 9 logements collectifs. En raison du caractère mixte du projet, une demande de permis d’environnement est introduite le même jour. 2. Le 4 mai 2021, l’administration régionale accuse réception d’un dossier incomplet. 3. Le 7 septembre 2021, la demanderesse de permis documents complémentaires. dépose les 4. Le 24 septembre 2021, l’administration régionale accuse réception du dossier complet. 5. Le 30 septembre 2021, Vivaqua émet un avis sur le projet. 6. Le 5 octobre 2021, la commission de sécurité ASTRID émet un avis favorable conditionnel. 7. Le 20 octobre 2021, Bruxelles Environnement émet un avis favorable conditionnel. 8. Le 26 octobre 2021, le SIAMU émet un avis favorable conditionnel. 9. Une enquête publique est organisée du 21 octobre au 19 novembre 2021 qui donne lieu à 71 réactions et à deux pétitions. 10. Le 2 décembre 2021, la commission de concertation émet un avis favorable conditionnel sur le projet. 11. Le 17 décembre 2021, la demanderesse indique au fonctionnaire délégué son intention de modifier les plans en application de l’article 177/1 du CoBAT. ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.889 XV – 5524 - 3/12 12. Le 21 décembre 2021, le collège des bourgmestre et échevins de la commune d’Auderghem émet un avis défavorable. 13. Le 21 avril 2022, la demanderesse dépose des plans modifiés prévoyant la suppression du bâtiment latéral comportant les 6 maisons bi-familiales, la suppression d’un appartement et de 4 logements collectifs. 14. Le projet modifié est soumis à une seconde enquête publique du 24 août au 22 septembre 2022 et donne lieu à 57 réactions. 15. Le 31 mai 2022, Vivaqua émet un avis sur la demande modifiée. 16. Le 1er juillet 2022, le SIAMU émet un avis sur la demande modifiée. 17. Le 27 octobre 2022, la commission de concertation émet un avis favorable unanime conditionnel sur le projet modifié. 18. Le 4 novembre 2022, le collège des bourgmestre et échevins émet également un avis favorable conditionnel. 19. Le 2 décembre 2022, la demanderesse de permis notifie au fonctionnaire délégué son intention de modifier une seconde fois son dossier en application de l’article 177/1 du CoBAT. 20. Le 20 février 2023, la demanderesse de permis dépose des documents modifiés en vue de réduire le nombre d’appartements de 59 à 53. 21. Le 21 mars 2023, l’administration régionale accuse réception du dossier modifié complet. 22. Le 5 avril 2023, le SIAMU émet un avis favorable conditionnel. 23. Le 11 avril 2023, le collège des bourgmestre et échevins émet un avis dans lequel il se réfère à son avis précédent. 24. Le 19 avril 2023, Bruxelles Mobilité émet un avis favorable conditionnel. 25. Le 9 mai 2023, le fonctionnaire délégué délivre le permis d'urbanisme sollicité. ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.889 XV – 5524 - 4/12 Il s’agit de l’acte attaqué. IV. Intervention En tant que bénéficiaire du permis attaqué, la SA Immo Hankar a un intérêt suffisant à intervenir dans le cadre de la présente procédure. Il y a lieu d’accueillir sa requête en intervention. V. Débats succincts L’auditeur rapporteur a examiné le présent recours dans le cadre de la procédure en débats succincts étant d’avis que la première branche du troisième moyen est fondée. VI. Troisième moyen – première branche VI.1. Thèses des parties Le troisième moyen est pris de la violation de l’article 126, § 11, du CoBAT, de l’article 8 du titre Ier et des articles 6 et 7 du titre VIII du règlement régional d’urbanisme (RRU), des articles 2 et 3 de la loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs, de l’absence, l’insuffisance, l’inexactitude des motifs, de la contradiction entre les motifs, du devoir de minutie et de l’erreur manifeste d’appréciation. Dans une première branche, les parties requérantes relèvent que l’article 2, § 1 , 1°, du titre VIII du RRU définit le logement comme étant l’« ensemble de locaux, destinés à l’habitation et formant une unité de résidence » tandis que l’immeuble de logements collectifs est défini, par l’article 2, § 1er, 2°, comme étant l’« immeuble conçu pour le logement de plusieurs ménages qui partagent des locaux communs tels que dortoir, cuisine, réfectoire, salle de repos, etc ». Elles allèguent que si le projet est présenté comme comportant 58 logements, dont 5 sont qualifiés de « logements collectifs », ces derniers se présentent en réalité comme l’addition de plusieurs studios ou appartement d’une chambre, auxquels un espace commun a été ajouté. Elles soulignent que le logement collectif situé au 1er niveau du bâtiment avant est constitué de 6 studios et de 2 appartements 1 chambre, et que les 2 logements collectifs situés au niveau +2 et +3 sont composés chacun de 12 studios et de 3 appartements comprenant une chambre, auxquels s’ajoute une pièce polyvalente partagée. Elles ajoutent que chacun de ces studios ou appartements er ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.889 XV – 5524 - 5/12 comprend une cuisine, une salle d’eau et une ou deux pièces de vie, de sorte que chaque unité comprend donc toutes les fonctions de l’habitation et est autonome du reste du logement collectif, l’espace commun n’ayant pas d’utilité particulière pour la vie quotidienne. Elles relèvent que l’acte attaqué ne comprend aucune motivation particulière sur la question du nombre de logements, bien que la problématique a été soulevée par la première requérante dans le cadre des deux réclamations. Elles indiquent que si le bénéficiaire du permis d’urbanisme considère que la création d’un « co-living » n’implique pas la création de plusieurs logements, et qu’il fonde, dans sa demande de permis, sa position sur un arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 17 décembre 2021, il en ressort toutefois que, parmi les éléments pris en compte par la Cour d’appel pour considérer qu’un « co-living » constituerait un seul logement, figurent une seule sonnette, une seule boîte aux lettres, une seule cuisine, et un seul salon. Elles estiment en revanche que les deux logements collectifs situés au niveau +4 peuvent être qualifiés de logements collectifs, s’agissant d’un appartement 4 chambres et d’un appartement 5 chambres. Il en résulte, selon elles, que « 45 logements » viennent s’ajouter aux 53 autres appartements, ce qui implique le projet prévoit au total 98 logements, et qu’il ne comporte, dès lors, pas le minimum d’un emplacement de parking par logement, puisqu’il ne prévoit que 71 emplacements de parking destinés aux logements. Elles en concluent que le projet déroge à l’article 6 du titre VIII du RRU sans qu’une dérogation n’ait été expressément accordée. Elles ajoutent que l’acte attaqué ne comprend aucune motivation justifiant une éventuelle application de l’article 7 du titre VIII du RRU à tous les logements du bâtiment avant, alors que, selon la jurisprudence, la motivation de l’acte doit établir que les circonstances particulières du cas d’espèce permettent effectivement de s’écarter de la norme de principe édictée par l’article 6, 1°, du Titre VIII du RRU. Elles observent, enfin, que l’acte attaqué n’aborde pas la possibilité d’un report du stationnement en voirie, tout en faisant valoir que cette voirie est de toute façon déjà saturée. Dans sa note d’observations, la partie adverse soulève une exception d’irrecevabilité du moyen en tant qu’il est pris de la violation du devoir de minutie qui n’est pas, en soi, une règle de droit positif, mais seulement une ligne de conduite à suivre en vue d’éviter de commettre des illégalités qui, elles, sont la violation de règles de droit. Elle observe qu’en réalité, le projet comporte 133 emplacements de parking, dont 83 emplacements (et non 71) pour les logements, le solde des emplacements étant réparti comme suit : 45 emplacements pour le commerce et le ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.258.889 XV – 5524 - 6/12 quartier, et 5 pour les bureaux, ainsi que cela ressort de l’addendum au rapport d’incidences. Elle estime que le projet comporte bien 58 logements et non 98, les 45 unités composant les 5 logements collectifs ne devant pas être comptabilisés à la place des 5 logements collectifs. Elle indique que la règlementation urbanistique bruxelloise ne définit pas la notion de « co-living » même si le T