## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Conseil d'État de Belgique — Raad van State, 2024-03-22, n° ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.259.232** ([Source officielle](https://juportal.just.fgov.be/content/ViewDecision.php?id=ECLI%3ABE%3ARVSCE%3A2024%3AARR.259.232&lang=fr)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Conseil d'État de Belgique — Raad van State — ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.259.232 (2024-03-22) Sommaire (FR) : Arrêt no 259.232 du 22 mars 2024 Aménagement du territoire, urbanisme, environnement et affaires connexes - Permis d'urbanisme et permis mixtes Décision : Rejet Intervention accordée Désistement --- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT --- CONSEIL D’ÉTAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF LE PRÉSIDENT DE LA XVe CHAMBRE SIÉGEANT EN RÉFÉRÉ ARRÊT no 259.232 du 22 mars 2024 A. 241.466/XV-5820 En cause : 1. M.D., 2. J.P., 3. l’association sans but lucratif INTER-ENVIRONNEMENT, ayant élu domicile chez Me Emmanuel VAN NUFFEL, avocat, avenue Louise 81 1050 Bruxelles, contre : la Région de Bruxelles-Capitale, représentée par son Gouvernement, ayant élu domicile chez Mes Gaëtan VANHAMME et Frédéric VAN DE GEJUCHTE, avocats, rue de la Luzerne 40 1030 Bruxelles. Parties requérantes en intervention : 1. la société anonyme LEBEAU DEVELOPMENT, ayant pour conseils Mes Michel KAROLINSKI et Lara THOMMES, avocats, galerie du Roi 30 1000 Bruxelles, chez qui la partie a élu domicile et Mes Guan SCHAIKO et Michiel VANHAMME, avocats rue de Loxum 25 1000 Bruxelles, 2. la fondation privée Fondation Frison Horta, 3. N.C., ayant toutes deux élu domicile rue Lebeau 37 1000 Bruxelles, 4. l’association sans but lucratif Sablon, Quartier des Arts et du Commerce, ayant élu domicile place du Grand Sablon 36 1000 Bruxelles. -----------------------------------------------------------------------------------------------------ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.259.232 XVexturg - 5820 - 1/21 I. Objet de la requête Par une requête introduite, par la voie électronique, le 17 mars 2024, les parties requérantes demandent, d’une part, la suspension, selon la procédure d’extrême urgence, de l’exécution du « permis d’urbanisme que le fonctionnaire délégué de la Région de Bruxelles-Capitale a délivré le 9 février 2024 à la société anonyme Lebeau Development pour le développement d’un projet immobilier sur l’ensemble de l’îlot situé à 1000 Bruxelles, rue de la Paille 3 à 13, rue Lebeau 2 à 16, rue de Ruysbroeck 7 et place de la Justice 6-7, et consistant à rénover et transformer quatre immeubles de bureaux, démolir l’immeuble de bureau situé rue Lebeau et y reconstruire un immeuble à appartements de 64 logements, aménager des commerces aux rez-de-chaussée des différents immeubles et aménager en soussol un parking de 160 emplacements » et, d’autre part, l’annulation de cet acte. II. Procédure Par une ordonnance du 18 mars 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 21 mars 2024. La partie adverse a déposé une note d’observations et le dossier administratif. Par une requête introduite, par la voie électronique, le 20 mars 2024, la société anonyme Lebeau Development demande à intervenir dans la présente procédure. Par deux requêtes déposées à l’audience, la fondation privée Fondation Frison Horta et N. C., d’une part, et l’association sans but lucratif Sablon, Quartier des Arts et du Commerce, d’autre part, demandent à intervenir dans la présente procédure. Mme Élisabeth Willemart, conseiller d’État, président f.f., a exposé son rapport. Me Emmanuel Van Nuffel, avocat, comparaissant pour les parties requérantes, Me Gaëtan Vanhamme, avocat, comparaissant pour la partie adverse et Mes Michel Karolinski et Guan Schaiko, avocats, comparaissant pour la première partie requérante en intervention, ont été entendus en leurs observations. ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.259.232 XVexturg - 5820 - 2/21 Mme Geneviève Martou, premier auditeur chef de section au Conseil d’État, a été entendue en son avis contraire. Il est fait application des dispositions relatives à l’emploi des langues, inscrites au titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le 12 janvier 1973. III. Faits 1. Le 11 février 2022, la SA Lebeau Development introduit une demande de permis d’urbanisme dont l’objet est le suivant : « Réaménagement de l'ancien complexe de la Régie des Télégraphes et des Téléphones (R.T.T.). Ce réaménagement comprend : la rénovation de 3 bâtiments de bureau (Sablon, à l'angle entre rue de la Paille et rue Lebeau, Paille, situé rue de la Paille, et Ruysbroeck, à l'angle entre rue de la Paille et place Ruysbroeck) ; la démolition des autres bâtiments existants sur la parcelle ; la construction d'un immeuble à appartements totalisant 65 logements et comportant au rez-dechaussée du commerce ; la construction d'un immeuble accueillant un hôtel de 150 chambres ; ainsi que la construction d'un parking en sous-sol de 190 emplacements dont 130 emplacements à destination de parkings publics ». 2. Le projet est situé en zone de forte mixité, en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement (ZICHEE), le long de liserés de noyau commercial et d'espaces structurants (les rues Lebeau et de la Paille) au PRAS. Il se situe également en zone de protection de deux monuments classés, rue Lebeau, 55 et Place du Grand Sablon 49. La rue Lebeau abrite un autre monument classé au numéro 37. L’ensemble des bâtiments concernés par le projet est inscrit sur le site Internet de l'inventaire du patrimoine architectural de la Région de BruxellesCapitale en tant qu'« Ancien Hôtel Central Téléphonique » sur les adresses suivantes : rue de la Paille 3,5,7,9,11,13, rue Lebeau 2-8, 10-12 et 14-16, rue de Ruysbroeck 7 et place de la Justice 6-7. 3. Le rapport d’incidence est déclaré complet le 27 juin 2022. 4. Le dossier de demande de permis d’urbanisme est déclaré complet le même jour. 5. Bruxelles-Mobilité donne un avis favorable conditionnel le 12 juillet 2022, Vivaqua un avis conditionnel le même jour, la commission de sécurité ASTRID un avis favorable sous condition le 19 juillet 2022, Access & Go un avis ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.259.232 XVexturg - 5820 - 3/21 considérant le projet partiellement conforme aux exigences du Titre IV du RRU le 20 juillet 2022, le SIAMU un rapport favorable avec remarques le 11 août 2022 et la ville de Bruxelles un avis d’alignement favorable le 6 septembre 2022. 6. La Commission royale des monuments et sites formule un avis défavorable, en sa séance du 13 juillet 2022, dont les passages utiles pour l’examen du recours se lisent comme il suit : « Contexte de la demande L’ensemble de la façade de la rue Lebeau est en zone de protection d’une maison classée néo-Renaissance flamande sise au n°55 de la rue et est en face de la maison Frison classée sise au n°37 de la rue. Les biens sis Rue de la Paille 3-5-79-11-13 (Ancien Hôtel Central Téléphonique) sont repris à l’inventaire du patrimoine architectural. […] La démolition et le patrimoine comme ressource Bien que réduite par rapport au projet de 2020, la CRMS maintient son avis précédent et demeure défavorable à la démolition envisagée qui ferait disparaitre un ensemble cohérent, qui bénéficie d’une implantation dans un site urbain majeur, et qui constitue un témoin de l’importance que l’on a donné au secteur de la communication dès la fin du XIXème et dans ses développements ensuite. L’ensemble revêt en effet une valeur historique liée à l’histoire des télécommunications en Belgique, qui se traduit tant dans le bâtiment de style néorenaissance flamande que dans l’ensemble construit à partir de 1947 dans un style de modernisme académique. La qualité constructive (pierres de travertin, …), la cohérence d’ensemble, la planéité de la courbe, sont autant d’éléments qui concourent à cette valeur. […] L’environnement de la zone de protection : les dérogations, les gabarits, l’écriture architecturale Le projet et son programme s’assortissent de plusieurs demandes de dérogation. Celles relatives aux hauteurs, aux gabarits, et aux ruptures d’alignement, ne sont ni d’usage modéré ni motivées par une démarche de bon aménagement des lieux et de respect du cadre environnant. Pour la CRMS, elles sont contraires aux principes qui devrait les régir. S’agissant particulièrement de l’immeuble A qui compte 150 chambres et s’élève à R+ 10 et R+ 13, outre la position de la CRMS sur l’opération de démolition (cf supra), la CRMS ne souscrit pas aux différentes motivations données dans le dossier pour justifier que l’acrotère du dernier niveau habité serait situé 17m39 plus haut que la hauteur de référence (soit, le bâtiment Proximus, construit à l’aplomb la rue de Ruysbroeck). […] En ce qui concerne les vues et perspectives vers et depuis les monuments protégés, la CRMS juge le nouveau gabarit en R+13 en disproportion par rapport à son environnement. Une dérogation d’écart de hauteur de 17,39 m entre immeubles contigus est à cet endroit de la ville implaidable. Elle rappelle que le RRU prévoit : “La hauteur de la façade avant est déterminée en fonction de celle des deux constructions voisines ou, à défaut de constructions voisines, des deux ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.259.232 XVexturg - 5820 - 4/21 constructions les plus proches, situées chacune de part et d’autre du terrain considéré dans la même rue, ou, à défaut, sur le pourtour du même îlot…. La hauteur de la façade avant de la construction en mitoyenneté ne peut être supérieure à celle de la hauteur de référence la plus élevée.” (RRU : article 5 hauteur de la façade avant § 1). Peut-on en outre, dans le cas d’une démolition complète, suivie d’une construction suivant un programme différent, invoquer, pour justifier les gabarits nouveaux, les gabarits disparus et les caractéristiques d’une situation antérieure non conforme aux prescriptions actuelles ? [suivent des photos et projections] Le volume dominant de la composition urbaine à cet endroit doit rester celui du magasin de livre de la Bibliothèque royale, malgré l’ajout malheureux du bâtiment adjacent surplombant le passage couvert de la rue de Ruysbroeck (et de son volume vitré supposé transparent et léger). Le bâtiment proposé devrait se maintenir dans les proportions actuelles. La CRMS souligne en outre que la façade de l’hôtel place de la Justice ampute la courbure de la rue Lebeau sur l’équivalent d’une travée complète de la composition existante, soit sur +/- 6,5m, ce qui diminue l’effet de monumentalité offert par la sinuosité de la rue. Une réduction de la capacité de l’hôtel résoudrait le problème de son gabarit et de son empiètement sur la rue Lebeau. S’agissant du nouvel immeuble B, implanté sur le côté pair de la rue Lebeau, outre que la CRMS est défavorable à l’opération de démolition-reconstruction (cf supra), la CRMS juge, comme dans le PU précédent, l’écriture architecturale des façades de bien moindre qualité que ce qui n’existe actuellement. La nouvelle façade de la rue Lebeau se développerait en dents de scie, contrairement à la façade actuelle, de belle facture, qui accuse avec élégance et sobriété la courbe de la rue et constitue un environnement de qualité aux biens classés. Elle ne souscrit pas à cette multiplication de redents et à la disparition de la typologie du front bâti linéaire et sobre. [suivent des photos et projections] […] Conclusion Malgré la révision du projet, l’emprise de l’opération de démolition reconstruction reste inacceptable pour la CRMS qui plaide, en outre, pour le maintien des séquences architecturales en façades, qui constituent l’environnement bâti (il s’agit de biens inscrits à l’inventaire) d’une zone de protection de grande qualité qu’il serait déraisonnable de voir disparaître. Il y a là un ensemble homogène et cohérent notamment du point de vue des gabarits, des matériaux, de la typologie (ou du souci d’intégration entre les différentes typologies) qui marquent le paysage urbain, conte un pan de l’histoire de l’urbanisation à Bruxelles et représente un chapitre significatif et représentatif de l’histoire de l’architecture à Bruxelles. La CRMS plaide aussi pour ne pas banaliser l’immeuble C, en particulier la façade concave du Sablon et demande de maintenir la composition de façade actuelle avec sa verrière. Côté place de la Justice, elle demande de ne pas a