## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Conseil d'État de Belgique — Raad van State, 2024-04-12, n° ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.259.458** ([Source officielle](https://juportal.just.fgov.be/content/ViewDecision.php?id=ECLI%3ABE%3ARVSCE%3A2024%3AARR.259.458&lang=fr)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Conseil d'État de Belgique — Raad van State — ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.259.458 (2024-04-12) Sommaire (FR) : Arrêt no 259.458 du 12 avril 2024 Aménagement du territoire, urbanisme, environnement et affaires connexes - Permis d'urbanisme et permis mixtes Décision : Annulation Intervention accordée Non lieu à statuer --- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT --- CONSEIL D’ÉTAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF LE PRÉSIDENT DE LA XVe CHAMBRE ARRÊT no 259.458 du 12 avril 2024 A. 239.796/XV-5567 En cause : 1. R.L., 2. M.E., ayant tous les deux élu domicile chez Me Sacha GRUBER, avocat, avenue Louise, 140/4 1050 Bruxelles, contre : la commune de Berchem-Sainte-Agathe, représentée par son collège des bourgmestre et échevins. Partie intervenante : L.S., ayant élu domicile chez Me Vasilios BOUSIS, avocat, avenue de la Toison d’Or, 77 1060 Bruxelles. -----------------------------------------------------------------------------------------------------I. Objet de la requête Par une requête introduite le 8 août 2023, les parties requérantes demandent, d’une part, la suspension de l’exécution de « l’arrêté du collège des bourgmestre et échevins de la commune de Berchem-Sainte-Agathe du 16 mai 2023, par lequel un permis d’urbanisme a été délivré à Monsieur [L.S.] pour “l’extension et la transformation d’un immeuble à appartements (régularisation), rue Georges Remy n° 3” » et, d’autre part, l’annulation de ce même acte. II. Procédure Par une requête introduite le 7 septembre 2023, L.S. demande à être reçu en qualité de partie intervenante. ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.259.458 XV - 5567 - 1/16 La partie adverse a déposé une note d’observations et le dossier administratif. Mme Geneviève Martou, premier auditeur chef de section au Conseil d’État, a rédigé un rapport sur la base de l’article 93 du règlement général de procédure. Par une ordonnance du 4 mars 2024, les parties ont été convoquées à l’audience du 2 avril 2024 et le rapport leur a été notifié. M. Marc Joassart, conseiller d’État, président f.f., a exposé son rapport. Me Sacha Gruber, avocat, comparaissant pour les parties requérantes, et Me Matthieu Generet, avocat, comparaissant pour la partie adverse, ont été entendus en leurs observations. Mme Geneviève Martou, premier auditeur chef de section, a été entendue en son avis conforme. Il est fait application des dispositions relatives à l’emploi des langues, inscrites au titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le 12 janvier 1973. III. Faits 1. Le 13 décembre 2021, la partie intervenante dépose une demande de permis pour l’extension et la transformation d’un immeuble à appartements, rue Georges Remy n° 3. 2. Cette demande, complétée le 8 avril 2022, est déclarée recevable et complète, le 23 mai 2022. 3. Une enquête publique est organisée du 27 août au 10 septembre 2022. Elle donne lieu à une réclamation des parties requérantes indiquant notamment que les travaux sont déjà en cours. 4. Le 13 septembre 2022, un procès-verbal d’infractions est dressé, à l’encontre de la partie intervenante « pour la démolition partielle d’un mur porteur au niveau du rez-de-chaussée (portion entre la cour et la cuisine), le remplacement du plancher au niveau du 1er étage sur une surface d’environ 35 m² (remplacement ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.259.458 XV - 5567 - 2/16 des poutres), le placement d’une véranda en lieu et place de la cour arrière au niveau du rez-de-chaussée (augmentation de volume d’environ 9 m²) ainsi que la fermeture de la terrasse arrière au niveau du 1er étage (augmentation de volume d’environ 1,5 m²) ». 5. Le 22 septembre 2022, la demande de permis fait l’objet d’un avis défavorable unanime de la commission de concertation. 6. Après le dépôt d’une nouvelle demande de permis d’urbanisme en date du 2 novembre 2022, le demandeur dépose des plans modifiés le 1er février 2023. 7. Une nouvelle enquête publique est organisée du 2 au 16 mars 2023. 8. Le 10 mars 2023, les parties requérantes déposent, à nouveau, une lettre de réclamations, à l’occasion de ladite enquête, insistant notamment sur le fait que le projet engendrerait une perte d’ensoleillement pour leur bien et qu’il empêcherait l’installation de panneaux solaires sur leur toiture. 9. Le 30 mars 2023, la commission de concertation émet un avis favorable conditionnel unanime sur le projet modifié. 10. Le 27 avril 2023, le demandeur dépose des plans adaptés afin de se conformer aux conditions déterminées dans l’avis de la commission de concertation. 11. Le 16 mai 2023, le collège des bourgmestre et échevins de la partie adverse octroie le permis sollicité pour les motifs suivants : « Vu que le projet initial, soumis à l’enquête publique du 27 août 2022 au 10 septembre 2022 compris, a soulevé une lettre de remarques ; Vu l’avis défavorable unanime de la commission de concertation du 22 septembre 2022 qui s’énonçait comme suit : “Vu que la demande est située en zone d’habitation au Plan Régional d’Affectation du Sol ; Vu que la demande, soumise à l’enquête publique du 27 août 2022 au 10 septembre 2022 compris, en raison de la dérogation à l’article 4 du Titre I du Règlement Régional d’Urbanisme, en ce qui concerne la profondeur de construction, a soulevé une lettre de remarques portant essentiellement sur : - le non-respect de droits civils (mitoyenneté), - le non-respect de l’article 5 du Titre VIII du RRU (emplacements de stationnement), - le non-respect de l’article 17 du Titre II du RRU (local vélos et véhicules d’enfants), ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.259.458 XV - 5567 - 3/16 - la soumission du projet à une évaluation des incidences, - l’augmentation du nombre de logements et la rehausse ne répondant pas à un bon aménagement des lieux, - les nuisances liées à l’aménagement intérieur ; Considérant que le bien concerné par la présente demande est un immeuble de 2 appartements, se déclinant sur 3 niveaux (niveau sous-sol compris) ; Attendu qu’il s’agit d’une construction mitoyenne, avec toiture plate ; Vu le procès-verbal d’infraction dressé en date du 13 septembre 2022 pour la démolition partielle d’un mur porteur au niveau du rez-de-chaussée (portion entre la cour et la cuisine), le remplacement du plancher au niveau du 1er étage sur une surface d’environ 35 m² (remplacement des poutres), le placement d’une véranda en lieu et place de la cour arrière au niveau du rez-de-chaussée (augmentation de volume d’environ 9 m²) ainsi que la fermeture de la terrasse arrière au niveau du 1er étage (augmentation de volume d’environ 1,5 m²) ; Considérant que le projet porte sur : - la construction d’un 2e étage et d’une toiture à versants, avec aménagement d’un appartement triplex 3 chambres aux 1er étage, 2e étage et niveau combles, en lieu et place d’un appartement simplex 1 chambre au 1er étage, - l’extension arrière de l’immeuble au niveau du rez-de-chaussée, - la mise en conformité de la fermeture de la terrasse arrière située au 1er étage, - la mise en conformité du remplacement des menuiseries, - l’isolation, par l’extérieur, de la façade arrière, - le remplacement des menuiseries par de nouvelles en PVC gris ; Vu les profondeurs et profils des habitations attenantes ; Vu que le projet déroge à l’article 4 du Titre I du Règlement Régional d’Urbanisme, relatif à la profondeur de construction ; que ladite dérogation découle uniquement de l’isolation extérieure de la façade arrière ; Considérant le réaménagement intérieur des appartements simplex situés aux rez-de-chaussée et 1er étage ; Considérant l’aménagement d’un appartement duplex 2 chambres aux 3e étage et combles ; Considérant que les 2 chambres aménagées sous combles présentent des superficies plancher respectives de 12,37 m² et 6,85 m² ; que ces superficies sont inférieures à celles imposées par l’article 3 du Titre II du Règlement Régional d’Urbanisme, relatif aux normes minimales de superficie ; Considérant que ladite dérogation témoigne d’une volonté de surdensification de la parcelle ; Considérant que les 2 unités de logement situées aux étages ne bénéficient pas d’un espace extérieur ; Considérant qu’il est essentiel d’assurer une mixité de type de logements lors de subdivision d’immeubles ; Considérant que les plans font état d’une situation de fait de l’immeuble qui ne correspond pas à sa situation de droit (fermeture des terrasses arrière) ; Considérant que le projet devrait permettre avant tout d’améliorer les qualités résidentielles des 2 logements existants ; ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.259.458 XV - 5567 - 4/16 Considérant les matériaux proposés, à savoir briques de parement rouges en façade avant, enduit beige en façade arrière, menuiseries en PVC gris ; Considérant l’esthétique générale des façades avant et arrière ; Considérant toutefois le caractère singulier de l’ancienne porte d’entrée ; Considérant l’aménagement, au sous-sol, de 3 caves privatives et d’un local pour vélos ; Vu l’avis défavorable du Service d’Incendie et d’Aide Médicale Urgente émis en date du 4 juillet 2022 ; Considérant que la construction d’un 2e étage et d’une nouvelle toiture à versants sont toutefois acceptables car conforme aux dispositions réglementaires ; Vu que, conformément aux dispositions réglementaires du Code bruxellois de l’Aménagement du Territoire, la présente demande de permis d’urbanisme n’est pas soumise à une évaluation des incidences ; Vu que l’article 6 du Titre VIII du Règlement Régional d’Urbanisme, relatif au nombre d’emplacements de parcage à prévoir ne s’applique que pour les projets de nouvelle construction ou de reconstruction d’immeuble à logements multiples ; qu’il ne s’applique pas aux actes et travaux relatifs à une construction existante, même en cas de changement du nombre de logements ; Considérant qu’il n’appartient pas à la Commission de concertation de se positionner sur des aspects de droit civil ; Avis défavorable unanime” ; Vu que le projet modifié, introduit le 1er février 2023, soumis à l’enquête publique du 2 mars 2023 au 16 mars 2023 compris, a soulevé une lettre de remarques ; Vu l’avis de la commission de concertation du 30 mars 2023 qui s’énonçait comme suit : “Vu que la demande est située en zone d’habitation au Plan Régional d’Affectation du Sol ; Considérant que le bien concerné par la présente demande est un immeuble de 2 appartements, se déclinant sur 3 niveaux (niveau sous-sol compris) ; Attendu qu’il s’agit d’une construction mitoyenne, avec toiture plate ; Vu que la demande initiale portait sur la transformation d’un immeuble de 2 appartements en immeuble de 3 appartements, avec rehausse de la construction ; Vu que cette demande a été soumise à l’enquête publique du 27 août 2022 au 10 septembre 2022 compris ; qu’elle a soulevé une lettre de remarques ; qu’elle a été visée défavorablement par la Commission de concertation en séance du 22 septembre 2022 ; Vu le projet modifié introduit en date du 1er février 2023 ; ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.259.458 XV - 5567 - 5/16 Vu que le projet modifié, soumis à l’enquête publique du 2 mars 2023 au 16 mars 2023 compris, en raison de la dérogation à l’article 4 du Titre I du Règlement Régional d’Urbanisme, en ce qui concerne la profondeur de construction, a soulevé une lettre de remarques portant essentiellement sur : - Absence de mitoyenneté, - Dérogations à des dispositions réglementaires du Titre II du RRU, - Soumission du projet à une évaluation des incidences, - Projet ne répondant pas à un bon aménagement des lieux, - Nuisances liées aux travaux, - Projet engendrant une perte d’ensoleillement, - Projet contrecarrant l’installation de panneaux solaires sur la toiture voisine ; Vu le procès-verbal d’infractions dressé en date du 13 septembre 2022 pour la démolition partielle d’un mur porteur au niveau du rez-de-chaussée (portion entre la cour et la cuisine), le remplacement du plancher au niveau du 1er étage sur une surface d’environ 35 m² (remplacement des poutres), le placement d’une véranda en lieu et place de la cou