## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Conseil d'État de Belgique — Raad van State, 2024-06-27, n° ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.289** ([Source officielle](https://juportal.just.fgov.be/content/ViewDecision.php?id=ECLI%3ABE%3ARVSCE%3A2024%3AARR.260.289&lang=fr)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Conseil d'État de Belgique — Raad van State — ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.289 (2024-06-27) Sommaire (FR) : Arrêt no 260.289 du 27 juin 2024 Aménagement du territoire, urbanisme, environnement et affaires connexes - Permis d'urbanisme et permis mixtes Décision : Annulation --- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT --- CONSEIL D’ÉTAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF LA PRÉSIDENTE DE LA XVe CHAMBRE ARRÊT no 260.289 du 27 juin 2024 A. 239.995/XV-5596 En cause : 1. l’association sans but lucratif BOURG-LOMBEARDE ET ENVIRONS, 2. C.D., 3. S.C., 4. la société à responsabilité limitée RESPIGRIL, ayant tous les quatre élu domicile chez Me Vincent LETELLIER, avocat, rue Vanderlinden, 35 1030 Bruxelles, contre : la Région de Bruxelles-Capitale, représentée par son Gouvernement, ayant élu domicile chez Mes Frédéric DE MUYNCK et Camille COURTOIS, avocats, galerie du Roi, 30 1000 Bruxelles. Partie intervenante : la société anonyme SKYLINE EUROPE, ayant élu domicile chez Me Ilias NAJEM, avocat, rue de l’Aurore, 4 1000 Bruxelles. -----------------------------------------------------------------------------------------------------I. Objet de la requête Par une requête introduite, par la voie électronique, le 8 septembre 2023, les parties requérantes demandent l’annulation de « la décision du fonctionnaire délégué du 4 juillet 2023 délivrant à la société anonyme Skyline Europe un permis d’urbanisme autorisant la démolition des immeubles de bureaux existants (hors sol) rue Colonel Bourg 149-153/155 et la construction d’un ensemble de 111 appartements au-dessus d’un parking en sous-sol réaménagé, répartis sur trois ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.289 XV - 5596 - 1/25 immeubles (bâtiment A et B de R+4 étages et bâtiment C de R+12 étages) et comprenant au rez-de-chaussée un équipement d’intérêt collectif et un commerce de type HoReCa ». II. Procédure Par une requête introduite le 23 octobre 2023, la société anonyme Skyline Europe demande à être reçue en qualité de partie intervenante. Par une requête introduite le 25 octobre 2023, les parties requérantes ont demandé la suspension de l’exécution de cette même décision. La partie adverse a déposé une note d’observations et le dossier administratif. M. Jean-Baptiste Levaux, auditeur au Conseil d’État, a rédigé un rapport sur la base de l’article 93 du règlement général de procédure. Le rapport a été notifié aux parties. Par une ordonnance du 13 juin 2024, les parties ont été convoquées à l’audience du 25 juin 2024. Mme Anne-Françoise Bolly, présidente de chambre, a exposé son rapport. Me Vincent Letellier, avocat, comparaissant pour les parties requérantes, Me Camille Courtois, avocate, comparaissant pour la partie adverse, et Me Ilias Najem, avocat, comparaissant pour la partie intervenante, ont été entendus en leurs observations. M. Jean-Baptiste Levaux, auditeur, a été entendu en son avis conforme. Il est fait application des dispositions relatives à l’emploi des langues, inscrites au titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le 12 janvier 1973. III. Faits ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.289 XV - 5596 - 2/25 1. Le 9 août 2017, la partie intervenante sollicite un permis d’urbanisme ayant pour objet la démolition des immeubles de bureaux existant, et la construction de 171 appartements au-dessus d’un parking en sous-sol existant d’un équipement d’intérêt collectif et d’un commerce de type Horeca, à Evere, rue Colonel Bourg 149-155. Le projet se compose de trois bâtiments principaux (bâtiment A et B de R+4 étages et bâtiment C de R+15 étages. La note explicative précise ce qui suit : « Le site est occupé par deux immeubles de bureau datant de la fin des années 1980. Les bâtiments inutilisés ont entretemps vieilli. Le site est délimité par la rue Colonel Bourg, la rue Georges de Lombaerde et l’E40. De l’autre côté de la rue Colonel Bourg se trouvent principalement des immeubles d’appartements d’une hauteur R+3. Au sud, séparées par l’E40, les parcelles sont occupées par des bâtiments R+5 et plus […] ». Le projet se situe en zone administrative au plan régional d’affectation du sol (PRAS). Deux dérogations sont sollicitées : la première à l’article 8 du Titre Ier du règlement régional d’urbanisme (RRU), en ce qui concerne la hauteur du volume le plus haut du projet ; la seconde, à l’article 13 du même titre, en ce qui concerne la perméabilité. 2. Le 6 septembre 2017, le fonctionnaire délégué déclare le dossier de demande incomplet. Le dossier est ensuite déclaré complet, le 27 octobre 2017. 3. Le 21 décembre 2017, le rapport d’incidence est déclaré incomplet. Sur la base de documents reçus le 23 mai 2018, le rapport est ensuite déclaré complet le 24 mai 2018. 4. Une enquête publique est organisée du 20 juin au 4 juillet 2018 et donne lieu à 6 réclamations et 62 demandes d’invitation à la commission de concertation. 5. Le 19 juillet 2018, la commission de concertation émet un avis défavorable sur le projet, essentiellement motivé comme suit : « Vu le rapport d’incidences ; ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.289 XV - 5596 - 3/25 Vu la dérogation d’hauteur importante de la tour ; Considérant que les nuisances sonores conséquentes engendrées par l’autoroute affecteront à la fois les logements projetés, dont l’habitabilité ne sera pas garantie, et les logements existants par le fait que les constructions projetées serviront moins bien de pare-bruit que les constructions actuelles ; Vu l’absence de réponses aux nombreuses questions posées par les riverains en commission de concertation, notamment en ce qui concerne le rapport d’incidences ; Considérant que la reconversion du site en logement dans une telle densité n’est pas envisageable dans le contexte urbain actuel ; Considérant que l’implantation de la tour se rapproche du fond de la parcelle côté autoroute, ce qui n’est pas judicieux au vu de la présence de celle-ci ; Considérant, en outre, que l’implantation de la grille de désenfumage du parking dans le périmètre de la place publique est [inopportune] ». 6. Le 9 juillet 2019, en application de l’article 191 du Code bruxellois de l’Aménagement du territoire (CoBAT), le fonctionnaire délégué impose des conditions qui impliquent des modifications à la demande, à savoir : « - Supprimer la partie du bâtiment B située le long du Parkway (E40) ; - Requalifier le jardin collectif comme un espace unique et non morcelé en 3 parties ; - Implanter le bâtiment C de façon à l’éloigner du Parkway (ne pas dépasser le contour du parking) ; - Animer la place publique en inversant l’équipement de l’HoReCa, voire agrandir cette place sur toute la largeur du bâtiment C ; - Requalifier le socle du bâtiment C en évitant les appartements mono-orientés entourant l’équipement ». 7. Le 16 juin 2020, la demanderesse de permis dépose les documents modificatifs de sa demande. Le 2 décembre 2020, le fonctionnaire délégué déclare le rapport d’incidences complet. 8. La demande fait l’objet de divers avis dont celui, défavorable, de la direction générale transport aérien « car la hauteur de construction maximale autorisée à cet endroit est de 127,72 m DNG au-dessus du niveau de la mer ». La demande modifiée fait également l’objet d’une nouvelle enquête publique, organisée du 18 janvier au 1er février 2021. Cette enquête donne lieu à 112 réactions. ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.289 XV - 5596 - 4/25 9. Le 18 février 2021, la commission de concertation donne un nouvel avis défavorable sur le projet, motivé comme suit : « Vu le rapport d’incidences joint à la demande ; Vu le nombre important d’observations et de réclamations (+/- 120) introduit lors de l’enquête publique ; Vu l’avis défavorable pour la commune d’Evere de la commission de concertation du 29/08/2018 ; Considérant que le projet modifié présente la même hauteur excessive de la tour (R+15), fortement en dérogation au RRU, bien qu’il s’agît d’un élément important de l’avis défavorable de la commission de concertation du 29/08/2018 ; Considérant en effet que la tour impliquera une perte de luminosité et d’ensoleillement pour le voisinage ; Considérant également que la tour créera des zones d’accélération de vents qui pourraient nuire à la sécurité des piétons ; Considérant que cette dérogation de hauteur n’est pas justifiée ; Considérant dès lors que ce projet ne répond pas au bon aménagement des lieux ». 10. Le 3 juin 2021, sur la base de l’article 191 du CoBAT, le fonctionnaire délégué impose de nouvelles conditions qui impliquent des modifications à la demande, à savoir : « • Réduire la hauteur de la tour afin de respecter la hauteur de construction maximale autorisée à cet endroit à savoir 127,72 m DNG au-dessus du niveau de la mer, conformément à l’avis de la DGTA ; • Revoir l’aménagement des appartements afin de respecter les superficies minimales prévues par l’article 3 du Titre II du RRU mais également le bon aménagement des lieux, éviter les chambres trop étroites (2.10 m ou 2.20 m de largeur). En effet, certaines chambres secondaires ne respectent pas les 9 m² requis (A2.3.3, A2.3.1, B2.1.1, …) et certaines chambres principales n’atteignent pas les 14m² requis (A2.3.1, C5.6, C5.1, …) ; • Éviter les conflits de portes, de respecter le sens d’ouverture de celles-ci pour faciliter la circulation (C.5.3, C.5.5, …) ; • Revoir la superficie des espaces de vie (salon, salle à manger, cuisine) afin que ceux-ci s’accordent au nombre de chambres et donc au nombre potentiel d’habitants de chaque unité de logement ; • Intégrer le studio A1.03 à l’appartement A1.02 ; • Fournir un nouvel avis du service incendie sur les plans modifiés ». 11. Le 30 septembre 2021, puis, à la demande de compléments par l’autorité, le 16 décembre 2021, la partie intervenante modifie sa demande de permis. Le 23 février 2022, le dossier est déclaré complet. ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.289 XV - 5596 - 5/25 12. Une troisième enquête publique est organisée, du 28 mars au 11 avril 2022. Elle donne lieu à dix réactions. 13. Le 21 avril 2022, la commission de concertation remet un nouvel avis, motivé comme suit : « Considérant que la demande modifiée consiste à démolir les immeubles de bureaux existant (hors sol) et construire un ensemble de 122 appartements audessus d’un parking en sous-sol réaménagé, répartis sur trois immeubles (bâtiment A et B de R+4 étages et bâtiment C de R+12 étages) et comprenant au rez-de-chaussée un équipement d’intérêt collectif et un commerce de type Horeca ; L’enquête publique : Considérant que la demande a été soumise aux mesures particulières de publicité du 28/03/2022 au 11/04/2022 et que 10 lettres de réclamations et d’observations ont été introduites ; Considérant que les réclamations portent principalement sur : • La hauteur excessive de l’immeuble ; • L’ombre engendrée par la tour ; • La densification du quartier en termes de nombres d’habitants ; • Les nuisances engendrées par le futur chantier de démolition et de reconstruction ; • Une augmentation importante du trafic dans le quartier ; • Manque de zone perméable plantée ; • Problèmes de vent violents ; • L’incompatibilité du tracé du nouveau tram et du projet Skyline ; • La pollution visuelle de la tour ; • L’entrée de parking située rue Colonel Bourg ; Dérogations : • Dérogation à l’article 8 du Titre Ier du RRU (hauteur - constructions isolées) en ce que la hauteur des constructions (12 étages) dépasse la moyenne des hauteurs des constructions sises sur les terrains qui entourent le terrain considéré ; • Dérogation à l’article 13 du Titre Ier du RRU (maintien d’une surface perméable), en ce que la zone de cours et jardins comporte une surface perméable moins de 50 % de sa surface (42 %) ; Implantation et gabarits : Considérant que le projet se situe sur la rue Colonel Bourg dont l’ensemble des parcelles situées au Sud de la voirie sur le tronçon compris entre l’avenue de Mars et la rue Georges de Lombaerde sont reprises en zone administrative au [PRAS] ; Considérant donc que la pa