## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Conseil d'État de Belgique — Raad van State, 2024-09-12, n° ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.601** ([Source officielle](https://juportal.just.fgov.be/content/ViewDecision.php?id=ECLI%3ABE%3ARVSCE%3A2024%3AARR.260.601&lang=fr)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Conseil d'État de Belgique — Raad van State — ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.601 (2024-09-12) Sommaire (FR) : Arrêt no 260.601 du 12 septembre 2024 Aménagement du territoire, urbanisme, environnement et affaires connexes - Permis d'urbanisme et permis mixtes Décision : Rejet Intervention accordée --- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT --- CONSEIL D’ÉTAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF LE PRÉSIDENT DE LA XIIIe CHAMBRE SIÉGEANT EN RÉFÉRÉ ARRÊT no 260.601 du 12 septembre 2024 A. 241.618/XIII-10.319 En cause : 1. I.M., 2. F.D., ayant toutes deux élu domicile chez Me Eve MICHEL, avocat, rue Mazy 64 5100 Jambes, contre : la ville de Ciney, représentée par son collège communal, ayant élu domicile chez Me Jacques SAMBON, avocat, boulevard Reyers 110 1030 Bruxelles, Partie intervenante : la société à responsabilité limitée PROLOGE MARCHE, ayant élu domicile chez Mes Benoît HAVET et Romain VINCENT, avocats, rue de Bruxelles 51 1400 Nivelles. -----------------------------------------------------------------------------------------------------I. Objet de la requête 1. Par une requête introduite par la voie électronique le 4 avril 2024, les parties requérantes demandent, d’une part, la suspension de l’exécution de la décision du 5 février 2024 par laquelle le collège communal de la ville de Ciney délivre à la société à responsabilité limitée (SRL) Prologe Marche un permis d’urbanisme sous condition ayant pour objet la démolition d’un ensemble d’ateliers désaffecté, la construction d’un immeuble mixte comprenant une superficie de bureaux au rez et cinq appartements aux étages, la construction de quatre habitations et l’abattage d’un arbre sur un bien sis rue de Biron et rue des Briqueteries à Ciney, cadastré 1re division, section C, nos 593N et 593S et, d’autre part, l’annulation de cette même décision. ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.601 XIIIr – 10.319 - 1/29 II. Procédure 2. Par une requête introduite le 5 mai 2024 par la voie électronique, la SRL Prologe Marche demande à être reçue en qualité de partie intervenante. La note d’observations et le dossier administratif ont été déposés. M. Jean-Baptiste Levaux, auditeur au Conseil d’État, a rédigé un rapport sur la base de l’article 12 de l’arrêté royal du 5 décembre 1991 déterminant la procédure en référé devant le Conseil d’État. Par une ordonnance du 18 juin 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 5 septembre 2024 et le rapport a été notifié aux parties. M. Lionel Renders, conseiller d’État, a exposé son rapport. Me Eve Michel, avocat, comparaissant pour les parties requérantes, Me Erim Acikgoz, loco Me Jacques Sambon, avocat, comparaissant pour la partie adverse, et Me Genthsy George, loco Mes Benoit Havet et Romain Vincent, avocat, comparaissant pour la partie intervenante, ont été entendus en leurs observations. M. Jean-Baptiste Levaux, premier auditeur, a été entendu en son avis contraire. Il est fait application des dispositions relatives à l’emploi des langues, inscrites au titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le 12 janvier 1973. III. Faits utiles à l’examen de la cause 3. Le 21 décembre 2022, la SRL Prologe Marche introduit auprès de l’administration communale de la ville de Ciney une demande de permis d’urbanisme ayant pour objet la démolition d’un ensemble d’ateliers désaffecté, la construction d’un immeuble mixte comprenant une superficie de bureaux au rez et cinq appartements aux étages, la construction de quatre habitations et l’abattage d’un arbre. Le bien se situe en zone d’habitat au plan de secteur et en zone d’habitat urbain au schéma de développement communal (SDC) de Ciney adopté par le conseil communal le 22 octobre 2012. ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.601 XIIIr – 10.319 - 2/29 4. Le 8 mai 2023, le collège communal de Ciney délivre le permis d’urbanisme sollicité. Le 7 juillet 2023, les parties requérantes introduisent un recours en annulation et une demande de suspension contre ce permis. Le 4 septembre 2023, la partie adverse retire le permis d’urbanisme du 8 mai 2023. Par l’arrêt n° 259.286 du 27 mars 2024 le Conseil d’État juge qu’au vu du retrait devenu définitif de l’acte attaqué, il n’y a plus lieu à statuer sur le recours (ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.259.286). 5. Le 6 octobre 2023, la SRL Prologe Marche introduit une nouvelle demande de permis d’urbanisme ayant le même objet que celui précité. Le 16 octobre 2023, le collège communal déclare la demande complète. 6. Le projet fait l’objet d’une annonce de projet organisée du 7 au 21 novembre 2023. Elle suscite le dépôt d’une réclamation par les parties requérantes. 7. Divers avis sont sollicités et émis en cours de procédure administrative, dont l’avis défavorable du 14 novembre 2023 de la commission communale d’aménagement du territoire et de la mobilité (CCATM) et l’avis favorable du 11 décembre 2023 du collège communal. 8. Le 16 janvier 2024, le fonctionnaire délégué émet un avis favorable. 9. Le 5 février 2024, le collège communal octroie, sous conditions, le permis d’urbanisme sollicité. Il s’agit de l’acte attaqué. IV. Intervention 10. La requête en intervention introduite par la SRL Prologe Marche, bénéficiaire de l’acte attaqué, est accueillie. ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.601 XIIIr – 10.319 - 3/29 V. Conditions de la suspension 11. Conformément à l’article 17, § 1er, des lois sur le Conseil d’État, coordonnées le 12 janvier 1973, la suspension de l’exécution d’une décision administrative suppose deux conditions, une urgence incompatible avec le délai de traitement de l’affaire en annulation et l’existence d’au moins un moyen sérieux susceptible, prima facie, de justifier l’annulation de cette décision. VI. Premier moyen VI.1. Thèse des parties requérantes 12. Le premier moyen est pris de la violation de l’article D.II.24 du Code du développement territorial (CoDT), des articles 2 et 3 de la loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs, de l’article D.50 et des articles D.62 et suivants du livre Ier du Code de l’environnement, ainsi que l’absence d’examen sérieux du dossier et de l’erreur manifeste d’appréciation. 13. Dans la première branche, les parties requérantes font valoir que la motivation formelle de l’acte attaqué ne permet pas de comprendre les motifs pour lesquels le projet a été autorisé et de s’assurer que son auteur a statué en toute connaissance de cause quant à sa compatibilité avec le voisinage existant s’agissant d’activités non résidentielles en zone d’habitat au plan de secteur. Elles exposent que le projet a pour objet la « construction d’un immeuble mixte (bureaux + 5 appartements) », en sorte que l’acte attaqué autorise l’implantation d’une activité non résidentielle, plus précisément de bureaux dans une surface brute d’environ 250 m², en zone d’habitat au plan de secteur. Elles exposent que, dans sa nouvelle demande de permis, la partie intervenante tente de justifier l’admissibilité de l’activité non résidentielle dans cette zone. Elles rappellent leur réclamation déposée au cours de l’annonce de projet, dans laquelle elles critiquaient cette justification en faisant valoir que : - la nature de l’activité non résidentielle susceptible de s’implanter au rez-dechaussée de l’immeuble projeté n’est pas précisément qualifiée au regard des activités non résidentielles limitativement listées à l’article D.II.24, alinéa 2, du CoDT, de son importance ainsi que de ses éventuelles incidences sur le voisinage ; ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.601 XIIIr – 10.319 - 4/29 - il ne peut être déduit de l’implantation de l’activité commerciale et/ou profession libérale partiellement en lieu et place de hangars désaffectés que cette activité viendrait améliorer la situation en termes d’incidences sur le voisinage ; - l’existence même d’autres activités non résidentielles dans le quartier est contestée et que, même à devoir tenir compte de la présence d’autres activités non résidentielles dans le quartier, la partie intervenante devait évaluer, à tout le moins, le cumul des incidences de ces activités avec l’activité projetée. Elles sont d’avis que l’acte attaqué n’apporte aucune réponse aux remarques précitées et à l’avis défavorable de la CCATM qui a relevé, d’une part, que la localisation est inappropriée pour un immeuble et, d’autre part, que la circulation est déjà compliquée et que le projet va renforcer ce problème. Elles soutiennent que la motivation de l’acte attaqué – se limitant à indiquer qu’il pourrait s’agir d’« une activité commerciale et/ou une profession libérale » ou encore de « commerces de proximité et/ou des professions libérales » – ne permet pas de déterminer l’importance, la nature et l’éventuelle incidence sur le voisinage existant de l’activité commerciale et/ou profession libérale qui s’intégrera au rez-de-chaussée de l’immeuble, dans un espace de 250 m². Elles estiment que l’auteur de l’acte attaqué a commis une erreur manifeste d’appréciation en décidant que l’implantation de l’activité en lieu et place de hangars désaffectés aura pour effet d’améliorer la situation en termes d’incidences sur le voisinage. Elles considèrent que, compte tenu de leur désaffectation, ces hangars ne sont plus susceptibles d’avoir une incidence sur le voisinage, si ce n’est une incidence visuelle nettement moins préjudiciable que le projet. Selon elles, il ne peut pas être fait référence à la préexistence d’une ancienne activité non résidentielle pour admettre une nouvelle activité non résidentielle et ce, en l’absence de toute évaluation des incidences concrètes de cette dernière activité sur le voisinage. Elles sont d’avis que l’auteur de l’acte attaqué ne pouvait pas se référer à la présence d’un magasin de vêtements et d’un magasin de vin dans les environs du projet litigieux pour justifier sa décision d’autoriser l’activité « non résidentielle ». Elles pointent que ces deux commerces sont situés sur des axes principaux de la ville, cette situation géographique n’étant pas comparable à celle du projet, prévu sur un axe secondaire, de faible fréquentation. Elles précisent les spécificités de l’implantation de ces deux autres commerces. ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.601 XIIIr – 10.319 - 5/29 Elle soutiennent que la référence à la présence de professions libérales dans les environs du projet litigieux est dénuée de fondement, dès lors que ces activités sont implantées dans des maisons d’habitation qui ont des tailles identiques aux habitations voisines, et non sur une surface au sol de 250 m². Elles considèrent que la prétendue existence d’autres activités non résidentielles dans le quartier ne peut pas justifier qu’une autre activité non résidentielle s’y ajoute. Elles reprochent l’absence de réalisation de l’évaluation du cumul des incidences de ces activités avec celles de l’activité projetée. Elles font valoir que si l’acte attaqué indique que cinq emplacements de parking sont prévus pour l’activité non résidentielle projetée, rien ne permet de savoir s’ils y seront effectivement destinés et s’ils seront suffisants compte tenu de l’absence de précision quant à la nature de l’activité sur une surface importante, laquelle serait susceptible d’accueillir un nombre de personnes tout aussi important. Elles en infèrent que la mobilité et le stationnement pourraient être affectés. Elles soulignent que la CCATM a émis un avis défavorable aux motifs que la circulation est déjà compliquée et que le projet va renforcer ce problème. 14. Dans la seconde branche, elles soulignent avoir fait état, dans leur réclamation introduite lors de l’instruction de la demande de permis d’urbanisme, de l’absence d’intégration du projet d’immeuble à appartements au regard du cadre bâti et non bâti existant à l’endroit considéré et ce, compte tenu du gabarit et de la volumétrie disproportionnés de l’immeuble litigieux par rapport aux propriétés et habitations voisines, de même qu’en raison de son implantation en profondeur par