Synthèse doctrinale. Dans l'arrêt n° 260.692 du 20 septembre 2024, le Conseil d'État belge censure une modification de plan d'aménagement communal ayant pour seul objet de lever la protection d'un bâtiment « markant gebouw » afin de permettre la démolition d'une villa et la réalisation d'un programme de logements collectifs. Deux enseignements majeurs se dégagent. D'une part, la qualité de voisins directs suffit à établir un intérêt suffisant, certain et individualisé à agir contre un plan, dès lors que celui-ci vise précisément à modifier l'état des lieux sur un terrain contigu, sans qu'il soit nécessaire de contester un projet de permis à ce stade. D'autre part, la Haute juridiction affirme avec netteté la primauté hiérarchique du schéma de structure communal dans ses dispositions contraignantes : lorsque celles-ci dressent une liste limitative des parcelles où la construction par « stapelbouw » est admise, un plan qui ouvre la possibilité de bâtiments collectifs à plusieurs niveaux sur une parcelle non listée est illégal, quelle que soit l'orientation générale de densification du schéma. Le Conseil d'État refuse en outre de maintenir les effets d'un acte annulé, faute de lien avec la parcelle litigieuse. ## I. Faits et procédure Une parcelle d'environ un hectare, située à un carrefour de Staden et portant la villa « Hof ter Eiken », construite dans les années 1970 comme habitation d'exploitation, était classée en zone d'activités artisanales et de PME au plan de secteur. Le plan communal d'aménagement « Blommenwijk », approuvé en 2009, affectait cette parcelle à une zone d'habitat avec fonction centrale (zone 1a), admettant les logements collectifs, et y associait une prescription « markant gebouw » imposant le respect des caractéristiques du bâtiment et de ses abords, avec le maintien de son apparence et de son unité architecturale. Les requérants, propriétaires d'une parcelle contiguë affectée à l'habitat unifamilial, avaient antérieurement contesté avec succès les projets du promoteur. Le promoteur, devenu propriétaire de la parcelle, souhaitait démolir la villa et réaliser des logements collectifs de trois niveaux. La commune de Staden recourut à la procédure simplifiée de révision des prescriptions prévue par l'article 7.4.4/1 du Code flamand de l'aménagement du territoire (VCRO) pour supprimer la mention « markant gebouw ». Après enquête publique et rejet de quatre réclamations, le conseil communal arrêta définitivement la révision le 27 janvier 2022, publiée au Moniteur belge le 14 juin 2022. Le recours en annulation fut introduit le 11 août 2022. Les promoteurs intervinrent volontairement à l'instance. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. La recevabilité (intérêt à agir).** Le Conseil d'État devait déterminer si des voisins immédiats, invoquant une simple divergence de vues avec l'autorité planificatrice, justifiaient d'un intérêt suffisant. La partie défenderesse et les intervenantes soutenaient que l'intérêt était hypothétique, indirect, et qu'il appartenait aux requérants de contester tout projet de permis dans les voies administratives appropriées. La Haute juridiction écarte l'exception : les requérants font valoir le maintien de l'état existant sur la parcelle voisine, laquelle est précisément visée par le plan litigieux qui vise à lever « l'obstacle juridique » à un projet « de densification » comportant la démolition de la villa. L'intérêt est ainsi « suffisamment certain et individualisé », sans qu'un projet de permis doive être attaqué au préalable. **2. Le moyen tiré de la violation du schéma de structure communal (GRS).** Les requérants invoquaient la méconnaissance d'une disposition contraignante du GRS de 1999 qui énumère de manière limitative les parcelles où la construction par « stapelbouw » (logements collectifs) est admise, la parcelle litigieuse n'y figurant pas. La partie défenderesse soutenait, d'une part, que l'annulation ferait revivre la prescription « markant gebouw » et donc que les requérants n'avaient pas d'intérêt au moyen ; d'autre part, que les dispositions du GRS, globalement orientées vers la densification du noyau, permettaient ce type de construction, et que les qualités environnementales devaient être appréciées au stade du permis. Le Conseil d'État rejette l'exception au motif que l'annulation fera réapparaître la prescription antérieure et non qu'elle la fera « disparaître ». Sur le fond, il constate que les prescriptions du plan autorisent, sur la parcelle, des immeubles collectifs à plusieurs niveaux, lesquels constituent du « stapelbouw » au sens du GRS. Il relève que la disposition contraignante du schéma précise expressément que la sélection des parcelles est « limitative ». Les disp