# Conseil d'État de Belgique — Arrêt n° 263.588 du 13 juin 2025 ## Synthèse doctrinale L'arrêt n° 263.588 rendu par la XIIIe chambre du Conseil d'État le 13 juin 2025 apporte un enseignement précis et rigoureux sur les limites formelles et matérielles auxquelles sont soumises les conditions assortissant un permis d'urbanisme en droit wallon. Se fondant sur l'article D.IV.53 du Code du développement territorial (CoDT), la Haute juridiction administrative réaffirme avec netteté que les conditions d'un permis d'urbanisme doivent être déterminées, limitées quant à leur objet et dépourvues de toute marge d'appréciation laissée au bénéficiaire ou à l'autorité délivrante, que ce soit quant à l'opportunité de s'y conformer ou quant aux modalités d'exécution. La décision est également remarquable en ce qu'elle identifie comme cause d'inadmissibilité autonome le fait qu'une condition subordonne son exécution à l'accord d'une autorité tierce, générant ainsi un événement futur et incertain incompatible avec la sécurité juridique inhérente au permis. Cette double raison d'annulation — imprécision technique et dépendance vis-à-vis d'une autorisation provinciale — illustre le caractère cumulatif des critères de validité des conditions urbanistiques et renforce la protection des tiers voisins contre des permis dont les garanties demeurent virtuelles au jour de leur délivrance. --- ## I. Faits et procédure Le litige trouve son origine dans une décision du 8 octobre 2020 par laquelle le collège communal de Malmedy octroie, sous conditions, à la société anonyme Entreprises Gazon & Schoonbrood — devenue depuis lors la SA GS Construction — un permis d'urbanisme portant sur la construction d'un immeuble de dix appartements sis route de Chôdes, 6A à Malmedy. Monsieur J. T., propriétaire riverain, introduit le 28 décembre 2020 une requête en annulation devant le Conseil d'État. La SA Entreprises Gazon & Schoonbrood est admise en qualité de partie intervenante par ordonnance du 9 février 2021, aux côtés de la ville de Malmedy et de la Région wallonne, parties adverses. L'instruction de l'affaire donne lieu à un premier arrêt interlocutoire, l'arrêt n° 259.111 du 12 mars 2024, qui rouvre les débats et charge l'auditeur désigné de poursuivre l'instruction. À la suite du rapport de M. Xavier Hubinon, auditeur au Conseil d'État, l'affaire est fixée à l'audience du 9 janvier 2025. L'ensemble des parties y est représenté et l'auditeur y formule un avis conforme. Le requérant articulait plusieurs moyens à l'appui de sa demande. Le Conseil d'État choisit d'examiner en priorité le sixième moyen, en son premier grief, lequel porte sur l'illégalité de la condition relative à la gestion des eaux pluviales figurant dans le permis contesté. La fondatellité de ce seul grief se révélant suffisante pour prononcer l'annulation intégrale de l'acte, les autres moyens ne sont pas examinés. --- ## II. Problème de droit et motifs de la décision ### A. La question juridique Le cœur du litige porte sur la validité, au regard de l'article D.IV.53 du CoDT et de la loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs, de la condition n° 8 du permis d'urbanisme, laquelle impose au bénéficiaire de respecter l'avis du service technique communal du 6 mars 2020 en matière d'évacuation des eaux pluviales. La question posée à la juridiction est celle-ci : une condition assortissant un permis d'urbanisme peut-elle valablement renvoyer à un avis technique qui, d'une part, laisse au bénéficiaire une marge d'appréciation quant aux techniques d'infiltration à mettre en œuvre, et qui, d'autre part, subordonne l'une de ses branches à l'obtention d'une autorisation émanant d'une autorité administrative tierce ? ### B. Le cadre normatif applicable L'article D.IV.53 du CoDT dispose que le permis d'urbanisme peut être délivré avec conditions, celles-ci devant être soit nécessaires à l'intégration du projet dans son environnement bâti et non bâti, soit utiles à la faisabilité du projet. Le Conseil d'État rappelle, en application d'une jurisprudence constante, que les conditions assortissant un permis d'urbanisme doivent cumulativement satisfaire aux exigences suivantes : être précises et limitées quant à leur objet ; ne porter que sur des éléments secondaires et accessoires du projet ; ne laisser aucune marge d'appréciation au bénéficiaire, ni quant à l'opportunité de s'y conformer, ni quant aux modalités de leur exécution ; ne pas se référer à un événement futur et incertain ou dont la réalisation dépend d'un tiers ou d'une autre autorité administrative. La juridiction précise également que la notion de « motivation adéquate » au sens de l'article D.IV.53 du CoDT rejoint et précise celle de l'article 3 de la loi du 29 juillet 1991, et qu'un acte administratif à portée individuelle peut valablement renvoyer à un document extérieur pour fonder sa motivation, à la condition que ce document ait été porté à la connaissance de son destinataire au plus tard au jour de la notification de l'acte. Par ailleurs, le Conseil d'État cite l'article R.277, § 4, du Code de l'eau, dans sa version applicable au 8 octobre 2020, lequel instaure un ordre de priorité légal pour l'évacuation des eaux pluviales : infiltration dans le sol en premier lieu ; rejet dans une voie artificielle d'écoulement ou dans une eau de surface ordinaire en cas d'impossibilité technique ou de disponibilité insuffisante du terrain ; rejet en égout en dernier ressort. ### C. L'analyse de la condition litigieuse La condition n° 8 du permis se contente de renvoyer à l'avis du service technique communal, lequel reproduit pour l'essentiel l'ordre de priorité de l'article R.277, § 4, du Code de l'eau, en énumérant, à titre indicatif et non exhaustif, certaines techniques d'infiltration possibles (drains, bassins enherbés, rétention