# Arrêt n° 264.702 du Conseil d'État de Belgique, 30 octobre 2025 — Annulation d'une décision de prise en gestion publique de logements insalubres pour délai de mise en demeure manifestement insuffisant Par cet arrêt, la présidente de la XVe chambre du Conseil d'État annule la décision du 11 juin 2025 par laquelle la commune d'Etterbeek a notifié la prise en gestion publique forcée de seize logements frappés d'interdiction de mise en location ou déclarés inhabitables, en application de l'article 17 du Code bruxellois du Logement. La haute juridiction administrative consacre un contrôle rigoureux de la proportionnalité du délai imparti dans la mise en demeure préalable obligatoire, en énonçant que ce délai — fixé ici au minimum légal de deux mois — doit être déterminé par l'opérateur de gestion publique en fonction de l'ampleur concrète des travaux à réaliser. Elle précise avec clarté que la carence prolongée des propriétaires avant l'ouverture de la procédure ne saurait comprimer le délai ainsi accordé, le respect de ces formalités contribuant à assurer la proportionnalité de l'atteinte aux droits de propriété constitutionnellement garantis. Cette décision s'inscrit dans la filiation de la jurisprudence de la Cour constitutionnelle (arrêt n° 69/2005) et délivre un enseignement procédural majeur pour les communes bruxelloises exerçant leur droit de gestion publique. --- ## I. Faits et procédure Les requérants, G. Z. et A. Z., sont propriétaires en indivision d'un immeuble situé avenue de la Chasse n° 5 à Etterbeek, comprenant seize logements (dix appartements et six studios). Entre novembre 2018 et novembre 2019, puis entre octobre 2023 et mars 2024, l'intégralité de ces logements a successivement fait l'objet soit d'arrêtés d'inhabitabilité pris par le bourgmestre d'Etterbeek, soit de décisions d'interdiction de mise en location adoptées par la Direction de l'Inspection régionale du Logement (DIRL) du Service public régional de Bruxelles. Les propriétaires n'avaient, à l'ouverture de la procédure, exécuté aucun des travaux de remise en conformité imposés. Dès mars 2023, la commune d'Etterbeek adressa aux requérants un premier courrier annonçant son intention d'exercer son droit de gestion publique. Le 19 novembre 2024, elle leur fit parvenir une proposition formelle de contrat de prise en gestion publique, accompagnée d'une estimation des frais de rénovation s'élevant à 1 192 054,23 euros, pour une durée de gestion estimée à vingt-quatre ans. Le 26 janvier 2025, les requérants refusèrent cette proposition, invoquant leur intention de réaliser eux-mêmes les travaux de remise aux normes et produisant à cet effet une facture d'un bureau d'architecture datée de décembre 2024, ainsi que des requêtes en expulsion de trois occupants récalcitrants introduites le 23 janvier 2025. Par courrier du 20 février 2025, la commune d'Etterbeek, estimant les raisons invoquées non légitimes, mit les requérants en demeure de louer leur bien après réalisation des travaux nécessaires, au plus tard le 25 avril 2025, soit dans un délai de deux mois correspondant au minimum légal fixé par l'article 17, § 1er, alinéa 2, du Code bruxellois du Logement. Le 11 juin 2025, constatant que les logements demeuraient frappés d'interdiction ou déclarés inhabitables, la commune notifia la prise en gestion publique d'office de l'immeuble. C'est cette décision qui fit l'objet, le 1er septembre 2025, d'un recours en suspension et en annulation devant le Conseil d'État. La procédure fut conduite selon la voie des débats succincts, l'auditeur rapporteur, M. Alain Lefebvre, premier auditeur, ayant estimé le moyen unique fondé. L'affaire fut plaidée à l'audience du 28 octobre 2025, en présence des conseils des deux parties. --- ## II. Problème de droit et motifs de la décision ### A. Le cadre légal applicable : l'article 17 du Code bruxellois du Logement Le Conseil d'État rappelle en premier lieu le cadre normatif pertinent. L'article 15 du Code bruxellois du Logement du 17 juillet 2003, tel que remplacé par l'ordonnance du 31 mars 2022, ouvre le droit de gestion publique à tout opérateur public à l'égard des logements inoccupés, des logements frappés d'interdiction de location visée à l'article 8 du même Code, et des logements déclarés inhabitables conformément à l'article 135 de la Nouvelle loi communale. La réunion de ces conditions n'est pas contestée en l'espèce : les seize logements litigieux entrent incontestablement dans le champ d'application de cette disposition. L'article 17 du même Code organise ensuite la procédure contraignante à laquelle l'opérateur de gestion publique est tenu de se soumettre préalablement à toute prise en gestion forcée. Son paragraphe 1er impose, en cas de refus sans motif légitime du titulaire de droit réel ou à défaut de réponse dans le délai prévu à l'article 16, § 2, une mise en demeure par envoi recommandé de louer le logement après avoir réalisé les travaux nécessaires. Cette mise en demeure doit indiquer expressément l'intention de l'opérateur d'exercer son droit de gestion publique à l'expiration d'un délai que l'opérateur fixe librement, pour autant que ce délai soit « de minimum deux mois ». Son paragraphe 2 prévoit ensuite que la notification de la mise en œuvre effective du droit de gestion publique ne peut intervenir qu'à l'expiration du délai ainsi fixé. ### B. Le problème juridique central : la fixation du délai de mise en demeure et le contrôle de sa proportionnalité Le moyen unique développé par les requérants porte sur la violation de l'article 17, §§ 1er et 2, du Code bruxellois du Logement, de la notion juridique de mise en demeure, et des principes généraux de droit de proportionnalité et de bonne administration. Ils soutiennent en substance que le délai de