# Arrêt n° 266.310 du Conseil d'État de Belgique, 7 avril 2026 — Permis d'urbanisme, qualification du volume principal au sens du guide communal d'urbanisme, écarts aux prescriptions et motivation formelle La décision rendue par la XIIIe Chambre du Conseil d'État le 7 avril 2026 apporte un enseignement précieux sur la qualification juridique du « volume principal » au sens d'un guide communal d'urbanisme (GCU) wallon, en articulant la notion d'habitation telle que définie par le droit commun avec les exigences procédurales du Code du développement territorial (CoDT). Le Conseil d'État juge que, en l'absence de définition spécifique dans le GCU, la notion d'« habitation » doit s'entendre dans son sens commun, en référence à la notion constitutionnelle de domicile, soit le lieu occupé par une personne en vue d'y établir sa demeure ou sa résidence réelle. Il en résulte que le bâtiment administratif comportant un logement de concierge doit être qualifié de volume principal, rendant inopérants les griefs des requérants qui visaient le hall de stockage sous l'empire de dispositions réservées au seul volume principal. La décision est également instructive sur la recevabilité des mémoires tardifs et la délimitation temporelle des moyens. --- ## I. Faits et procédure Le litige a pour origine un arrêté ministériel du 11 décembre 2023 par lequel le ministre wallon de l'Aménagement du territoire délivrait, sous conditions, à la société anonyme Unisteel un permis d'urbanisme portant sur la construction d'un hall de stockage de produits métallurgiques sur un bien sis rue de la Tour Malakoff à Engis (Hermalle-sous-Huy), cadastré 4e division, section B, n° 267R. Le projet, tel que décrit dans la demande de permis et la note explicative y annexée, consistait en un hall de stockage de grande dimension — cinq travées de 26 mètres de large sur 96 mètres de long, pour une hauteur maximale de 12 mètres et une superficie de 12 480 m² — ainsi qu'en un bâtiment administratif à deux niveaux (8,58 m × 12,64 m) annexé en façade avant dudit hall. Ce bâtiment administratif comprenait, au rez-de-chaussée, des bureaux, un réfectoire et des sanitaires, et, à l'étage, un logement destiné au concierge. Les façades des deux volumes étaient réalisées avec, notamment, un soubassement en panneaux de béton préfabriqué de teinte grise sur une hauteur de 4,80 mètres. La commune d'Engis et une particulière, N.G., ont introduit le 12 février 2024 un recours en annulation et en suspension devant le Conseil d'État. Par l'arrêt n° 260.018 du 5 juin 2024, le Conseil d'État a accueilli la requête en intervention de la SA Unisteel, rouvert les débats sur la question de la qualification du volume principal et renvoyé l'affaire à la procédure ordinaire, jugeant ce point insuffisamment débattu. Par l'arrêt n° 260.767 du 24 septembre 2024, la demande de suspension a été rejetée. Les parties requérantes ont introduit une demande de poursuite de la procédure le 24 octobre 2024 et déposé un mémoire ampliatif. Un rapport a été rédigé par l'auditeur adjoint Mme Louise Ernoux-Neufcoeur sur pied de l'article 13 du règlement général de procédure, auquel les parties ont répliqué par leurs derniers mémoires. L'affaire a été fixée à l'audience du 2 avril 2026, à l'issue de laquelle l'arrêt commenté a été prononcé. --- ## II. Problème de droit et motifs de la décision ### A. La recevabilité des mémoires tardifs Avant d'aborder le fond, le Conseil d'État tranche une question procédurale préliminaire relative à la recevabilité des derniers mémoires déposés par la partie adverse (la Région wallonne) et par la partie intervenante (Unisteel), qui n'avaient ni l'une ni l'autre déposé de mémoire en réponse ou d'intervention dans les délais impartis. Le Conseil d'État rappelle, en un raisonnement symétrique, que ni les lois coordonnées sur le Conseil d'État ni le règlement général de procédure ne privent la partie adverse ou la partie intervenante défaillante de la faculté de déposer un dernier mémoire. Toutefois, il pose une limite : l'argumentation nouvelle développée dans un tel dernier mémoire n'est recevable que si elle touche à l'ordre public ou si elle porte sur des arguments que la partie n'était pas en mesure d'exposer au stade du mémoire régulier, afin de ne pas vider de sa substance l'article 6, § 2, alinéa 1er du règlement général de procédure pour la partie adverse et l'article 53 du même règlement pour la partie intervenante. En l'espèce, la juridiction constate que les développements consacrés au premier moyen dans les derniers mémoires de la partie adverse et de la partie intervenante répondaient essentiellement à la thèse exposée dans le rapport de l'auditeur et aux enseignements de l'arrêt n° 260.018, éléments qui n'étaient pas connus au stade où le mémoire en réponse aurait dû être déposé. Ces développements sont donc déclarés recevables, les derniers mémoires n'étant pas écartés des débats. Parallèlement, le Conseil d'État rappelle, au titre des principes gouvernant la recevabilité des moyens, que les nouveaux griefs développés pour la première fois au stade du mémoire ampliatif sont irrecevables s'ils ne relèvent pas de l'ordre public et si la partie requérante était en mesure de les formuler dès la requête. Il écarte ainsi le grief relatif à l'écart à l'article 173 du GCU en ce qui concerne les façades du bâtiment administratif, soulevé tardivement. ### B. La qualification du volume principal et l'inopérance des griefs relatifs aux articles 163, 166 et 167 du GCU La question de droit centrale soumise à la juridiction administrative, rouverte par l'arrêt n° 260.018, est celle de la qualification du « volume principal » au sens du point 50 de l'article 5 du GCU de la commune d'Engis. Cette définition stipule que « le volume principal d'un terrain est celui qui comprend l'habitation