# Arrêt n° 266.435 du Conseil d'État de Belgique — 21 avril 2026 ## Recevabilité *ratione temporis* d'un recours en annulation d'un permis d'urbanisme bruxellois : articulation entre publication irrégulière, connaissance effective et diligence du requérant dans le contexte pandémique Le Conseil d'État, saisi de la contestation d'un permis d'urbanisme délivré à titre de régularisation à la suite d'une précédente annulation, se prononce sur la recevabilité temporelle du recours et sur les conditions d'admission des interventions. L'arrêt n° 266.435 du 21 avril 2026 constitue une décision procédurale de réouverture des débats assortie d'un rapport complémentaire de l'auditeur, rendue après que l'arrêt n° 262.468 du 24 février 2025 avait déjà ordonné une première réouverture. Il tranche, au stade de la recevabilité, deux questions distinctes : d'une part, l'admission de l'intervention de la société bénéficiaire du permis et le rejet pour tardiveté de celle de la ville de Bruxelles ; d'autre part, le point de départ du délai de soixante jours applicable aux tiers lorsque la publication réglementaire d'un permis d'urbanisme n'a pas été régulièrement accomplie, en tenant compte des circonstances exceptionnelles liées à la crise sanitaire de 2020. La décision illustre la tension persistante entre sécurité juridique et effectivité du droit au recours. --- ## I. Faits et procédure ### A. Contexte factuel et historique contentieux Le litige prend sa source dans un projet immobilier d'envergure situé boulevard Bischoffsheim, 12 à 21, à Bruxelles, portant sur la démolition d'un immeuble existant et la construction d'un nouvel immeuble mixte (bureaux et logements) sur une parcelle cadastrale formant un îlot délimité par le boulevard Bischoffsheim, la rue des Cultes, la rue du Nord et la petite rue du Nord. Ce projet, développé par la société anonyme Belalan Bischoffsheim Leasehold, avait déjà fait l'objet d'un premier permis d'urbanisme, délivré le 30 septembre 2016 par le fonctionnaire délégué de la Région de Bruxelles-Capitale. Ce premier permis avait été annulé par l'arrêt n° 247.499 du 7 mai 2020 (ECLI:BE:RVSCE:2020:ARR.247.499), rendu sur recours des deux mêmes requérants, M.S. et E.D., ainsi que d'une troisième personne, dans le cadre d'un recours enrôlé sous le numéro A. 221.163/XV-3283. À la suite de cette annulation, la société bénéficiaire a adressé, par courrier recommandé du 3 juin 2020, une note circonstanciée accompagnée de pièces complémentaires au fonctionnaire délégué en vue de la réfection du permis annulé. Statuant sur cette demande de régularisation, le fonctionnaire délégué a délivré un nouveau permis d'urbanisme le 27 juillet 2020. C'est cet acte qui constitue la décision attaquée dans la présente instance. Les requérants, qui sont domiciliés à proximité immédiate du projet — l'un d'eux résidant rue du Nord, en bordure de l'immeuble en cause —, soutiennent n'avoir pris connaissance effective du permis de régularisation que le 23 novembre 2020, à la suite de démarches actives entreprises auprès de diverses autorités administratives entre juin et novembre 2020. Ils fondent cette affirmation sur un courriel d'un agent de l'administration régionale transmettant le permis à cette date et reconnaissant que la crise sanitaire avait retardé le traitement des demandes de consultation. ### B. Déroulement de la procédure La requête en annulation a été introduite le 22 janvier 2021 — date figurant sur la requête — devant le Conseil d'État. Elle a été confirmée par voie électronique via e-ProAdmin le 4 février 2021, et l'envoi recommandé, expédié selon la première partie intervenante à une adresse erronée, n'est parvenu au Conseil d'État que le 24 février 2021. La société anonyme Belalan Bischoffsheim Leasehold, bénéficiaire du permis, est intervenue dans la procédure. La ville de Bruxelles a également introduit une requête en intervention, mais celle-ci, déposée le 10 mai 2021, s'est avérée tardive au regard du délai de trente jours courant à compter de la notification de la requête en annulation, qui lui avait été adressée le 6 avril 2021. Par un arrêt n° 262.468 du 24 février 2025, le Conseil d'État avait ordonné une première réouverture des débats, décidé que la procédure reprendrait au stade de la notification du rapport de l'auditeur, et accordé aux requérants un délai de trente jours pour demander la poursuite de la procédure et déposer, le cas échéant, un dernier mémoire. Les requérants et la première partie intervenante ont déposé un tel mémoire ; la partie adverse (la Région de Bruxelles-Capitale) a transmis une lettre valant dernier mémoire. L'affaire a été fixée à l'audience du 16 décembre 2025 par ordonnance du 1er octobre 2025. À cette audience, M. Marc Joassart, conseiller d'État, président f.f., a exposé son rapport. Les parties ont été entendues en leurs observations et M. Julien Gaul, auditeur, a été entendu en son avis. Le présent arrêt n° 266.435, rendu le 21 avril 2026, constitue une nouvelle réouverture des débats avec mission complémentaire confiée à l'auditeur, ce qui témoigne de la complexité des questions de recevabilité soulevées. --- ## II. Problème de droit et motifs de la décision ### A. La recevabilité des interventions Le Conseil d'État examine en premier lieu la situation des deux parties intervenantes. S'agissant de la société anonyme Belalan Bischoffsheim Leasehold, bénéficiaire directe du permis d'urbanisme attaqué, le Conseil d'État constate qu'elle justifie d'un intérêt suffisant à intervenir dans le cadre d'une procédure tendant à l'annulation de l'acte qui lui profite