**KORPUS — REVUE JURIDIQUE SOUVERAINE** **Note d'analyse : Droit de l'urbanisme et du logement** Par la présente décision n° 266.531 du 28 avril 2026, le Conseil d’État de Belgique réaffirme avec une rigueur exégétique remarquable le caractère objectif de la police de la salubrité des logements en Région flamande. Le litige opposait un propriétaire, invoquant l’exception de force majeure tirée de l’obstruction malveillante de ses locataires, à l’autorité ministérielle ayant confirmé l’inaptitude et l’inhabitabilité de ses trois appartements anversois. La Haute Juridiction administrative valide le raisonnement du Ministre flamand : le contentieux de la qualité de l’habitat relève d’un « contentieux objectif » où seule importe la réalité matérielle des désordres constatés, indépendamment de l’imputabilité des fautes ou des obstacles subjectifs rencontrés par le titulaire de droits réels. En écartant le moyen tiré de la force majeure, l’arrêt consacre une forme de responsabilité sans faute du propriétaire quant au respect des normes de salubrité, lesquelles sont d’ordre public. Cette décision souligne l’étanchéité entre le régime administratif de protection du droit au logement décent et les rapports de droit privé entre bailleurs et preneurs, renvoyant ces derniers à la seule compétence du juge civil pour la résolution de leurs différends locatifs. --- ## I. Faits et procédure Le requérant, M. R.M., est propriétaire d’un immeuble sis à Anvers, comprenant trois appartements. Le 28 février 2024, le bourgmestre de la ville d’Anvers a déclaré ces logements inaptes et inhabitables, se fondant sur des rapports techniques faisant état de manquements graves présentant un danger direct pour la sécurité et la santé des occupants. Le requérant a formé un recours administratif auprès du Gouvernement flamand le 28 mars 2024. Il y soutenait être confronté à une situation de force majeure : ses locataires, agissant de mauvaise foi et faisant l'objet de procédures d'expulsion pour arriérés de loyers, lui refusaient systématiquement l'accès aux lieux, empêchant ainsi la réalisation des travaux de mise en conformité. À la suite d'un nouveau contrôle effectué le 8 juillet 2024, confirmant la persistance de nombreux défauts de catégories I, II et III (notamment des manquements générant des conditions de vie inhumaines), le Ministre flamand des Finances, du Budget, du Logement et du Patrimoine immobilier a, par décision du 25 juillet 2024, rejeté le recours et maintenu la déclaration d'inaptitude et d'inhabitabilité. Le requérant a alors saisi le Conseil d'État d'un recours en annulation contre cette décision ministérielle. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Conseil d’État devait répondre à la question suivante : l’impossibilité matérielle pour un propriétaire d’accéder à son bien en raison de l’opposition de ses locataires constitue-t-elle une circonstance de force majeure de nature à entacher d’illégalité une décision administrative constatant l’inaptitude et l’inhabitabilité du logement ? La Haute Juridiction rejette les moyens du requérant en s'appuyant sur les motifs suivants : 1. **Le caractère objectif de la réglementation :** Le Conseil d'État valide l'analyse ministérielle selon laquelle la réglementation sur la qualité des logements (Codex flamand de l'habitat) vise à garantir le droit fondamental à un logement décent. Cette mission de police administrative repose sur un examen purement factuel et visuel de l'état du bâtiment au moment de l'enquête. 2. **L'irrélevance de l'imputabilité :** La décision souligne que la cause des défauts ou la responsabilité de leur apparition sont « juridiquement non pertinentes » dans le cadre de la procédure administrative. Le Ministre dispose d'une compétence liée au constat de l'état réel du bien. 3. **L'inefficacité de la force majeure :** Le Conseil d'État confirme qu'il n'existe aucune dispense, même pour cause de force majeure, à l'obligation pour un logement de répondre aux normes minimales de sécurité et de santé. Les difficultés rencontrées par le propriétaire pour exercer son droit d'accès relèvent du « contentieux subjectif » (droit civil) et ne peuvent paralyser l'exercice de la police administrative (contentieux objectif). 4. **Le respect des droits de la défense :** La Cour estime que le Ministre a suffisamment motivé sa décision en répondant aux arguments du requérant, tout en précisant que les pièces complémentaires produites par ce dernier ne faisaient que réitérer la thèse de la force majeure, laquelle est inopérante face au constat objectif de l'insalubrité. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique **Portée doctrinale :** Cet arrêt renforce la doctrine de la « responsabilité objective » du propriétaire en droit de l'habitat. Il consacre une séparation hermétique entre : * **La sphère administrative :** Où l'autorité publique agit comme gardienne de l'ordre public sanitaire. Le logement est considéré en soi, comme un objet technique devant répondre à des standards normatifs. * **La sphère civile :** Où se règlent les questions de faute, de jouissance paisible et d'accès aux lieux. L'enseignement majeur est que la force majeure, concept classique du droit des obligations, ne trouve pas à s'appliquer pour faire échec à une mesure de police administrative de salubrité. L'insalubrité est un état de fait qui s'impose à l'administration, laquelle ne peut « tolérer » un danger pour la santé publique au motif que le propriétaire est empêché d'agir par un tiers. **Enseignement pratique :** Pour les praticiens et les propriétaires