Conseil d'État de Belgique — Raad van State — ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.782 (2026-05-26)
Samenvatting (NL) :
Arrest nr 266.782 van 26 mei 2026 Ruimtelijke ordening, stedenbouw, leefmilieu
en aanverwante aangelegenheden - Huisvesting Beslissing : Verwerping
--- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT ---
RAAD VAN STATE, AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK
VOORZITTER VAN DE Xe KAMER
ARREST
nr. 266.782 van 26 mei 2026
in de zaak A. 247.745/X-19.283
In zake:
de BV W.D.
bijgestaan en vertegenwoordigd door
advocaat Stéphanie Taelemans
kantoor houdend te 2800 Mechelen
Mechelsesteenweg 16-18
bij wie woonplaats wordt gekozen
tegen:
het VLAAMSE GEWEST
bijgestaan en vertegenwoordigd door
advocaat Bart Martel en Kristof Caluwaert
kantoor houdend te 1050 Brussel
Louizalaan 99
bij wie woonplaats wordt gekozen
-------------------------------------------------------------------------------------------------I. Voorwerp van de vordering
van
De vordering, ingesteld op 29 maart 2026, strekt tot de schorsing
de
tenuitvoerlegging
d.d. 29 maart [lees: 29 januari]
2026
van
over
het
het
“ministerieel
beroep
besluit
ingediend
door
woonmaatschappij [D]e Thuisbouwer […] tegen het besluit van de toezichthouder
van 22 mei 2024 houdende de vernietiging van de beslissing van punt 3
‘Najaarsdroom/Herfstpark’ van haar bestuursorgaan van 16 mei 2024”.
II. Verloop van de rechtspleging
Bij beschikking van 7 april 2026 werd, in samenspraak met het
aangeduide lid van het auditoraat, de procedurekalender vastgesteld.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.782
X-19.283-1/9
De verwerende partij heeft een nota en een administratief dossier
ingediend.
De partijen zijn opgeroepen voor de terechtzitting, die heeft
plaatsgevonden op 22 mei 2026, om 12 uur.
Staatsraad Stephan De Taeye heeft verslag uitgebracht.
Advocaat Anton Geerts, die loco advocaat Stéphanie Taelemans
verschijnt voor de verzoekende partij, en advocaat Mauro Gisgand, die loco
advocaten Bart Martel en Kristof Caluwaert verschijnt voor de verwerende partij,
zijn gehoord.
Eerste auditeur Thomas Maes heeft een met dit arrest
eensluidend advies gegeven.
Er is toepassing gemaakt van de bepalingen op het gebruik der
talen, vervat in titel VI, hoofdstuk II, van de wetten op de Raad van State,
gecoördineerd op 12 januari 1973.
III. Feiten
3.1.
De verzoekende partij is de erkende woonmaatschappij voor het
werkingsgebied Dender-Noord, bestaande uit de gemeenten Hamme en Zele.
Via haar rechtsvoorganger was de verzoekende partij tot
1 juli 2023 – datum van haar erkenning als woonmaatschappij – actief in de
gemeente Buggenhout, dat vandaag buiten haar werkingsgebied ligt. Thans maakt
de gemeente Buggenhout deel uit van het werkingsgebied Dender-Midden,
waarvoor Stek92 de erkende woonmaatschappij is.
De verzoekende partij is evenwel nog steeds eigenaar van
gronden met opstallen in de gemeente Buggenhout, inzonderheid van de
braakliggende gronden gelegen Najaarsdroom 1-10 te Buggenhout en van de
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.782
X-19.283-2/9
gronden met leegstaande sociale woningen gelegen Herfstpark 1-8 te Buggenhout
(hierna: de projectgronden).
3.2.
Het toepasselijke artikel 209, §§ 2 en 3, van het decreet van
9 juli 2021 ‘houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen’
(hierna: het decreet van 9 juli 2021) bepaalt:
Ҥ 2. De woonmaatschappij ontplooit vanaf haar erkenning geen nieuwe
activiteiten buiten het werkingsgebied waarvoor ze erkend is.
De woonmaatschappij beperkt uiterlijk vanaf 1 januari 2028 haar
activiteiten tot het werkingsgebied waarvoor ze erkend is.
§ 3. De woonmaatschappij verwerft zo snel mogelijk minstens het beheer
van de onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting
en die binnen haar werkingsgebied liggen, van sociale
huisvestingsmaatschappijen, andere woonmaatschappijen, sociale
verhuurkantoren en het Vlaams Woningfonds. Uiterlijk op 1 januari 2028
verwerft de woonmaatschappij alle rechten met betrekking tot die
onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting die
binnen
haar
werkingsgebied
liggen
van
sociale
huisvestingsmaatschappijen, sociale verhuurkantoren, het Vlaams
Woningfonds en van andere woonmaatschappijen.
De woonmaatschappij draagt zo snel mogelijk minstens het beheer van de
onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting die
buiten haar werkingsgebied liggen over aan de woonmaatschappijen die
erkend zijn voor het werkingsgebied waar de onroerende goederen liggen.
Uiterlijk op 1 januari 2028 draagt de woonmaatschappij alle rechten met
betrekking tot die onroerende goederen over aan de woonmaatschappijen
die erkend zijn voor het werkingsgebied waar de onroerende goederen
liggen.
Artikel 4.38, § 6 en § 7, is van overeenkomstige toepassing.”
3.3.
Bij aangetekende brief van 3 februari 2023 richt de
rechtsvoorganger van de verzoekende partij een uitnodiging aan Stek92 voor een
bespreking over de overdracht van de projectgronden.
3.4.
Op 12 mei 2023, na een rappel op 3 maart 2023, antwoordt
Stek92 dat ze de overname van de projectgronden wenst te bespreken in het kader
van de globale overdracht van alle betrokken vastgoed.
3.5.
De rechtsvoorganger van de verzoekende partij wenst
vervolgens om de projectgronden op de markt te koop aan te bieden, maar beslist
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.782
X-19.283-3/9
op 13 mei 2023 om het overleg met Stek92 nog een kans te geven en te streven
naar een akkoord tegen 30 september 2023. Dit overleg blijkt evenwel geen
concreet resultaat op te leveren.
3.6.
De
verzoekende
partij
gaat
daarna
over
tot
een
verkoopprocedure “onder gesloten enveloppe”.
3.7.
Op 18 januari 2024 dient de gemeente Buggenhout een klacht in
bij de bevoegde Vlaamse minister over de voormelde verkoop, die op
9 februari 2024 antwoordt:
“Ik zal mijn diensten, inclusief de toezichthouder, op de hoogte stellen van
uw klacht. Ik zal hen in eerste instantie opdragen om met beide
woonmaatschappijen contact op te nemen om het eventuele misverstand
hieromtrent op te helderen. Voor zover nodig zal ik hen ook vragen om de
betrokken woonmaatschappijen op te dragen om voortaan ook integraal
gevolg te geven aan de overdrachtsverplichtingen waartoe
woonmaatschappijen gebonden zijn door hun erkenning.”
3.8.
Op 14 februari 2024 vraagt de toezichthouder – Wonen in
Vlaanderen – aan de verzoekende partij om de verkoopprocedure tegen
16 februari 2024 stop te zetten.
3.9.
Op 15 februari 2024 laat Stek92 weten dat “[i]n lijn met die
eerdere beslissingen van het bestuursorgaan van stek92” om “de overdrachten van
‘onroerende goederen buiten werkingsgebied’ in één geheel te willen regelen, en
niet fragmentair”, ze ook interesse heeft om de projectengronden in ruil voor
aandelen te verkrijgen.
3.10.
Op 16 februari 2024 brengt de nv D. een bod uit onder de vorm
van een twee maanden geldige aankoopbelofte van de projectgronden, die later
verlengd wordt tot 16 september 2024.
3.11.
De
toezichthouder
vraagt
de
verzoekende
partij
op
21 februari 2024 om de overdracht van de projectgronden overeenkomstig
artikel 4.81, eerste lid, van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 te agenderen op
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.782
X-19.283-4/9
de vergadering van haar bestuursorgaan van 14 maart 2024. Op die vergadering
beslist de verzoekende partij om nog geen beslissing te nemen.
3.12.
Op de vergadering van haar bestuursorgaan van 16 mei 2024
beslist de verzoekende partij om de private verkoop “verder te zetten”.
3.13.
Op 22 mei 2024 beslist de toezichthouder om de voormelde
beslissing van de verzoekende partij van 16 mei 2024 over de verkoop van de
projectgronden te vernietigen.
3.14.
Op 19 juni 2024 tekent de verzoekende partij bestuurlijk beroep
aan tegen deze beslissing.
3.15.
De Vlaamse regering heeft binnen de haar op grond van
artikel 4.87 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 toegekende termijn van
vijfenveertig
kalenderdagen
geen
uitdrukkelijke
beslissing
genomen.
Deze stilzwijgende weigeringsbeslissing en de onder randnummer 3.13 vermelde
beslissing worden door de verzoekende partij voor de Raad van State bestreden.
Met zijn arrest nr. 265.255 van 19 december 2025 vernietigt de Raad de
stilzwijgende weigeringsbeslissing en verwerpt hij het beroep voor het overige.
3.16.
Met het bestreden besluit van 29 januari 2026 bevestigt de
Vlaamse minister van Wonen, Energie en Klimaat, Toerisme en Jeugd het onder
randnummer 3.13 vermelde vernietigingsbesluit van de toezichthouder van
22 mei 2024 “in al zijn rechtsgevolgen”.
IV. Schorsingsvoorwaarden
Krachtens artikel 17, § 1, derde lid, van de gecoördineerde
wetten op de Raad van State kan de schorsing van de tenuitvoerlegging slechts
worden bevolen onder de dubbele voorwaarde dat de zaak te spoedeisend is voor
een behandeling ervan in een beroep tot nietigverklaring en indien minstens één
ernstig middel wordt aangevoerd waarvan het onderzoek zich leent voor een
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.782
X-19.283-5/9
versnelde behandeling en waarmee de nietigverklaring van deze beslissing prima
facie kan worden verantwoord.
V. Spoedeisendheid
De aangevoerde spoedeisendheid
De verzoekende partij verwijst naar de voorgeschiedenis van de
zaak en naar het tijdsverlies dat door een manifest gebrekkige uitoefening van het
bestuurlijk toezicht werd veroorzaakt. Deze voorgeschiedenis rechtvaardigt
volgens de verzoekende partij dat de Raad van State “een verhoogde gevoeligheid
aan de dag legt” bij het beoordelen van de spoedeisendheid van haar vordering.
De bestreden beslissing herneemt de afwijzende houding van de verwerende partij,
die de Raad eerder als onzorgvuldig heeft beoordeeld, en heeft concrete en
potentieel onomkeerbare gevolgen. Zij consolideert immers de door de
toezichthouder uitgesproken vernietiging van de verkoop van de projectgronden
aan de nv D, waardoor de contractuele en zakelijke positie van de verzoekende
partij blijvend wordt ondergraven. “Bij voortgezette uitvoering dreigen feitelijke
en juridische wijzigingen die, zelfs bij latere vernietiging, niet of slechts onvolledig
herstelbaar zijn”. De verzoekende partij wijst voorts op de deadline van
1 januari 2028, opgelegd door artikel 209, § 2, tweede lid, van het decreet van
9 juli 2021(zie randnummer 3.2), waardoor zij vanaf die datum haar activiteiten
moet beperken tot het werkingsgebied waarvoor zij is erkend.
Beoordeling
6.1.
Het komt er voor een verzoekende partij die beweert dat de zaak
te spoedeisend is om de uitkomst van het annulatieberoep te kunnen afwachten, op
aan om van die urgentie te overtuigen aan de hand van de concrete feiten die zij in
haar vordering aanvoert. Dit houdt in dat het aan de verzoekende partij toekomt
aan de eigen zaak, specifieke gegevens bij te brengen die in concreto aantonen dat
de zaak spoedeisend is, gelet op de nadelige gevolgen die een tenuitvoerlegging
van het bestreden besluit voor haar persoonlijk veroorzaken.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.782
X-19.283-6/9
Er kan in beginsel alleen rekening worden gehouden met hetgeen
over de spoedeisendheid in het verzoekschrift of de daarbij gevoegde stukken
wordt uiteengezet en gestaafd. De spoedeisendheid van de zaak wordt niet
vermoed, welke ook de aard van de bestreden beslissing is.
6.2.1.
Zoals hiervoor gezien, dient de spoedeisendheid van de
vordering beoordeeld te worden aan de hand van de door de verzoekende partij
aangevoerde concrete gevolgen die de bestreden beslissing voor haar zou hebben,
en niet op basis van de wijze waarop eerdere fasen van de besluitvorming over de
voorliggende zaak zijn verlopen.
6.2.2.
Zelfs indien de Raad van State bij het beoordelen van de
spoedeisendheid “een verhoogde gevoeligheid aan de dag legt”, stelt hij vast dat
de verzoekende partij niet in het minst concreet aantoont dat de bestreden
beslissing voor haar dermate nadelige gevolgen zou hebben dat een uitspraak over
het beroep ten gronde niet kan worden afgewacht. De bewering van de
verzoekende partij dat de bestreden beslissing voor haar “concrete en potentieel
onomkeerbare gevolgen” heeft, haar verwijzing in dit verband naar een “blijvend
[…] ondergraven” van haar “contractuele en zakelijke positie”, en haar algemene
betoog dat “feitelijke en juridische wijzigingen [dreigen] die, zelfs bij latere
vernietiging, niet of slechts onvolledig herstelbaar zijn”, zijn al te vaag. Wat de
decretale deadline van 1 januari 2028 betreft, merkt de verwerende partij
bovendien niet zonder pertinentie op dat deze deadline nog geruime tijd verwijderd
is, en dat niets de verzoekende partij verhindert om reeds de nodige
voorbereidingen te treffen om de overdracht van de projectgronden voor te
bereiden of daarover verder te onderhandelen.
6.2.3.
De verzoekende partij voert ter terechtzitting aan dat de zaak
spoedeisend is omdat een private bouwmaatschappij op de kwestieuze gronden een
bod heeft gedaan dat op 31 december 2026 verstrijkt. Het is een argumentatie die
niet bij de uiteenzetting van de spoedeisendheid in het verzoekschrift werd
betrokken, en waarmee bij de beoordeling van de spoedeisendheid dan ook geen
rekening kan worden gehouden.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.782
X-19.283-7/9
6.2.4.
Gelet op wat voorafgaat, toont de verzoekende partij de
spoedeisendheid van haar vordering niet aan.
Er is niet voldaan aan ten minste één van de voorwaarden gesteld
in artikel 17, § 1, van de gecoördineerde wetten op de Raad van State die cumulatief
vervuld moeten zijn wil een vordering tot schorsing worden toegewezen.
De Raad van State geeft de partijen ter overweging dat er,
behalve het voeren van gerechtelijke procedures, nog andere mogelijkheden
bestaan om te komen tot een oplossing van het conflict dat tussen hen bestaat.
Zo kan ook worden geopteerd voor een open dialoog, op grond waarvan de partijen
kunnen komen tot duidelijke en werkbare afspraken.
Indien partijen zelf niet tot een dergelijk gesprek kunnen komen,
kan ook een beroep worden gedaan op de techniek van bemiddeling
(zie de artikelen 1723/1 tot 1737 van het Gerechtelijk Wetboek), met de
ondersteuning van een erkende bemiddelaar.
BESLISSING
De Raad van State verwerpt de vordering.
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.782
X-19.283-8/9
Dit arrest is uitgesproken te Brussel, op zesentwintig mei tweeduizend
zesentwintig, door de Raad van State, Xe kamer, samengesteld uit:
Stephan De Taeye,
waarnemend voorzitter, staatsraad,
bijgestaan door
Silvan De Clercq,
griffier.
De griffier
De voorzitter
Silvan De Clercq
Stephan De Taeye
ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.782
X-19.283-9/9
