# Arrêt n° 267.697 du Conseil d'État de Belgique — 18 septembre 2026 ## Charges d'urbanisme, logements conventionnés et qualification de la démolition-reconstruction en Région de Bruxelles-Capitale --- Statuant sur deux recours en annulation joints dirigés contre un permis d'urbanisme autorisant la démolition d'un espace commercial et la réalisation d'un immeuble mixte avenue Britsiers à Schaerbeek, la XVe chambre du Conseil d'État ordonne, par le présent arrêt n° 267.697, la réouverture des débats et prescrit la rédaction d'un rapport complémentaire par l'auditeur. La décision intervient après l'examen au fond de moyens relatifs aux charges d'urbanisme imposées en marge de la délivrance du permis par le fonctionnaire délégué de la Région de Bruxelles-Capitale. Elle révèle l'état d'incertitude juridique persistant quant aux conditions d'exonération de charges d'urbanisme pour les logements conventionnés — notamment lorsque la convention avec l'agence immobilière sociale est affectée d'une condition suspensive dont la caducité alléguée au jour de la délivrance du permis soulève une question de minutie administrative — et quant à la qualification des parkings mutualisés comme accessoires ou comme parkings à vocation commerciale au sens de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013. --- ## I. Faits et procédure ### A. Les faits Le projet litigieux porte sur le bien sis avenue Britsiers, 38, à 1030 Bruxelles (Schaerbeek). Par une décision du 8 février 2022, le fonctionnaire délégué de la Région de Bruxelles-Capitale a octroyé à la société en commandite Redevco Retail Belgium un permis d'urbanisme aux fins de « démolir un espace commercial existant (Brico) en vue de créer un immeuble mixte comprenant 49 logements ainsi qu'un rez-de-chaussée commercial, un espace pour profession libérale et 124 emplacements de parking en sous-sol ». Le programme retenu comporte ainsi : 49 logements destinés à être conventionnés et gérés par l'Agence Schaerbeekoise Immobilière Sociale (ASIS), une surface commerciale de 2.287,15 m² destinée à l'exploitation par la société Lidl (en remplacement de l'ancien espace Brico d'une superficie de 2.423,33 m²), un espace de bureaux de 164,95 m², ainsi que 124 emplacements de parking en sous-sol dont 102 seraient mutualisés entre l'exploitant commercial (Lidl) et la société BePark, laquelle les rendrait accessibles à des tiers — résidents et riverains — en dehors des heures d'ouverture du commerce. La note explicative jointe à la demande de permis justifiait l'absence de charges d'urbanisme par trois motifs : l'exonération des logements conventionnés au titre de l'article 9 de l'arrêté du 26 septembre 2013 ; l'absence de superficie commerciale supplémentaire (la surface passant de 2.423,33 m² à 2.287,15 m²) dans le cadre d'une opération qualifiée de « démolition-reconstruction » au sens de l'article 5 dudit arrêté ; l'infranchissement du seuil de 500 m² pour les bureaux. ### B. La procédure Par des requêtes introduites par voie électronique les 5 et 7 avril 2022, D.N. (affaire A. 236.028/XV-5027), représenté par Me Lionel-Albert Baum, et P.V. (affaire A. 236.039/XV-5030), représenté par Me Gautier Melchior, ont saisi le Conseil d'État de demandes en annulation de la décision du 8 février 2022. Postérieurement à l'introduction des requêtes en annulation, les deux requérants ont présenté, respectivement les 3 et 2 mars 2023, des demandes de suspension de l'exécution du permis. Par arrêt n° 257.092 du 11 juillet 2023 (ECLI:BE:RVSCE:2023:ARR.257.092), le Conseil d'État a joint les deux affaires, rejeté les demandes en suspension et réservé les dépens. Les deux requérants ont demandé la poursuite de la procédure au fond, respectivement les 12 et 21 juillet 2023. Les mémoires en réponse, en réplique, en intervention et les derniers mémoires ont été régulièrement échangés entre les parties. Mme Ambre Vassart, auditeur au Conseil d'État, a rédigé un rapport concluant à l'annulation sur la base de l'article 12 du règlement général de procédure, lequel a été notifié aux parties. L'affaire a été fixée à l'audience du 14 avril 2026. Mme Élisabeth Willemart, conseillère d'État, a exposé son rapport. Les conseils des parties — Me Baum comparaissant également *loco* Me Melchior pour le second requérant, Me Frédéric De Muynck pour la Région de Bruxelles-Capitale, Me Élise Hecq *loco* Me Joël van Ypersele pour la partie intervenante Redevco Retail Belgium — ont été entendus en leurs observations, et l'auditeur en son avis. À l'issue de cette audience, la chambre a rendu l'arrêt n° 267.697 ordonnant la réouverture des débats et prescrivant l'établissement d'un rapport complémentaire par l'auditeur. --- ## II. Problème de droit et motifs de la décision ### A. Les moyens soumis à la chambre Le cinquième moyen de la requête A. 236.028/XV-5027 et le quatrième moyen de la requête A. 236.039/XV-5030, formulés en termes identiques, sont pris de la violation de l'article 100 du Code bruxellois de l'aménagement du territoire (CoBAT), de l'article 5 de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 relatif aux charges d'urbanisme, des articles 2 et 3 de la loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs, du principe de bonne administration — et plus particulièrement du devoir de minutie —, ainsi que du principe de l'exercice effectif du pouvoir d'appréciation et de l'erreur manifeste d'appréc