GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.356.740/01 Zaak- en rolnummer rechtbank : 11278279 CV EXPL 24-2797 Arrest van 27 oktober 2026 in de zaak van [appellant] , wonend in [woonplaats], appellant, advocaat: mr. C.A. van Kooten-de Jong, kantoorhoudend in Montfoort, tegen 1 [geïntimeerde 1], wonend in [woonplaats], 2. [geïntimeerde 2] , wonend in [woonplaats], geïntimeerden, advocaat: mr. R. de Mooij, kantoorhoudend in Den Haag, Het hof noemt partijen hierna [appellant] (of verhuurder) en [geïntimeerden] (of huurders). 1De zaak in het kort 1.1 De zaak gaat over de vraag of [appellant] de huurovereenkomst van de ligplaats behorende bij de woonboot van [geïntimeerden] mocht opzeggen. De kantonrechter vindt van niet en heeft de daarop betrekking hebbende vorderingen van [appellant] afgewezen. 1.2 Het hof heeft behoefte aan nadere inlichtingen en zal daarom een meervoudige mondelinge behandeling bepalen, gelijktijdig met drie zaken van andere huurders van ligplaatsen. Hierbij kan ook een regeling in der minne worden onderzocht. 2Procesverloop in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 15 mei 2025, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 19 februari 2025; het exploit van anticipatie van [geïntimeerden] van 12 juni 2025 waarmee een vervroegde rechtsdag is aangezegd; de memorie van grieven van [appellant], met bijlagen genummerd 32 t/m 37; de memorie van antwoord van [geïntimeerden], met bijlagen genummerd 18 t/m 20; de akte van [appellant] met bijlagen genummerd 38 t/m 40; de antwoord akte van [geïntimeerden]. 3Feitelijke achtergrond 3.1 [appellant] (geboren op 28 februari 1958) is, na de dood van zijn moeder op 28 februari 2018 en na afwikkeling van de boedel, op 19 juni 2020 door vererving eigenaar geworden van de boerderij met omliggende percelen weiland aan de [adres] (hierna: de boerderij). [appellant] woont al zijn hele leven op de boerderij en houdt onder andere schapen. 3.2 De ouders van [appellant] zijn geruime tijd geleden begonnen met de verhuur van ligplaatsen voor woonboten in een sloot tussen twee weilanden van de boerderij. De sloot komt uit op de Vliet. [appellant] heeft na het overlijden van zijn moeder de boerderij en de verhuur van ligplaatsen voortgezet. Om de (twintig) ligplaatsen vanaf de parkeerplaats te bereiken moeten de huurders over het erf en langs de boerderij van [appellant] lopen. 3.3 [geïntimeerden] huren de ligplaats aan [ligplaats] Zij wonen daar met hun twee kinderen van inmiddels 15 (of 16) en 18 (of 19) jaar. In de tussen partijen geldende huurovereenkomst van 12 maart 2007 is onder andere opgenomen: 3.4 “(…) “(…) Artikel 11 Opzeggingstermijnen 1. Opzegging van de huur geschiedt door een van beide partijen bij aangetekende brief tegen een voor de betaling van de huurprijs geldende dag. 2. De opzegging door de verhuurder dient op gegronde redenen plaats te vinden. De redenen die tot de opzegging hebben geleid moeten in de opzeggingsbrief zijn opgenomen. (...) 4. Bij opzegging door de verhuurder is de opzegtermijn twaalf maanden. (…)” Eerste opzegging 3.5 De toenmalige advocaat van [appellant] heeft bij brief van 10 juli 2020 de ligplaatsovereenkomst met [geïntimeerden] opgezegd tegen 1 juli 2022. In die brief valt onder meer het volgende te lezen: “Voorts bericht ik u dat cliënt voornemens is om de verhuur van ligplaatsen op zijn grond op termijn te beëindigen. Reden daarvoor is dat een deel van de huurders van ligplaatsen, waaronder u, cliënt het afgelopen anderhalf jaar dermate het leven zuur hebben gemaakt, dat van hem in redelijkheid niet gevergd kan worden de huurovereenkomst met u voort te zetten. Onder meer heeft u het voortouw genomen in een tegen cliënt aangespannen kort geding en heeft u andere huurders van ligplaatsen tegen cliënt opgezet. Voorts heeft u auto ’s op het erf van cliënt geparkeerd, waarin camera 's waren bevestigd die op de woning van cliënt waren gericht en zodoende inbreuk gemaakt op de persoonlijke levenssfeer van cliënt. Op bovengemelde zwaarwegend gronden zegt cliënt bij deze de ligplaatsovereenkomst met u op met in acht nemen van een voldoende ruime opzegtermijn van twee jaar tegen 1 juli 2022. (...). U heeft bij uw woonboot opstallen gerealiseerd zonder dat u daarvoor de benodigde toestemming van de verhuurder heeft verkregen. Naar ik van cliënt begreep gaat u daar ook op dit moment, ondanks aanwijzingen van cliënt, gewoon mee door. Concreet gaat het om aanzienlijke vergroting van uw steiger en daarop aangebrachte loods en overkapping. Bovendien heeft u zonder toestemming een loopplank gelegd naar de weilanden aan de overzijde. Hiermede verzoek ik u, en voorzover noodzakelijk sommeer ik u, genoemde steigeruitbreiding, opstallen en looplank uiterlijk binnen één maand na vandaag te verwijderen en verwijderd te houden. Tevens dient u per direct het oprichten van bijgebouwen zonder toestemming te staken. (...)” 3.6 Naast [geïntimeerden] hebben drie andere huurders een vergelijkbare opzegbrief ontvangen. Twaalf andere huurders hebben een nieuwe huurovereenkomst aangeboden gekregen. 3.7 [geïntimeerden] hebben, samen met de huurders van veertien andere ligplaatsen, via advocaat mr. B J. Meruma op 21 september 2020 per brief gereageerd op de opzegging door [appellant]. Daarbij is aangeboden om onderling en gezamenlijk te onderzoeken of tussen [appellant] en de huurders constructieve afspraken gemaakt konden worden over de uitleg van de geldende huurovereenkomsten en wellicht het vastleggen van nieuwe afspraken. 3.8 Partijen zijn naar aanleiding van de brief van 21 september 2020 onderling niet tot een oplossing gekomen. 3.9 Daarna is via brieven veelvuldig gecorrespondeerd tussen (de voormalige gemachtigde van) [appellant] en de huurders als groep. 3.10 De gemachtigde van [appellant] heeft bij brief van 27 juni 2022 andermaal de ontruiming aangezegd. 3.11 [appellant] is in augustus 2022 opgenomen geweest in het ziekenhuis wegens een hersenaandoening. 3.12 De gemachtigde van [appellant] heeft bij brief van op 19 januari 2023 aan [geïntimeerden] gewezen op de reeds aangezegde ontruiming en ter voorkoming van een ontruimingsprocedure het aanbod gedaan om de woonboot voor € 20.000,- te kopen. Bij brief van 6 juni 2023 zijn [geïntimeerden] gesommeerd na een botentrek de boot niet te laten terugkeren. Tweede opzegging 3.13 De gemachtigde van [appellant] heeft op 26 juni 2024 een tweede opzeggingsbrief aan [geïntimeerden] gestuurd. De brief vermeldt onder meer: "De afgelopen jaren hebben zich opnieuw situaties voorgedaan waarbij u onrechtmatig handelt jegens cliënt. Een recent voorval is dat u het door cliënt geplaatste 461 Sr bordje afplakt. (...) Ook betreedt u percelen die eigendom zijn van cliënt en waarvan de toegang verboden is. Verder valt u derden die bij cliënt op het erf zijn lastig en vertelt u over de lopende geschillen. Dit is intimiderend voor de gasten van cliënt en voor cliënt zelf. Dit is ook een inbreuk op de privacy van cliënt. Ook heeft u nog altijd de loopplank vanaf uw woonboot naar het weiland van cliënt waar u geen toegang toe heeft en u heeft bebouwing geplaatst zonder toestemming van cliënt en u heeft zonder toestemming de woonboot verhoogd. U heeft met bovenstaande in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en u handelt niet als een goed huurder, nu gebruiker, betaamt. Dit handelen rechtvaardigt ook de ontbinding van de huurovereenkomst. (…)Tweede opzeggingCliënt is inmiddels 66 jaar oud en daarmee op leeftijd gekomen. De gezondheidssituatie van cliënt is sinds 2022 zeer verslechterd doordat hij een hersenbloeding heeft gekregen en in het ziekenhuis is opgenomen. Doordat diverse conflicten met huurders zich zo direct in zijn leefomgeving plaatsvonden en -vinden, wordt cliënt dagelijks geconfronteerd met spanning en stress. Dit doet zijn hierboven beschreven gezondheidssituatie geen goed en doet afbreuk aan zijn woongenot. Hij heeft daarom besloten volledig te stoppen met de verhuur van de ligplaats. Dit sluit aan op de eerdere berichtgeving van cliënt waarin hij aankondigde te gaan stoppen met de verhuur van ligplaatsen middels een uitsterfbeleid. Dit is opnieuw een gegronde reden om de huurovereenkomst op te zeggen naast het genoemde wanpresteren aan uw kant.Daarbij komt dat er een wetswijziging is doorgevoerd "Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het verbeteren van de huurbescherming voor huurders van ligplaatsen" (Tweede Kamer, vergaderjaar 2019-2020, 35 408, nr 2). Bij genoemde wetswijziging is een overgangstermijn van twee jaar opgenomen, voor huurovereenkomsten die al zijn gesloten voor het tijdstip waarop de in het wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen in werking treden (1 juli 2022). In de toelichting op deze wetswijziging wordt daarover gesteld dat particuliere verhuurders de overgangstermijn desgewenst kunnen benutten om de huur op te zeggen. Van deze mogelijkheid maakt cliënt gebruik. " 3.14 [appellant] heeft in juni 2024 ook de ligplaatsovereenkomsten met de overige huurders opgezegd, voor zover dat nog niet was gebeurd. Als gegronde redenen heeft [appellant] daarbij genoemd: Zijn wens om te stoppen met de verhuur van ligplaatsen vanwege zijn gevorderde leeftijd, verslechterde gezondheid en de spanning en stress doordat de huurders zich in zijn directe leefomgeving bevinden. De wetswijziging waardoor de huurbescherming wordt versterkt en de door de wetgever geboden mogelijkheid om tijdens de overgangsperiode de huur op te zeggen. 3.15 [geïntimeerden] hebben de ligplaats niet verlaten en niet ontruimd. 4Procedure bij de kantonrechter in de rechtbank 4.1 [appellant] vordert (I) primair dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerden] voor de ligplaats is geëindigd op 1 juli 2022, dan wel op een latere datum die de kantonrechter in goede justitie juist acht. [appellant] vordert subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie door [geïntimeerden] Daarnaast vordert [appellant] (II) de ontruiming van de ligplaats op straffe van een dwangsom, met (III) veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten. 4.2 De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. 5Vorderingen in hoger beroep [appellant] vordert, samengevat, hetzelfde als bij de kantonrechter, met dien verstande dat hij de ontruiming vordert uiterlijk 31 december 2025. 6Beoordeling in hoger beroep Opmerkingen vooraf 6.1 Met ingang van 1 juli 2022 is de ‘Wet verbeteren huurbescherming ligplaatsen’ van kracht geworden. Huurders van ligplaatsen voor woonboten krijgen in deze wet een huurbescherming die gelijkwaardig is aan die van huurders van een woning aan de wal en die (in artikel 7:270b BW) een sterke, dwingendrechtelijke aanspraak geeft op indeplaatsstelling van de koper van hun woonboot. Wél geldt een overgangsfase van twee jaar voor bestaande huurovereenkomsten. 6.2 In de Memorie van Toelichting (MvT) is deze overgangsfase als volgt verwoord [onderstreping hierna door het hof]:“ Artikel II Dit artikel regelt het overgangsrecht bij de in dit wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen. Voorgesteld wordt een overgangstermijn van twee jaar voor huurovereenkomsten die reeds zijn gesloten voor het tijdstip waarop de in dit wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen in werking treden. Op huurovereenkomsten die na dat tijdstip worden gesloten is de voorgestelde huurbescherming van toepassing. Deze voorgestelde overgangstermijn is ingegeven door de wens om een middenweg te vinden tussen onmiddellijke werking voor alle bestaande en nieuwe overeenkomsten enerzijds en anderzijds alleen werking voor nieuwe overeenkomsten, dus zonder gevolgen voor bestaande overeenkomsten. Het eerste heeft als nadeel dat van overheidswege diep wordt ingegrepen op de vrijheid van overeenkomst, het tweede dat het voorstel in de praktijk nauwelijks effect heeft doordat er niet veel nieuwe huurovereenkomsten worden gesloten. Gezien de wens om huurders van ligplaatsen eenzelfde huurbescherming te laten genieten, als de huurders van woonruimte aan de wal, en de wens om de in dit wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen ook voor huurders met een bestaande huurovereenkomst te laten gelden, is er voor gekozen om na een ruime overgangstermijn alle bestaande huurovereenkomsten van ligplaatsen onder de werking van dit wetsvoorstel te laten vallen . De overgangstermijn kan door verhuurders benut worden om te bezien of de bedrijfsvoering als gevolg van het wetsvoorstel aanpassing behoeft. Gemeenten, provincies en waterschappen kunnen, zoals in paragraaf 6.3 van het algemeen deel van deze memorie van toelichting reeds gemeld, er toe overgaan om precario te heffen in de plaats van de huurovereenkomst. Zoals ook in paragraaf 6.3 van het algemeen deel van deze memorie van toelichting reeds gemeld, heeft dit echter geen negatief effect op de rechtsbescherming van huurders van ligplaatsen. Particuliere verhuurders kunnen de overgangstermijn desgewenst benutten om de huur op te zeggen (indien de huurovereenkomst daar ruimte toe biedt) . (…)” 6.3 De wetgever heeft aldus de belangen van huurders en verhuurders tegen elkaar afgewogen en vervolgens uitdrukkelijk gekozen voor een middenweg in die zin dat bij bestaande huurovereenkomsten het oude recht gedurende een overgangstermijn van twee jaar blijft gelden, zodat de verhuurders die tijd krijgen om hun bedrijfsvoering aan te passen en desgewenst de huur van de ligplaats op te zeggen indien de huurovereenkomst daar mogelijkheden toe biedt. 6.4 In dit geval is duidelijk dat het gaat om een bestaande huurovereenkomst waarop het overgangsrecht (lopend tot 1 juli 2024) van toepassing is. De onder 6.1 vermelde, verdergaande huurdersbescherming geldt dus niet. De huurovereenkomst voorziet in de mogelijkheid van opzegging ‘bij gegronde in de opzeggingsbrief opgenomen redenen’. Het gaat er thans dus om wat daaronder moet worden verstaan en of de redenen voor opzegging die in de twee opzeggingsbrieven zijn genoemd gegronde redenen vormen om de huurovereenkomst op te zeggen. Hierbij moet ook worden gelet op de tussen partijen geldende eisen van redelijkheid en billijkheid. Ook als de overeenkomst voorziet in een regeling van opzegging kunnen die eisen van redelijkheid en billijkheid immers in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat aan een opzegging nadere eisen kunnen worden gesteld. Dit vergt een belangenafweging. Mondelinge behandeling voor Meervoudige Kamer (samen met de zaken tegen een aantal andere huurders) 6.5 Voordat het hof over de vorderingen van [appellant] kan beslissen wil het hof partijen horen op een zitting (mondelinge behandeling) van de meervoudige kamer van het hof. Partijen kunnen dan, met bijstand van hun advocaat, aan het hof nadere inlichtingen geven. Ook zal daarbij worden onderzocht of partijen een regeling kunnen treffen. 6.6 Deze mondelinge behandeling zal plaatsvinden tegelijk met de zaken [appellant]/[betrokkene 1] c.s. (zaaknummer 200.356.544/01), [appellant]/[betrokkene 2] (zaaknummer 200.361.070/01) en [appellant]/[betrokkene 3] (200.363.387/01). Het hof zal in deze drie zaken bij afzonderlijk arrest van heden dezelfde tussenbeslissing geven. 6.7 Het hof streeft er naar om de mondelinge behandeling te houden op de hierna genoemde datum in februari 2027. Partijen wordt verzocht hun uiterste best te doen om deze datum door te laten gaan. 6.8 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 7Beslissing Het hof: beveelt partijen in persoon, samen met hun raadslieden, voor het geven van inlichtingen en het beproeven van een regeling te verschijnen voor de meervoudige kamer van het hof (voor onderstaande raadsheren) in het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te Den Haag, en wel op donderdag 4 februari 2027 om 13.30 uur (met uitloop tot uiterlijk 16.00 uur); verzoekt partijen met name in acht te nemen hetgeen het hof in rov. 6.6 en rov. 6.7 heeft overwogen over de gezamenlijke behandeling op het door het hof bepaalde tijdstip; bepaalt dat uitstel van deze mondelinge behandeling eenmaal zal worden verleend, indien daarom, onder opgave van verhinderdata van beide partijen én de partijen in de hiervoor in rov. 6.6 genoemde zaken (in de periode tot 1 juni 2027), binnen twee weken na dit arrest schriftelijk wordt verzocht; bepaalt dat partijen de bescheiden waarop zij voor het overige een beroep zouden willen doen, zullen overleggen door deze uiterlijk tien dagen vóór de mondelinge behandeling aan de griffie handel en aan de wederpartij te zenden; - houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mr. Th. G. Lautenbach, mr. E.M. Dousma-Valk en mr. F.W.J. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2026 in aanwezigheid van de griffier.