GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.356.544/01 Zaak- en rolnummer rechtbank : 11278223 CV EXPL 24-2795 Arrest van 27 oktober 2026 in de zaak van Ivon Johannes Jacobus [appellant], wonend in [woonplaats], appellant, advocaat: mr. C.A. van Kooten-de Jong, kantoorhoudend in Montfoort, tegen 1 [geïntimeerde 1], wonend in [woonplaats], 2. [geïntimeerde 2], wonend in [woonplaats], geïntimeerden, advocaat: mr. E. Zondervan, kantoorhoudend in Leusden. Het hof noemt partijen hierna [appellant] (of verhuurder) en [geïntimeerden](of huurders). Huurders worden afzonderlijk [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd. 1De zaak in het kort 1.1 De zaak gaat over de vraag of [appellant] de huurovereenkomst van de ligplaats behorende bij de woonboot van [geïntimeerden] mocht opzeggen. De kantonrechter vindt van niet en heeft de daarop betrekking hebbende vorderingen van [appellant] afgewezen. 1.2 Het hof heeft behoefte aan nadere inlichtingen en zal daarom een meervoudige mondelinge behandeling bepalen, tegelijk met drie zaken tegen andere huurders. Hierbij kan ook een regeling in der minne worden onderzocht. 2Procesverloop in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 15 mei 2025, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 19 februari 2025 (per abuis staat op voorblad van het vonnis 2024); het exploit van anticipatie door [geïntimeerden] van 10 juni 2025; de memorie van grieven van [appellant], met bijlagen; de memorie van antwoord van [geïntimeerden], met bijlagen; de akte van [appellant], met bijlagen; de antwoord-akte van [geïntimeerden]. 3Feitelijke achtergrond 3.1 [appellant] (geboren op [geboortedag] 1958) is, na de dood van zijn moeder op 28 februari 2018 en na afwikkeling van de boedel, op 19 juni 2020 door vererving eigenaar geworden van de boerderij met omliggende percelen weiland aan de [adres] (hierna: de boerderij). [appellant] woont al zijn hele leven op de boerderij en houdt onder andere schapen. 3.2 De ouders van [appellant] zijn geruime tijd geleden begonnen met de verhuur van ligplaatsen voor woonboten in een sloot tussen twee weilanden van de boerderij. De sloot komt uit op de Vliet. [appellant] heeft na het overlijden van zijn moeder de boerderij en de verhuur van ligplaatsen voortgezet. Om de (twintig) ligplaatsen vanaf de parkeerplaats te bereiken moeten de huurders over het erf en langs de boerderij van [appellant] lopen. 3.3 [geïntimeerden] huren de ligplaats aan de [ligplaats]. Zij wonen daar in hun woonboot met hun minderjarige dochter. Tussen partijen geldt een huurovereenkomst voor de ligplaats die op 2 juli 2014 door [geïntimeerden] met de moeder van [appellant] (hierna: de moeder) is gesloten. In de huurovereenkomst is onder andere opgenomen: 3.4 “(…) “(…) Artikel 11 Opzeggingstermijnen 1. Opzegging van de huur geschiedt door een van beide partijen bij aangetekende brief tegen een voor de betaling van de huurprijs geldende dag. 2. De opzegging door de verhuurder dient op gegronde redenen plaats te vinden. De redenen die tot de opzegging hebben geleid moeten in de opzeggingsbrief zijn opgenomen (...) 4. Bij opzegging door de verhuurder is de opzegtermijn twaalf maanden (…)” 3.5 [geïntimeerde 2] treedt op als belangenbehartiger van de overige huurders en is tevens secretaris van de Woonbotenvereniging Voorschoten. Hij heeft samen met de heer [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]), eveneens huurder van een ligplaats, op 28 februari 2020 aan de executeur van de nalatenschap van de moeder en de erven [appellant] geschreven over de moeizame communicatie met [appellant], met het verzoek om een gesprek aan te gaan over een aantal kwesties. [geïntimeerde 2] en [betrokkene 1] hebben op 18 maart 2020 een e-mail gestuurd aan [appellant], waarin zij zich beklagen over zijn optreden en niet constructieve opstelling. 3.6 [geïntimeerden] hebben op 5 april 2020 en 22 mei 2020 een e-mail gestuurd aan [appellant]. De strekking van deze berichten was de gespannen verhouding met [appellant] en het verzoek om communicatie. Eerste opzegging 3.7 De toenmalige advocaat van [appellant] heeft bij brief van 10 juli 2020 de ligplaatsovereenkomst met [geïntimeerden] opgezegd tegen 1 juli 2022. In die brief valt onder meer het volgende te lezen: “Voorts bericht ik u dat cliënt voornemens is om de verhuur van ligplaatsen op zijn grond op termijn te beëindigen. Reden daarvoor is dat een deel van de huurders van ligplaatsen, waaronder u, cliënt het afgelopen anderhalf jaar dermate het leven zuur hebben gemaakt, dat van hem in redelijkheid niet gevergd kan worden de huurovereenkomst met u voort te zetten. Onder meer heeft u geassisteerd bij een tegen cliënt aangespannen kort geding en heeft u namens andere opstandige huurders met cliënt en de executeur gecommuniceerd. U heeft auto’s op het erf van cliënt geparkeerd, waarin camera 's waren bevestigd die op de woning van cliënt waren gericht en zodoende inbreuk gemaakt op de persoonlijke levenssfeer van cliënt. Voort heeft u bij herhaling ten onrechte bij de politie melding gemaakt van vermeende illegale slacht door cliënt. (…)Op bovengemelde zwaarwegend gronden zegt cliënt bij deze de ligplaatsovereenkomst met u op met in acht nemen van een voldoende ruime opzegtermijn van twee jaar tegen 1 juli 2022. (...).” 3.8 Naast [geïntimeerden] hebben drie andere huurders een vergelijkbare opzeggingsbrief ontvangen. Twaalf andere huurders hebben een nieuwe huurovereenkomst voorgesteld gekregen. 3.9 [geïntimeerden] heeft op 26 augustus 2020, mede namens huurders [betrokkene 2], [betrokkene 1] en [geïntimeerde 1], tegen [appellant] aangifte gedaan wegens bedreiging, vernieling, oplichting, belediging, belaging, valsheid in geschrifte, dwang en heimelijk filmen. 3.10 [geïntimeerden] hebben, samen met de huurders van veertien andere ligplaatsen, via advocaat mr. B J. Meruma, op 21 september 2020 per brief gereageerd op de opzegging door [appellant]. Daarbij is aangeboden om onderling en gezamenlijk te onderzoeken of tussen [appellant] en de huurders constructieve afspraken gemaakt konden worden over de uitleg van de geldende huurovereenkomsten en wellicht het vastleggen van nieuwe afspraken. 3.11 Partijen zijn naar aanleiding van de brief van 21 september 2020 onderling niet tot een oplossing gekomen. 3.12 Daarna is via brieven veelvuldig gecorrespondeerd tussen (de voormalige gemachtigde van) [appellant] en de huurders als groep. De gemachtigde van [appellant] heeft bij brief van 27 juni 2022 nogmaals de ontruiming aangezegd. 3.13 [appellant] is in augustus 2022 opgenomen geweest in het ziekenhuis wegens een hersenaandoening. 3.14 De gemachtigde van [appellant] heeft bij brief van op 19 januari 2023 aan [geïntimeerden] gewezen op de reeds aangezegde ontruiming en ter voorkoming van een ontruimingsprocedure het aanbod gedaan om de woonboot voor € 20.000,- te kopen. Bij brief van 6 juni 2023 zijn [geïntimeerden] gesommeerd na een botentrek de boot niet te laten terugkeren. Tweede opzegging 3.15 Op 26 juni 2024 heeft de gemachtigde van [appellant] een tweede opzeggingsbrief aan [geïntimeerden] gestuurd. De brief vermeldt onder meer: "Aan u is de huur opgezegd bij schrijven van 10 juli 2020 tegen 1 juli 2022. Daarvoor waren gegronde redenen, zoals het schenden van de privacy van cliënt en het opzetten van andere huurders tegen cliënt. De afgelopen jaren heeft cliënt u er meermaals op gewezen dat u de ligplaats moet verlaten en leeg moet opleveren. Tot op heden heeft u dat niet gedaan. De afgelopen jaren hebben zich opnieuw situaties voorgedaan waarbij u onrechtmatig heeft gehandeld jegens cliënt. (…) ..stelt cliënt u hierbij in gebreke ten aanzien van de nakoming van de verplichtingen die in de huurovereenkomst zijn opgenomen en sommeert hij u zich te onthouden van voornoemd onrechtmatig handelenTweede opzeggingCliënt is inmiddels 66 jaar oud en daarmee op leeftijd gekomen. De gezondheidssituatie van cliënt is sinds 2022 zeer verslechterd doordat hij een hersenbloeding heeft gekregen en in het ziekenhuis is opgenomen. Doordat diverse conflicten met huurders zich zo direct in zijn leefomgeving plaatsvonden en -vinden, wordt cliënt dagelijks geconfronteerd met spanning en stress. Dit doet zijn hierboven beschreven gezondheidssituatie geen goed en doet afbreuk aan zijn woongenot. Hij heeft daarom besloten te stoppen met de verhuur van de ligplaats. Dit sluit aan op de eerdere berichtgeving van cliënt waarin hij aankondigde te gaan stoppen met de verhuur van ligplaatsen middels een uitsterfbeleid. Dit is opnieuw een gegronde reden om de huurovereenkomst op te zeggen naast het genoemde wanpresteren aan uw kant. Daarbij komt dat er een wetswijziging is doorgevoerd “Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het verbeteren van de huurbescherming voor huurders van ligplaatsen"(Tweede Kamer, vergaderjaar 2019-2020, 35 408, nr 2). Bij genoemde wetswijziging is een overgangstermijn van twee jaar opgenomen, voor huurovereenkomsten die al zijn gesloten voor het tijdstip waarop de in het wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen in werking treden (1 juli 2022). In de toelichting op deze wetswijziging wordt daarover gesteld dat particuliere verhuurders de overgangstermijn desgewenst kunnen benutten om de huur op te zeggen. Van deze mogelijkheid maakt cliënt gebruik.” 3.16 [appellant] heeft in juni 2024 ook de ligplaatsovereenkomsten met de overige huurders opgezegd, voor zover dat nog niet was gebeurd. Als gegronde redenen heeft [appellant] daarbij genoemd: Zijn wens om te stoppen met de verhuur van ligplaatsen vanwege zijn gevorderde leeftijd, verslechterde gezondheid en de spanning en stress doordat de huurders zich in zijn directe leefomgeving bevinden De wetswijziging waardoor de huurbescherming wordt versterkt en de door de wetgever geboden mogelijkheid om tijdens de overgangsperiode de huur op te zeggen. 3.17 [geïntimeerden] hebben de ligplaats niet verlaten en niet ontruimd. 4Procedure bij de kantonrechter in de rechtbank 4.1 [appellant] vordert (I) primair dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerden] voor de ligplaats is geëindigd op 1 juli 2022, dan wel op een latere datum die de kantonrechter in goede justitie juist acht. [appellant] vordert subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie door [geïntimeerden] Daarnaast vordert [appellant] (II) de ontruiming van de ligplaats op straffe van een dwangsom, met (III) veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten. 4.2 De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. 5Vorderingen in hoger beroep 5.1 [appellant] vordert, samengevat, hetzelfde als bij de kantonrechter, met dien verstande dat hij de ontruiming vordert uiterlijk 31 december 2025. 6Beoordeling in hoger beroep Opmerkingen vooraf 6.1 Met ingang van 1 juli 2022 is de ‘Wet verbeteren huurbescherming ligplaatsen’ van kracht geworden. Huurders van ligplaatsen voor woonboten krijgen in deze wet een huurbescherming die gelijkwaardig is aan die van huurders van een woning aan de wal en die (in artikel 7:270b BW) een sterke, dwingendrechtelijke aanspraak geeft op indeplaatsstelling van de koper van hun woonboot. Wél geldt een overgangsfase van twee jaar voor bestaande huurovereenkomsten. 6.2 In de Memorie van Toelichting (MvT) is deze overgangsfase als volgt verwoord [onderstreping hierna door het hof]:“ Artikel II Dit artikel regelt het overgangsrecht bij de in dit wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen. Voorgesteld wordt een overgangstermijn van twee jaar voor huurovereenkomsten die reeds zijn gesloten voor het tijdstip waarop de in dit wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen in werking treden. Op huurovereenkomsten die na dat tijdstip worden gesloten is de voorgestelde huurbescherming van toepassing. Deze voorgestelde overgangstermijn is ingegeven door de wens om een middenweg te vinden tussen onmiddellijke werking voor alle bestaande en nieuwe overeenkomsten enerzijds en anderzijds alleen werking voor nieuwe overeenkomsten, dus zonder gevolgen voor bestaande overeenkomsten. Het eerste heeft als nadeel dat van overheidswege diep wordt ingegrepen op de vrijheid van overeenkomst, het tweede dat het voorstel in de praktijk nauwelijks effect heeft doordat er niet veel nieuwe huurovereenkomsten worden gesloten. Gezien de wens om huurders van ligplaatsen eenzelfde huurbescherming te laten genieten, als de huurders van woonruimte aan de wal, en de wens om de in dit wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen ook voor huurders met een bestaande huurovereenkomst te laten gelden, is er voor gekozen om na een ruime overgangstermijn alle bestaande huurovereenkomsten van ligplaatsen onder de werking van dit wetsvoorstel te laten vallen . De overgangstermijn kan door verhuurders benut worden om te bezien of de bedrijfsvoering als gevolg van het wetsvoorstel aanpassing behoeft. Gemeenten, provincies en waterschappen kunnen, zoals in paragraaf 6.3 van het algemeen deel van deze memorie van toelichting reeds gemeld, er toe overgaan om precario te heffen in de plaats van de huurovereenkomst. Zoals ook in paragraaf 6.3 van het algemeen deel van deze memorie van toelichting reeds gemeld, heeft dit echter geen negatief effect op de rechtsbescherming van huurders van ligplaatsen. Particuliere verhuurders kunnen de overgangstermijn desgewenst benutten om de huur op te zeggen (indien de huurovereenkomst daar ruimte toe biedt) . (…)” 6.3 De wetgever heeft aldus de belangen van huurders en verhuurders tegen elkaar afgewogen en vervolgens uitdrukkelijk gekozen voor een middenweg in die zin dat bij bestaande huurovereenkomsten het oude recht gedurende een overgangstermijn van twee jaar blijft gelden, zodat de verhuurders die tijd krijgen om hun bedrijfsvoering aan te passen en desgewenst de huur van de ligplaats op te zeggen indien de huurovereenkomst daar mogelijkheden toe biedt. 6.4 In dit geval is duidelijk dat het gaat om een bestaande huurovereenkomst waarop het overgangsrecht (lopend tot 1 juli 2024) van toepassing is. De onder rov. 6.1 vermelde verdergaande huurdersbescherming geldt dus niet. De huurovereenkomst voorziet in de mogelijkheid van opzegging ‘bij gegronde in de opzeggingsbrief opgenomen redenen’. Het gaat er thans dus om wat daaronder moet worden verstaan en of de redenen voor opzegging die in de twee opzeggingsbrieven zijn genoemd gegronde redenen vormen om de huurovereenkomst op te zeggen. Hierbij moet ook worden gelet op de tussen partijen geldende eisen van redelijkheid en billijkheid. Ook als de overeenkomst voorziet in een regeling van opzegging kunnen die eisen van redelijkheid en billijkheid immers in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat aan een opzegging nadere eisen kunnen worden gesteld. Dit vergt een belangenafweging. Mondelinge behandeling voor Meervoudige Kamer, samen met de zaken tegen een aantal andere huurders 6.5 Voordat het hof over de vorderingen van [appellant] kan beslissen wil het hof partijen horen op een zitting (mondelinge behandeling) van de meervoudige kamer van het hof. Partijen kunnen dan, met bijstand van hun advocaat, aan het hof nadere inlichtingen geven. Ook zal daarbij worden onderzocht of partijen een regeling kunnen treffen. 6.6 Deze mondelinge behandeling zal plaatsvinden tegelijk met de zaken [appellant]/[betrokkene 1] c.s. (zaaknummer 200.356.740/01), [appellant]/[betrokkene 3] (zaaknummer 200.361.070/01) en [appellant]/[betrokkene 2] (200.363.387/01). Het hof zal in deze drie zaken bij afzonderlijk arrest van heden dezelfde tussenbeslissing geven. 6.7 Het hof streeft er naar om de mondelinge behandeling te houden op de hierna genoemde datum in februari 2027. Partijen wordt verzocht hun uiterste best te doen om deze datum door te laten gaan. 6.8 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 7Beslissing Het hof: beveelt partijen in persoon, samen met hun raadslieden, voor het geven van inlichtingen en het beproeven van een regeling te verschijnen voor de meervoudige kamer van het hof (voor onderstaande raadsheren) in het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te Den Haag, en wel op donderdag 4 februari 2027 om 13.30 uur (met uitloop tot uiterlijk 16.00uur); verzoekt partijen met name in acht te nemen hetgeen het hof in rov. 6.6 en rov. 6.7 heeft overwogen over de gezamenlijke behandeling op het door het hof bepaalde tijdstip; bepaalt dat uitstel van deze mondelinge behandeling eenmaal zal worden verleend, indien daarom, onder opgave van verhinderdata van beide partijen én de partijen in de hiervoor in rov. 6.6 genoemde zaken (in de periode tot 1 juni 2027), binnen twee weken na dit arrest schriftelijk wordt verzocht; bepaalt dat partijen de bescheiden waarop zij voor het overige een beroep zouden willen doen, zullen overleggen door deze uiterlijk tien dagen vóór de mondelinge behandeling aan de griffie handel en aan de wederpartij te zenden; - houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mr. Th. G. Lautenbach, mr E.M. Dousma-Valk en mr. F.W.J. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2026 in aanwezigheid van de griffier.