GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.363.387/01 Zaak- en rolnummer rechtbank : 11278255 \ CV EXPL 24-2796 Arrest van 27 oktober 2026 in de zaak van [appellant] , wonend in [woonplaats], appellant, advocaat: mr. C.A. van Kooten-de Jong, kantoorhoudend in Montfoort, tegen [geïntimeerde] , wonend in [woonplaats], geïntimeerde, advocaat: mr. B.J. Meruma, kantoorhoudend in Amsterdam. Het hof noemt partijen hierna [appellant] en [geïntimeerde]. 1De zaak in het kort 1.1 De zaak gaat over de vraag of [appellant] de huurovereenkomst voor de ligplaats behorende bij de woonboot van Zonneveldf mocht opzeggen. De kantonrechter vindt van niet en heeft de daarop betrekking hebbende vorderingen van [appellant] afgewezen. 1.2 Het hof ziet aanleiding om in deze zaak een meervoudige mondelinge behandeling te gelasten, gelijktijdig met drie zaken tegen andere huurders. 2Procesverloop in hoger beroep 2.1 [appellant] is bij dagvaarding van 6 november 2025 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 6 augustus 2025. Vervolgens is, naar aanleiding van een op 17 februari 2026 uitgesproken tussenarrest, op 26 mei 2026 een enkelvoudige mondelinge behandeling gehouden. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Hierna is de zaak naar de rol verwezen voor doorprocederen. 3Feitelijke achtergrond (zoals weergegeven in het bestreden vonnis) 3.1 [appellant] is sinds 19 juni 2020 eigenaar van een boerderij met omliggende percelen weiland, gelegen aan de [adres]. De boerderij was eigendom van de ouders van [appellant]. Zij verhuurden twintig ligplaatsen voor woonboten in de sloot tussen twee weilanden van de boerderij, uitkomend op de Vliet. Op 28 februari 2018 is de moeder van [appellant], als laatste van zijn ouders, overleden. [appellant] heeft na het overlijden van zijn moeder de boerderij en de verhuur van ligplaatsen voortgezet. Om de (twintig) ligplaatsen vanaf de parkeerplaats te bereiken moeten de huurders over het erf en langs de boerderij van [appellant] lopen. 3.2 [geïntimeerde] huurt, na indeplaatsstelling op 12 februari 2020, de ligplaats voor zijn woonboot aan de [ligplaats]. Hij woont daar met zijn minderjarige kinderen. Daarvoor, vanaf 2018, huurde hij een andere ligplaats. In de tussen partijen geldende huurovereenkomst is onder andere opgenomen: 3.3 “(…) “(…) Artikel 11 Opzeggingstermijnen 1. Opzegging van de huur geschiedt door een van beide partijen bij aangetekende brief tegen een voor de betaling van de huurprijs geldende dag. 2. De opzegging door de verhuurder dient op gegronde redenen plaats te vinden. De redenen die tot de opzegging hebben geleid moeten in de opzeggingsbrief zijn opgenomen (...) 4. Bij opzegging door de verhuurder is de opzegtermijn twaalf maanden (…)” Eerste opzegging 3.4 Bij brief van 10 juli 2020 is namens [appellant] de huur van de ligplaats met [geïntimeerde] opgezegd tegen 1 juli 2022. In die brief valt onder meer het volgende te lezen: “Voorts bericht ik u dat cliënt voornemens is om de verhuur van ligplaatsen op zijn grond op termijn te beëindigen. Reden daarvoor is dat een deel van de huurders van ligplaatsen, waaronder u, cliënt het afgelopen anderhalf jaar dermate het leven zuur hebben gemaakt, dat van hem in redelijkheid niet gevergd kan worden de huurovereenkomst met u voort te zetten. Onder meer heeft u het voortouw genomen in een tegen cliënt aangespannen kort geding en heeft u andere huurders van ligplaatsen tegen cliënt opgezet. U heeft bovendien uw vorige woonark verkocht aan dhr. [naam] zonder dat de vereiste indeplaatsstelling was afgegeven en met in stand houden van een douchegebouw op de steiger waarvoor cliënt u slechts tijdelijke toestemming voor had gegeven. U heeft daarmee ernstige inbreuken gemaakt op de eigendomsrechten van cliënt. Op bovengemelde zwaarwegend gronden zegt cliënt bij deze de ligplaatsovereenkomst met u op met in acht nemen van een voldoende ruime opzegtermijn van twee jaar tegen 1 juli 2022. (...). U heeft bij uw woonboot opstallen gerealiseerd zonder dat u daarvoor de benodigde toestemming van de verhuurder heeft verkregen. Naar ik van cliënt begreep gaat u daar ook op dit moment, ondanks aanwijzingen van cliënt, gewoon mee door. Concreet gaat het om de volgende bouwwerken: het uitbreiden van de bestaande steiger, het vergroten van de daarop aanwezig blokhut, en het plaatsen van grote houten plantenbakken en een speeltoestel op de kant. Bovendien gebruikt u de aan zijde van de sloot waar uw woonboot ligt gelegen grond voor opslag van bouwmaterialen, het stallen van fietsen en het aanleggen van een bootje zonder toestemming. Hiermede verzoek ik u, en voor zover noodzakelijk sommeer ik u, genoemde opstallen en zaken uiterlijk binnen één maand na vandaag te verwijderen en verwijderd te houden en het ongeoorloofde gebruik van grond van cliënt te staken. Geeft u aan deze sommatie geen gehoor dan zal cliënt zonder nadere waarschuwing tot het nemen van rechtsmaatregelen over gaan. (...) ” 3.5 Naast [geïntimeerde] hebben drie andere huurders een vergelijkbare opzegbrief ontvangen. Twaalf andere huurders hebben een nieuwe huurovereenkomst voorgesteld gekregen. 3.6 [geïntimeerde] heeft, samen met de huurders van veertien andere ligplaatsen, via advocaat mr. B J. Meruma op 21 september 2020 per brief gereageerd op de opzegging door [appellant]. Daarbij is aangeboden om onderling en gezamenlijk te onderzoeken of tussen [appellant] en de huurders constructieve afspraken gemaakt konden worden over de uitleg van de geldende huurovereenkomsten en wellicht het vastleggen van nieuwe afspraken. 3.7 Partijen zijn naar aanleiding van de brief van 21 september 2020 onderling niet tot een oplossing gekomen. 3.8 Daarna is via brieven veelvuldig gecorrespondeerd tussen (de voormalige gemachtigde van) [appellant] en de huurders als groep. Zo heeft [geïntimeerde] in januari 2022 samen met huurders van twaalf andere ligplaatsen een brief aan [appellant] gestuurd, waarna de voormalige gemachtigde van [appellant] bij brief van 27 juni 2022 andermaal de ontruiming heeft aangezegd.. Tweede opzegging 3.9 De gemachtigde van [appellant] heeft op 26 juni 2024 een tweede opzeggingsbrief aan [geïntimeerde] gestuurd. De brief vermeldt onder meer: “De afgelopen jaren hebben zich opnieuw situaties voorgedaan waarbij u onrechtmatig handelt jegens cliënt. Zo heeft u een vlonder geplaatst naast de woonark voor een extra sloep. Ook heeft u een ingang naar de woonark via de verkeerde kant, via het weiland van cliënt. Dit is niet toegestaan. Ook heeft u fietsen tegen het hekwerk van cliënt geplaatst, waardoor het hekwerk kapot gegaan is. U heeft met het bovenstaande in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en u handelt niet als een goed huurder, nu gebruiker, betaamt. Dit handelen rechtvaardigt ook de ontbinding van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is al geëindigd, maar ten overvloede en zekerheidshalve, stelt cliënt u hierbij ingebreke ten aanzien van de nakoming van de verplichtingen die in de huurovereenkomst zijn opgenomen en sommeert hij u zich te onthouden van voornoemd onrechtmatig handelen.Tweede opzeggingCliënt is inmiddels 66 jaar oud en daarmee op leeftijd gekomen. De gezondheidssituatie van cliënt is sinds 2022 zeer verslechterd doordat hij een hersenbloeding heeft gekregen en in het ziekenhuis is opgenomen. Doordat diverse conflicten met huurders zich zo direct in zijn leefomgeving plaatsvonden en -vinden, wordt cliënt dagelijks geconfronteerd met spanning en stress. Dit doet zijn hierboven beschreven gezondheidssituatie geen goed en doet afbreuk aan zijn woongenot. Hij heeft daarom besloten volledig te stoppen met de verhuur van de ligplaats. Dit sluit aan op de eerdere berichtgeving van cliënt waarin hij aankondigde te gaan stoppen met de verhuur van ligplaatsen middels een uitsterfbeleid. Dit is opnieuw een gegronde reden om de huurovereenkomst op te zeggen naast het genoemde wanpresteren aan uw kant.Daarbij komt dat er een wetswijziging is doorgevoerd "Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het verbeteren van de huurbescherming voor huurders van ligplaatsen" (Tweede Kamer, vergaderjaar 2019-2020, 35 408, nr 2). Bij genoemde wetswijziging is een overgangstermijn van twee jaar opgenomen, voor huurovereenkomsten die al zijn gesloten voor het tijdstip waarop de in het wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen in werking treden (1 juli 2022). In de toelichting op deze wetswijziging wordt daarover gesteld dat particuliere verhuurders de overgangstermijn desgewenst kunnen benutten om de huur op te zeggen. Van deze mogelijkheid maakt cliënt gebruik. " 3.10 [geïntimeerde] heeft de ligplaats niet verlaten en niet ontruimd. 4Procedure bij de kantonrechter in de rechtbank 4.1 [appellant] vordert (I) primair dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] voor de ligplaats is geëindigd op 1 juli 2022, dan wel op een latere datum die de kantonrechter in goede justitie juist acht. [appellant] vordert subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie door [geïntimeerde]. Daarnaast vordert [appellant] (II) de ontruiming van de ligplaats op straffe van een dwangsom, met (III) veroordeling van Zonneveldf in de proceskosten. 4.2 De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. 5Vorderingen in hoger beroep [appellant] vordert, samengevat, vernietiging van het vonnis en alsnog toewijzing van zijn vorderingen. 6Beoordeling in hoger beroep Voorlopige opmerkingen vooraf 6.1 Met ingang van 1 juli 2022 is de ‘Wet verbeteren huurbescherming ligplaatsen’ van kracht geworden. Huurders van ligplaatsen voor woonboten krijgen in deze wet een huurbescherming die gelijkwaardig is aan die van huurders van een woning aan de wal en die (in artikel 7:270b BW) een sterke, dwingendrechtelijke aanspraak geeft op indeplaatsstelling van de koper van hun woonboot. Wél geldt een overgangsfase van twee jaar voor bestaande huurovereenkomsten. 6.2 In de Memorie van Toelichting (MvT) is deze overgangsfase als volgt verwoord [onderstreping hierna door het hof]:“ Artikel II Dit artikel regelt het overgangsrecht bij de in dit wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen. Voorgesteld wordt een overgangstermijn van twee jaar voor huurovereenkomsten die reeds zijn gesloten voor het tijdstip waarop de in dit wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen in werking treden. Op huurovereenkomsten die na dat tijdstip worden gesloten is de voorgestelde huurbescherming van toepassing. Deze voorgestelde overgangstermijn is ingegeven door de wens om een middenweg te vinden tussen onmiddellijke werking voor alle bestaande en nieuwe overeenkomsten enerzijds en anderzijds alleen werking voor nieuwe overeenkomsten, dus zonder gevolgen voor bestaande overeenkomsten. Het eerste heeft als nadeel dat van overheidswege diep wordt ingegrepen op de vrijheid van overeenkomst, het tweede dat het voorstel in de praktijk nauwelijks effect heeft doordat er niet veel nieuwe huurovereenkomsten worden gesloten. Gezien de wens om huurders van ligplaatsen eenzelfde huurbescherming te laten genieten, als de huurders van woonruimte aan de wal, en de wens om de in dit wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen ook voor huurders met een bestaande huurovereenkomst te laten gelden, is er voor gekozen om na een ruime overgangstermijn alle bestaande huurovereenkomsten van ligplaatsen onder de werking van dit wetsvoorstel te laten vallen . De overgangstermijn kan door verhuurders benut worden om te bezien of de bedrijfsvoering als gevolg van het wetsvoorstel aanpassing behoeft. Gemeenten, provincies en waterschappen kunnen, zoals in paragraaf 6.3 van het algemeen deel van deze memorie van toelichting reeds gemeld, er toe overgaan om precario te heffen in de plaats van de huurovereenkomst. Zoals ook in paragraaf 6.3 van het algemeen deel van deze memorie van toelichting reeds gemeld, heeft dit echter geen negatief effect op de rechtsbescherming van huurders van ligplaatsen. Particuliere verhuurders kunnen de overgangstermijn desgewenst benutten om de huur op te zeggen (indien de huurovereenkomst daar ruimte toe biedt) . (…)” 6.3 De wetgever heeft aldus de belangen van huurders en verhuurders tegen elkaar afgewogen en vervolgens uitdrukkelijk gekozen voor een middenweg in die zin dat bij bestaande huurovereenkomsten het oude recht gedurende een overgangstermijn van twee jaar blijft gelden, zodat de verhuurders die tijd krijgen om hun bedrijfsvoering aan te passen en desgewenst de huur van de ligplaats op te zeggen (indien de huurovereenkomst daar mogelijkheden toe biedt). 6.4 In dit geval is duidelijk dat het gaat om een (op 1 juli 2022 al) bestaande huurovereenkomst waarop het overgangsrecht (lopend tot 1 juli 2024) van toepassing is. De onder 6.1 vermelde, verdergaande, huurdersbescherming geldt dus niet. De huurovereenkomst voorziet in de mogelijkheid van opzegging ‘bij gegronde in de opzeggingsbrief opgenomen redenen’. Het gaat er thans dus om wat daaronder moet worden verstaan en of de redenen voor opzegging die in de twee opzeggingsbrieven zijn genoemd gegronde redenen vormen om de huurovereenkomst op te zeggen. Hierbij moet ook worden gelet op de tussen partijen geldende eisen van redelijkheid en billijkheid. Ook als de overeenkomst voorziet in een regeling van opzegging kunnen die eisen van redelijkheid en billijkheid immers in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat aan een opzegging nadere eisen kunnen worden gesteld. Dit vergt een belangenafweging. Mondelinge behandeling voor Meervoudige Kamer (samen met de zaken tegen een aantal andere huurders) 6.5 Het hof zal ambtshalve op grond van artikel 87 Rv een mondelinge behandeling bevelen, thans voor de meervoudige kamer. Het hof vindt het belangrijk om partijen te horen op een zitting (mondelinge behandeling) samen met de partijen die het hof in rov 6.6 zal noemen. Alle partijen kunnen dan, met bijstand van hun advocaat, aan het hof nadere inlichtingen geven. Ook zal daarbij worden onderzocht of partijen een regeling kunnen treffen. 6.6 Deze mondelinge behandeling zal plaatsvinden tegelijk met de zaken [appellant]/ [betrokkene 1] c.s. (zaaknummer 200.356.740/01), [appellant]/[betrokkene 2] c.s. (zaaknummer 200.356.544/01) en [appellant]/[betrokkene 3] (zaaknummer 200.361.070/01). Het hof zal in deze drie zaken bij afzonderlijk arrest van heden dezelfde tussenbeslissing geven. 6.7 Het hof streeft er naar om de mondelinge behandeling te houden op de hierna genoemde datum in februari 2027. Partijen wordt verzocht hun uiterste best te doen om deze datum door te laten gaan. 6.8 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 7Beslissing Het hof: beveelt partijen in persoon, samen met hun raadslieden, voor het geven van inlichtingen en het beproeven van een regeling te verschijnen voor de meervoudige kamer van het hof (voor onderstaande raadsheren) in het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te Den Haag, en wel op donderdag 4 februari 2027 om 13.30 uur (met uitloop tot uiterlijk 16.00 uur); verzoekt partijen met name in acht te nemen hetgeen het hof in rov. 6.6 en rov. 6.7 heeft overwogen over de gezamenlijke behandeling op het door het hof bepaalde tijdstip; bepaalt dat uitstel van deze mondelinge behandeling eenmaal zal worden verleend, indien daarom, onder opgave van verhinderdata van beide partijen én de partijen in de hiervoor in rov. 6.6 genoemde zaken (in de periode tot 1 juni 2027), binnen twee weken na dit arrest schriftelijk wordt verzocht; bepaalt dat partijen de bescheiden waarop zij voor het overige een beroep zouden willen doen, zullen overleggen door deze uiterlijk tien dagen vóór de mondelinge behandeling aan de griffie handel en aan de wederpartij te zenden; - houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mr. Th. G. Lautenbach, mr. E.M. Dousma-Valk en mr. F.W.J. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2026 in aanwezigheid van de griffier.