RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/5807 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juni 2026 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats 1] , eiser en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans) Inleiding 1.1 In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in Utrecht (de woning). 1.2 In de beschikking van 29 februari 2024 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.004.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.3 Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 24 juli 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.4 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.5 De zaak is behandeld op de zitting van 1 mei 2026. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur). Overwegingen Feiten 3. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 2017. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 172 m². De woning beschikt over een berging van 11 m² en een aanbouw van 20 m². 4. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.004.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 925.000,-. Beoordelingskader 5. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. 6. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen. 8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [adres 1] namelijk: [adres 2] , verkocht op 20 december 2022 voor € 1.400.000,-; [adres 3] , verkocht op 30 juni 2022 voor € 1.440.000,-; [adres 4] , verkocht op 20 mei 2022 voor € 1.500.000,-. Het oordeel van de rechtbank 9.1 De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, omdat de woningen in nabije omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Uit de taxatiematrix blijkt dat de prijs per vierkante meter van de woning van € 3.531,- lager is dan de gemiddelde prijs per vierkante meter van de referentiewoningen (€ 4.209,-). Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 9.2 Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit. Uitschieter 10.1 Eiser stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde van zijn woning over belastingjaar 2023 een uitschieter is. De waarde is dan ook te hoog vastgesteld. Dat blijkt volgens eiser uit het feit dat de WOZ-waarde over belastingjaar 2025 na bezwaar, met dezelfde gronden, is bijgesteld naar € 923.000,-. Ter zitting heeft eiser daarnaast een overzicht overgelegd van de WOZ-waarden van [adressen] op waardepeildata 1 januari 2022, 2023, 2024 en 2025. Uit dat overzicht blijkt volgens eiser ook dat de waarde over belastingjaar 2023 een uitschieter is en dus te hoog is vastgesteld. 10.2 Ter zitting heeft de heffingsambtenaar als volgt op dit punt gereageerd. De waarde over belastingjaar 2025 is naar beneden bijgesteld vanwege ondoelmatigheid van de tuin. Ten aanzien van het door eiser overgelegde overzicht van WOZ-waarden van woningen aan de [straat] stelt de heffingsambtenaar dat de waardebepaling conform de Wet WOZ gebaseerd wordt op verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. Een vergelijking van WOZ-waarden kan daarom niet van invloed zijn. 10.3 De rechtbank stelt voorop dat gelet op het systeem van de waardebepaling volgens de Wet WOZ, de waarde van een woning niet kan worden afgeleid uit een vergelijking met de WOZ-waarde van een andere woning, een andere waardepeildatum of uit een percentage van een vorige WOZ-waarde. De WOZ-waarde moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Dat heeft de heffingsambtenaar gedaan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met die vergelijking, zoals opgenomen in de taxatiematrix, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat de waarde over belastingjaar 2025 naar beneden is bijgesteld, doet daar niet aan af. Het systeem van de Wet WOZ brengt immers met zich dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor of erna. Uit het feit dat de heffingsambtenaar de waarde over belastingjaar 2025 na bezwaar heeft verlaagd blijkt naar het oordeel van de rechtbank ook niet dat de waarde over belastingjaar 2023 een uitschieter is. De waarde is immers verlaagd vanwege ondoelmatigheid van de tuin en eiser heeft in deze zaak geen beroepsgrond over de doelmatigheid van de tuin aangevoerd. Ter zitting heeft eiser dat ook niet betwist. De beroepsgrond slaagt niet. Slechtere ligging door geluidsoverlast 11.1 Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechtere ligging van de woning vanwege geluidsoverlast als gevolg van (te) hard rijdende auto’s. De indicatie van de ligging van de woning van eiser zou op een 1 of een 2 gesteld moeten worden. De gebruikte referentiewoningen hebben een betere ligging dan de woning van eiser en zijn daarom ook niet goed vergelijkbaar. Dat blijkt bijvoorbeeld ook uit de geluidskaarten van de gemeente [gemeente] waarop aangegeven is dat eisers’ woning zich bevindt in een zone met 60-64dB geluidsoverlast, de woningen waarmee wordt vergeleken in de taxatiematrix liggen in een zone waar sprake is van 54dB of lager. Ter zitting heeft eiser daaraan toegevoegd dat hij meermaals een verzoek heeft gedaan bij de gemeente om de verkeerssituatie naast zijn woning aan te passen. Zolang de gemeente het niet oplost, zo stelt eiser, moet dit punt ook bij de WOZ-waardebepaling worden meegewogen. 11.2 De heffingsambtenaar wijst er op dat in de taxatiematrix de ligging van de woning is gewaardeerd op een ‘3’ en dat de ligging van de referentiewoningen aan de [straat] hoger gewaardeerd zijn, namelijk op een ‘4’. Dat laat zien dat er in de taxatiematrix rekening is gehouden met de mindere ligging van de woning ten opzichte van de gehanteerde referentiewoningen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verder toegelicht dat een ‘2’ voor ligging alleen in uitzonderlijke gevallen wordt toegepast, bijvoorbeeld wanneer een woning direct aan het spoor of overlastgevende industrie gelegen is. Daarvan is in dit geval geen sprake. Daarnaast wordt bij factoren zoals geluidsoverlast ook gekeken naar hoe een woning is gebouwd. Zo hebben oudere woningen, zoals de referentiewoning aan de [straat] , door bijvoorbeeld enkel glas, meer last van geluidsoverlast. 11.3 De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Door de ligging van de referentiewoningen aan de [straat] te waarderen op 4 en daarop een correctie toe te passen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De rechtbank ziet in wat eiser heeft aangevoerd geen aanleiding om de ligging van de woning bij te stellen naar lager dan een ‘3’. Van uitzonderlijke situaties, zoals de ligging direct aan een spoorlijn, is naar het oordeel van de rechtbank in dit geval geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet. Vergelijkbaarheid referentiewoningen 12.1 De referentiewoningen, zowel de referenties die gebruikt zijn in bezwaar als in beroep, zijn niet goed vergelijkbaar. Zo heeft de heffingsambtenaar vergeleken met woningen met een groter perceel. Ook is de onderhoudstoestand beter en hebben de referentiewoningen betere voorzieningen. 12.2 In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat als bij hertaxatie in het kader van een bezwaar- en/of beroepschrift blijkt dat er meer of betere referentieobjecten voorhanden zijn dan die welke in eerste aanleg zijn gebruikt, het is toegestaan ook deze referenties ter onderbouwing van de waarde te gebruiken. Zodoende zijn de in de taxatiematrix genoemde referenties de meest optimale referentiewoningen. Uit de taxatiematrix volgt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 12.3 De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. Het staat de heffingsambtenaar vrij staat om de waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht. Zoals onder punt 10. overwogen is de rechtbank van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen in de taxatiematrix goed bruikbaar zijn en dat de heffingsambtenaar inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen. In de taxatiematrix zijn de gehanteerde correctiepercentages, inclusief een rekenvoorbeeld, voor de KOUDV-factoren opgenomen. Eiser heeft zijn standpunt ten aanzien van de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau bovendien niet verder onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie en gevolgen 13. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Er bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Eiser krijgt ook zijn griffierecht niet terug. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 juni 2026. de griffier de rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Te raadplegen via https://utrechtmilieu.nl/geluidskaarten/. Zie het arrest van Gerechtshof Leeuwarden van 19 november 2002, ECLI:NL:GHLEE:2002:AF1499 en het arrest van Gerechtshof Leeuwarden van 10 februari 2006, ECLI:NL:GHLEE:2006:AV1715.