RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/5466 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juni 2026 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans) Inleiding 1.1 In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning). 1.2 In de beschikking van 29 februari 2024 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 766.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.3 Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 11 juli 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 730.000,-. 1.4 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.5 De zaak is behandeld op de zitting van 1 mei 2026. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur). Overwegingen Beoordelingskader 3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. 4. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] namelijk: [adres 2] , verkocht op 15 maart 2024 voor € 927.030,-; [adres 3] , verkocht op 24 maart 2023 voor € 789.500,-; [adres 4] , verkocht op 18 augustus 2023 voor € 1.000.000,-. Feiten 7. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement uit 1996. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 95 m². De woning beschikt over een berging van 8 m², een balkon van 9 m² en een parkeerplaats. 8. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2023. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de vastgestelde waarde geen stand kan houden en moet worden verlaagd naar € 678.000,-. Eiser heeft hierin geen reden gezien zijn beroep in te trekken en bepleit een waarde van € 650.000,-. Omdat de in het bestreden besluit vastgestelde waarde geen stand kon houden is het beroep gegrond. De rechtbank zal hieronder haar oordeel over de vraag of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 678.000,- niet te hoog is vastgesteld, toelichten. Het oordeel van de rechtbank 9.1 De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, omdat de woningen in nabije omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd toegelicht dat de specifieke ligging van de woning, middenin het centrum maar in een zeer rustig complex, zwaar meeweegt in de waardering. Dat heeft als gevolg dat er minder referentiewoningen ter beschikking zijn. Dat is ook de reden dat bijvoorbeeld [adres 4] , gelegen in hetzelfde complex maar met een groot verschil in gebruiksoppervlakte, toch als referentiewoning is gebruikt. Het verschil in gebruiksoppervlakte is gecorrigeerd met de wet van de afnemende meerwaarde. Met de taxatiematrix en de toelichting daarop heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. 9.2 Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit. WOZ-waarde van € 650.000,-. 10.1 Eiser staat een waarde voor van € 650.000,-. Op basis van een realistische prijs per eenheid in de binnenstad van [plaats] in 2023 van € 6.950,- zou de waarde van eisers’ woning op ongeveer € 650.000,- neerkomen. Eiser heeft gekeken naar de bandbreedte van soortgelijke woningen in de binnenstad van [plaats] en naar de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen. Op basis van daarvan is eiser tot de prijs per eenheid van € 6.950,- gekomen, wat voor zijn woning neerkomt op een totale waarde van (€ 9.650,- x 95 =) € 660.250,-. Ter zitting heeft eiser hieraan toegevoegd dat ook uit het feit dat [adres 5] te koop is aangeboden voor € 725.000,- blijkt dat € 650.000,- een reële waarde is voor de waardepeildatum 1 januari 2023. 10.2 De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft zich voor de waardebepaling, zoals de Wet WOZ dat ook voorschrijft, gebaseerd op verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. Zoals onder punt 10. overwogen is de rechtbank van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen in de taxatiematrix voldoende vergelijkbaar zijn en aannemelijk maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde niet conform de Wet WOZ onderbouwd. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar ook toegelicht dat conform de Wet WOZ de waardebepaling niet mag berusten op vraagprijzen en dat de vraagprijs van [adres 5] om die reden geen rol kan spelen. De rechtbank kan die toelichting volgen. De beroepsgrond slaagt niet. [adres 6] 11.1 Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 6] te ver van de waardepeildatum is verkocht daarom niet geschikt is al referentiewoning. 11.2 Zoals onder punt 10. overwogen heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat gezien de specifieke ligging van de woning er minder referentiewoningen ter beschikking zijn en dat de ligging van de referentiewoningen zwaar weegt in de vergelijking. De rechtbank kan die toelichting volgen. Bovendien is de periode van één jaar voor of na de waardepeildatum een indicatie, maar geen harde grens. Omdat de verkoop slechts vijftien maanden is verwijderd van de waardepeildatum en de referentiewoning zich in hetzelfde appartementencomplex bevindt als de woning is de rechtbank van oordeel dat de referentiewoning bruikbaar is. De beroepsgrond slaagt niet. Belastingjaar 2025 12.1 Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en dat blijkt ook uit het feit dat de WOZ-waarde van eisers’ woning voor belastingjaar 2025 is vastgesteld op € 725.000,-. Dat de waarde op waardepeildatum 1 januari 2023 hoger uitkomt strookt niet met de door de heffingsambtenaar gehanteerde trendpercentages. 12.2 De rechtbank stelt voorop dat gelet op het systeem van de waardebepaling volgens de Wet WOZ, de waarde van een woning niet kan worden afgeleid uit een vergelijking met de WOZ-waarde van een andere waardepeildatum of uit een percentage van een vorige WOZ-waarde. De WOZ-waarde moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vastgestelde WOZ-waarde voor de waardepeildatum 1 januari 2024 kan in deze zaak dus geen rol spelen. Bovendien moet de heffingsambtenaar de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw bepalen aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie en gevolgen 13. Het beroep is gegrond omdat de heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de waarde zoals vastgesteld in het bestreden besluit geen stand kon houden. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank wel aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 678.000,- niet te hoog is. Daarom ziet de rechtbank aanleiding om zelf in de zaak te voorzien en de waarde van de woning vast te stellen op € 678.000,- op de waardepeildatum 1 januari 2023. Omdat het beroep gegrond is wordt de heffingsambtenaar veroordeelt in de door eiser gemaakte proceskosten. In dit geval houden de proceskosten in totaal € 57,12 in voor reiskosten. De heffingsambtenaar moet ook het griffierecht aan eiser vergoeden. Beslissing De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - verlaagt de waarde van de woning tot een bedrag van € 678.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023; - bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op uitspraak; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten van in totaal € 57,12; - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 juni 2026. de griffier de rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Zie bijvoorbeeld ook de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 21 augustus 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:3480. Terug te vinden in de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 20 december 2025, ECLI:NL:RBMNE:2025:7071.