RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/2170 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juli 2026 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans) Inleiding 1.1 In de beschikking van 30 september 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres Keulsekade 195 in Utrecht (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 559.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 8 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De zaak is behandeld op de zitting van 12 mei 2026. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, vergezeld door H. van Emmerik en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur). Overwegingen Feiten 2. De woning is een in 1988 gebouwde eindwoning met een vrijstaande garage van 18 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 107 m² en ligt op een perceel van 202 m². 3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 559.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 283.000,-. Beoordelingskader 4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. 5. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen. 7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 1] , verkocht op 30 december 2020 voor € 372.000,-; - [adres 2] , verkocht op 22 september 2021 voor € 590.000,-; - [adres 3] , verkocht op 12 september 2022 voor € 570.315,-. Het oordeel van de rechtbank 8.1 De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen een eindwoning en goed met een eindwoning te vergelijken tussenwoningen zijn die in Utrecht liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de ligging, staat van onderhoud en het voorzieningenniveau. De woning is een bedrijfswoning gelegen op een industrieelterrein, de heffingsambtenaar heeft daar zichtbaar rekening mee gehouden door aanzienlijk te corrigeren op de grondwaarde. De woningwaarde per m² ligt ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8.2 Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit. De woning is een bedrijfswoning 9.1 Eiser voert aan dat hij het niet eens is met de vastgestelde waarde omdat zijn woning geen woonbestemming heeft, het is een bedrijfswoning. Een makelaar heeft hem mondeling meegedeeld dat hieraan een waarde van ongeveer € 300.000,- wordt toegekend. Eiser geeft aan dat ook de bank niet goed weet wat de exacte waarde van de woning is. In het hypotheekoverzicht van 4 februari 2025 wordt de laatst bekende waarde bepaald op € 283.000,-. Eiser heeft een mailwisseling met de gemeente overgelegd waaruit blijkt dat de bestemming niet aangepast kan worden. De gemeente heeft aangegeven dat de locatie de enkelbestemming Bedrijventerrein tot een categorie 4.2 heeft. Op grond van de handreiking Bedrijven en milieuzonering van de VNG moet de afstand tussen een bedrijf met de theoretische categorie 4.2 en een reguliere woning minstens 300 meter bedragen. In het geval van eiser zit er ongeveer 5 meter tussen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar in de taxatiematrix vergeleken met woningen in [wijk] , dat zijn geen bedrijfswoningen en zijn daarom niet goed vergelijkbaar. 9.2 De heffingsambtenaar stelt daartegenover dat in de taxatiematrix rekening is gehouden met het feit dat de woning een bedrijfswoning is op een industrieterrein door de ligging van de woning op een 1 te kwalificeren. In het verweerschrift licht de heffingsambtenaar toe dat in de taxatiematrix gerekend wordt met kwalificaties van 1 tot en met 5, waarbij 1 de slechtste ligging betreft en 5 de beste ligging. 3 is een gemiddelde ligging. Voor elk punt minder dan gemiddeld gaat er 20% van de grondwaarde af. De woning is volgens de heffingsambtenaar vergeleken met vergelijkbare woningen voor wat betreft type, bouwjaar, gebruiksoppervlakte, kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen. De referentiewoningen hebben een betere ligging (3). Met dit verschil is rekening gehouden bij de waardebepaling. De woningwaarde per m² van de woning ligt aanzienlijk lager dan die van de gehanteerde referentiewoningen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verwezen naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin de gehanteerde methode om een bedrijfswoning te waarderen, namelijk door een correctie op de grondwaarde toe te passen, goed is gekeurd. 9.3 De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. Ter zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar toegelicht dat er rond de waardepeildatum in [plaats] geen verkopen van andere bedrijfswoningen zijn geweest en dat er in de omliggende gemeenten slechts één bedrijfswoning is verkocht, maar die was niet vergelijkbaar. Dat kan de rechtbank volgen. Zoals onder punt 8.1 overwogen is de rechtbank van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn, ook al zijn de referentiewoningen geen bedrijfswoningen. Door de ligging van de woning op een 1 te waarderen, heeft de heffingsambtenaar twee keer een correctie van 20% op de grondwaarde toegepast. Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met het feit dat de woning een bedrijfswoning is. De beroepsgrond slaagt niet. Erfpacht 10.1 Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat sprake is van het recht van erfpacht op de woning. Dit recht is niet afgekocht en eindigt in 2035. Door hier geen rekening mee te houden is de waarde van de woning volgens eiser te hoog vastgesteld. 10.2 De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat erfpacht geen invloed heeft op de waardering van de WOZ-waarde van een woning omdat uit wordt gegaan van de overdrachtsfictie. Dit houdt in dat de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, als het volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Om de waarde te bepalen volgens de Wet WOZ, wordt dus gedaan alsof er geen erfpacht rust op de woning. 10.3 De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. Volgens de Wet WOZ wordt bij de vaststelling van de WOZ-waarde geen rekening gehouden met erfpacht of andere beperkende zakelijke rechten die op een woning kunnen rusten. De beroepsgrond slaagt niet. Onzorgvuldig handelen door de heffingsambtenaar 11.1 Eiser stelt dat de heffingsambtenaar het bestreden besluit onzorgvuldig heeft genomen. Het bezwaar van eiser met betrekking tot de WOZ-waarde voor belastingjaar 2025 is namelijk gegrond verklaard en de waarde is verlaagd van € 626.000,- naar € 496.000,-. Dat de heffingsambtenaar dat niet ook voor belastingjaar 2023 heeft gedaan, duidt volgens eiser op onzorgvuldig handelen. 11.2 Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het bezwaar van eiser voor belastingjaar 2025 gegrond is verklaard vanwege de minder vergelijkbare objecten. De waarde van de woning is niet aangepast omdat onvoldoende rekening was gehouden met de ligging van de woning. Daarnaast moeten woningen elk jaar opnieuw gewaardeerd worden. 11.3 De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De WOZ-waarde van woningen moet elk jaar opnieuw worden vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die binnen een jaar rondom waardepeildatum zijn gerealiseerd. Dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 is verlaagd omdat de referentiewoningen minder goed vergelijkbaar waren, zegt dus niets over de waardebepaling van de woning voor het belastingjaar 2023. Van onzorgvuldig handelen is de rechtbank dan ook niet gebleken. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie en gevolgen 12. Het beroep is ongegrond. Er bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het betaalde griffierecht. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 juli 2026. De rechter is verhinderd om deze uitspraak te ondertekenen de griffier de rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. ECLI:NL:GHARL:2025:4943. Dat is opgenomen in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.