Dans cet arrêt interlocutoire du 16 février 2011, la Cour supérieure de justice du Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, se prononce sur un litige opposant une société à responsabilité limitée à un syndicat des copropriétaires relatif à l'étendue des droits d'accès aux parties communes d'un immeuble, plus précisément aux locaux poubelles et aux accès qui y conduisent. La décision ne tranche pas le fond : elle constate, après visite des lieux ordonnée par un précédent arrêt, que la preuve de la remise d'un passe général n'est pas rapportée par le syndicat, de sorte que la Cour s'en tient aux seuls accès reconnus par l'appelante. Elle relève toutefois que la clé remise ne permettait d'accéder au local poubelle qu'en franchissant au moins une porte intérieure supplémentaire, point non éclairci par les parties. En conséquence, elle renvoie le dossier devant le magistrat de la mise en état pour instruction complémentaire et réserve les frais. La portée de la décision tient ainsi moins à une solution au fond qu'à la méthode de la charge de la preuve et à la nécessité de cerner précisément le périmètre matériel des droits d'accès litigieux. ## I. Faits et procédure La société AAA s.à r.l. et le Syndicat des copropriétaires de la copropriété BBB sont liés par un différend relatif à l'accès aux parties communes d'un immeuble en copropriété. Le syndicat soutient que la société appelante avait obtenu un passe permettant d'ouvrir l'ensemble des portes extérieures de l'immeuble. La société conteste ce point et affirme qu'elle n'a reçu qu'une clé lui permettant d'accéder à deux portes, uniquement aux fins de sortir les poubelles, l'une donnant vers les escaliers des caves côté XXX, l'autre donnant sur la cage d'escalier du bloc A côté YYY. Par un arrêt antérieur du 3 mars 2010, la Cour avait ordonné une visite des lieux. Le procès-verbal de constat, rappelé dans l'arrêt commenté, décrit la configuration de l'immeuble : trois entrées extérieures côté XXX, deux locaux poubelles dont l'un accessible par la porte menant aux escaliers caves et l'autre par les entrées A, B et C côté YYY, ainsi qu'une porte près du magasin CCC donnant accès aux escaliers menant au garage. La procédure se trouve ainsi au stade de l'instruction, la Cour statuant sur le rapport du magistrat de la mise en état en continuation de l'arrêt précédent. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée à la Cour est double. Il s'agit, d'une part, de déterminer à qui incombe la charge de prouver l'étendue des droits d'accès conférés à une copropriétaire ou à un tiers par la remise de clés, et, d'autre part, de vérifier si la clé reconnue comme remise permet effectivement l'accès allégué aux locaux poubelles. Sur le premier point, la Cour retient que le syndicat, qui affirme qu'un passe général a été remis à la société, n'a ni établi ni offert en preuve une telle remise. Le raisonnement repose sur la vraisemblance : le motif invoqué par l'appelante, selon lequel le système de portes et de clés vise à limiter l'accès de chacun à la seule partie de l'immeuble à laquelle il a droit, apparaît pertinent et rend l'affirmation du syndicat « non incontestable ». Il n'y avait pas de raison objective de délivrer un passe général si un accès par deux portes suffisait à la sortie des poubelles. La Cour en déduit qu'elle doit s'en tenir à l'affirmation de l'appelante pour les deux accès dont elle reconnaît avoir reçu la clé. Sur le second point, la Cour procède à une analyse topographique précise. La porte côté XXX mène directement aux escaliers caves. En revanche, pour atteindre le local poubelle côté YYY, la clé devait nécessairement ouvrir, outre la porte extérieure, au moins une des portes intérieures du petit hall, lesquelles sont fermées à clé, de même que les ascenseurs vers les caves. La Cour relève que les parties ne se sont pas expliquées sur ce point et qu'elle ignore le nombre de clés remises aux copropriétaires en rapport avec ces accès. Ces lacunes factuelles justifient le renvoi devant le magistrat de la mise en état. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique Cette décision, dont la solution est avant tout procédurale, présente un intérêt pratique réel en droit de la copropriété et en matière de preuve. Elle rappelle que celui qui allègue une remise d'instrument d'accès étendue, avec les conséquences qui en découlent, doit en rapporter la démonstration. Le juge se fonde ici sur une appréciation de la cohérence économique et organisationnelle du dispositif de sécurité : la logique même de la compartimentation des accès f