La Cour supérieure de justice du Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, confirme qu'un promoteur-vendeur, tenu envers un acquéreur en l'état futur d'achèvement par une obligation de résultat de livraison à date fixe, ne peut en être exonéré que par une cause légitime de suspension expressément prévue au contrat, et que le retard d'achèvement doit être imputé à une faute concrète de l'acquéreur pour être opposable. La décision rappelle également que l'indemnisation de la perte de chance locative suppose la démonstration d'une chance réelle et sérieuse, dont le quantum se mesure à une fraction du gain espéré, et que l'appelant ne peut se borner à contester le préjudice et le lien causal sans critiquer précisément la motivation des premiers juges. Le juge d'appel applique ainsi strictement les principes de la responsabilité contractuelle et de la réparation de la perte de chance, tout en refusant de requalifier l'obligation de résultat en obligation de moyen au motif d'une prétendue liberté d'action de l'acquéreur dans la finition de son lot. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 30 septembre 2002, la société anonyme BBB a conclu avec la société anonyme AAA un contrat de vente en l'état futur d'achèvement portant sur un local commercial désigné comme lot n° 46, sur un terrain sis à WWW. L'acte stipulait que le vendeur s'obligeait à mener les travaux de telle manière que les ouvrages soient achevés au plus tard le 30 septembre 2004, « sauf survenance d'un cas de force majeure ou, plus généralement, d'une cause légitime de suspension de délai de livraison ». Le même acte prévoyait la procédure applicable aux travaux modificatifs demandés par l'acquéreur, soumise à l'intervention de l'architecte du vendeur, qui devait en apprécier l'incidence sur le délai de livraison. Par acte notarié du 1er décembre 2005, la société BBB a acquis de la société AAA un second local commercial, désigné comme lot n° 47, dans l'immeuble en copropriété dénommé Résidence CCC. Ce lot avait été acquis en vue d'une location conjointe avec le lot n° 46. Par exploit du 13 novembre 2007, la société BBB a assigné la société AAA devant le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, aux fins d'obtenir réparation du retard d'achèvement du lot n° 46, en invoquant une perte d'opportunité locative. Elle a par la suite augmenté sa demande par conclusions du 25 juin 2008, en se prévalant d'une location envisagée avec la société EEE à un loyer mensuel de 14.800 euros pour les deux lots à compter du 1er septembre 2006. Elle a produit une attestation testimoniale de l'administrateur-délégué de cette société. Le lot n° 46 a finalement été loué à compter du 1er mars 2008, moyennant un loyer mensuel de 6.240 euros hors TVA, et le lot n° 47 a été vendu le 3 mars 2008. Par jugement du 21 avril 2009, le tribunal a condamné la société AAA à payer à la société BBB la somme de 105.000 euros, outre une indemnité de procédure de 800 euros. La société AAA a relevé appel le 21 juillet 2009, tandis que la société BBB a formé appel incident aux fins d'obtenir les montants réclamés en première instance. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La Cour était saisie d'une double question. Il lui appartenait, d'une part, de déterminer si le retard d'achèvement du lot n° 46 pouvait être imputé à l'acquéreur, et si l'obligation de livraison, de résultat par nature, pouvait être requalifiée en obligation de moyen en raison d'une prétendue liberté d'action de l'acquéreur dans la finition des locaux. Il lui revenait, d'autre part, d'apprécier l'existence, le quantum et le lien de causalité du préjudice allégué au titre de la perte de chance locative, tant pour le lot n° 46 que pour le lot n° 47. **Sur la faute imputable à l'acquéreur.** La Cour écarte l'argumentation de l'appelante en procédant à une analyse probatoire rigoureuse de chacune des pièces produites. Le courrier du 18 septembre 2003 signalant le blocage des travaux faute de confirmation de choix techniques ne démontre pas, en l'absence d'autre élément, que le retard de près de trois ans lui soit imputable, l'annonce d'un risque pour les délais n'établissant pas une causalité effective. Les autres correspondances n'établissent pas davantage une défaillance de l'acquéreur dans la communication de ses choix. Les travaux modificatifs invoqués sont écartés en raison de l'inobservation de la procédure contractuelle prévue par l'acte du 30 septembre 2002, qui subordonnait toute modification à l'appréciation préalable de l'architecte du vendeur et à la déterm