Le présent arrêt de la Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg, rendu en matière commerciale le 25 mai 2011 (n° 35465 du rôle), précise la portée de la forclusion édictée par l'article 1642-1 du Code civil en matière de vente d'immeuble à construire. Le promoteur-vendeur ne peut s'en prévaloir pour échapper à l'exécution d'obligations de faire qui conditionnent l'achèvement de l'immeuble, dès lors que le grief ne porte ni sur un vice apparent ni sur une non-conformité de la chose livrée, mais sur l'inexécution d'un ouvrage imposé par l'autorisation de bâtir et annexé à l'acte de vente. La Cour y affirme que la réception des travaux ne purge que les ouvrages effectivement exécutés, que l'acquéreur a droit à un immeuble « terminé » et non simplement « achevé », et que la condamnation du vendeur porte à la fois sur l'exécution en nature, assortie d'une autorisation d'exécution aux frais du débiteur, et sur des dommages et intérêts. L'arrêt confirme ainsi une lecture protectrice de l'acquéreur, ancrée dans la responsabilité contractuelle de droit commun. ## I. Faits et procédure La société BBB s.à r.l., promoteur, avait entrepris la construction de quatre maisons unifamiliales jumelées à VVV. L'autorisation de bâtir délivrée le 24 février 2000 par l'administration communale subordonnait la réalisation des travaux à deux conditions spéciales : la protection du talus à nu résultant des excavations contre les intempéries, afin d'éviter l'éboulement des terres, et la prise en compte des mesures issues de l'étude géotechnique. Cette autorisation fut annexée à l'acte notarié du 19 juin 2000 par lequel le terrain, ensemble une maison en état futur d'achèvement, fut vendu aux époux CCC-DDD. Un contrat d'achèvement fut signé le 26 juillet 2001, aux termes duquel les acquéreurs déclarèrent l'immeuble complètement achevé et déchargèrent le garant de ses engagements. Un procès-verbal de réception fut dressé à la même date, et les clés furent remises. Un « constat entre parties » du même jour mentionnait toutefois que le promoteur s'engageait à achever, pour fin octobre 2001, les travaux extérieurs, notamment les travaux de façade et l'enlèvement des déchets. L'étude géotechnique ne fut réalisée qu'en avril 2003, complétée par un rapport du 20 novembre 2003 préconisant un terrassement du talus et un cloutage du terrain. Le promoteur, devenu entre-temps la société AAA s.à r.l., n'exécuta pas ces travaux sur le terrain des acquéreurs, alors qu'il les réalisa sur les parcelles voisines. Les époux CCC-DDD assignèrent la société devant le tribunal d'arrondissement de Diekirch, siégeant en matière commerciale, en exécution forcée et en réparation de leur préjudice. Par jugement du 8 juillet 2009, le tribunal fit droit à la demande d'exécution, autorisa les acquéreurs à faire procéder aux travaux aux frais du promoteur, mais rejeta la demande indemnitaire, au motif que la responsabilité était contractuelle de droit commun et que la faute alléguée d'un tiers était inopposable aux acquéreurs. La société AAA s.à r.l. interjeta appel principal le 6 octobre 2009, tandis que les époux CCC-DDD formèrent appel incident quant aux dommages et intérêts. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le premier problème de droit consistait à déterminer si l'acquéreur qui a reçu l'immeuble et en a pris possession sans réserve est forclos, au titre de l'article 1642-1 du Code civil, à réclamer l'exécution de travaux de finition non réalisés. La société appelante soutenait que les vices n'avaient pas été dénoncés dans le délai légal, faute de réserves lors du constat d'achèvement ou dans le mois suivant la prise de possession. La Cour écarte ce moyen par une analyse rigoureuse de la notion de « vice de construction ». Après avoir rappelé que cette expression doit être interprétée extensivement, couvrant les malfaçons, les défauts de conformité et de qualité, elle distingue la non-conformité, qui consiste à livrer une chose saine mais différente de celle promise, du grief en cause, qui relève d'une inexécution de l'obligation de délivrance. Or, l'obligation de délivrance du vendeur d'immeuble à construire comprend l'achèvement de l'immeuble dans le délai contractuel, l'immeuble devant être exécuté dans les ouvrages et équipements indispensables à sa destination. La Cour en déduit que les acquéreurs ne se trouvaient pas confrontés à un vice apparent affectant des travaux réalisés, mais à une absence de travaux imposés contractuellement.