Un mandataire exclusif de vente immobilière qui se voit privé de la commission sur deux lots vendus directement par le mandant obtient gain de cause, la Cour confirmant que la clause de commission s'applique à la valeur contractuelle du bien et non au prix effectivement pratiqué par le mandant. L'arrêt rappelle, à travers une appréciation souveraine des preuves, que la force probante d'une correspondance commerciale non contestée prévaut sur des listes de prix contradictoires dont l'origine et la date demeurent incertaines, et qu'une insatisfaction quant à l'exécution du mandat ne légitime pas la violation de l'exclusivité concédée. Il souligne ainsi la rigueur avec laquelle le juge d'appel apprécie les moyens de preuve dans les relations commerciales entre professionnels, ainsi que l'exigence d'une résiliation conforme aux stipulations contractuelles avant toute contestation de l'exécution. La portée de la décision tient donc moins à une innovation qu'à la confirmation d'un ensemble de principes classiques du droit commercial : force obligatoire du contrat, primauté de l'écrit et de la correspondance non contestée, et articulation entre faute contractuelle alléguée et droit à rémunération. ## I. Faits et procédure La société BBB s.à r.l. avait été mandatée, par un contrat intitulé « Optionsverkauf » conclu le 18 février 2009, par la société AAA S.A. pour assurer la vente, pendant une durée de trois mois renouvelable tacitement, de dix-huit appartements à construire dans une résidence sise à WWW. Ce contrat, rédigé en allemand, conférait à l'agent un droit de vente exclusif, interdisait au propriétaire toute publicité propre, toute vente privée et toute intermédiation par d'autres agences, et fixait une commission de 5 % sur le prix de vente, majorée de la TVA. Estimant que deux appartements (les lots 056 et 061) avaient été vendus directement par la société AAA en méconnaissance de l'exclusivité, la société BBB l'assigna en paiement de 23.606,89 euros, correspondant aux commissions qu'elle aurait perçues. Le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, fit droit à sa demande par jugement du 12 mai 2010 et lui alloua une indemnité de procédure de 650 euros. La société AAA interjeta appel par exploit du 7 juin 2010. Elle soutenait, à titre principal, que le chiffre de dix-huit lots figurant au contrat résultait d'une erreur matérielle, deux compromis de vente ayant été signés le 4 novembre 2008 pour les lots litigieux, à titre subsidiaire, que la société BBB avait manqué à sa mission de vente et commis une faute contractuelle la privant de tout droit à commission, et plus subsidiairement encore, que la commission devait être calculée sur le prix effectivement pratiqué et non sur le prix contractuel. La société BBB opposa une fin de non-recevoir tirée du libellé obscur de l'acte d'appel, et conclut au rejet de l'ensemble des prétentions. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La Cour était saisie de plusieurs questions : la preuve d'une erreur matérielle affectant la portée du mandat ; la recevabilité du moyen tiré de l'obscurité de l'acte d'appel ; la réalité d'une inexécution fautive du mandat de vente de nature à faire obstacle à la commission ; et enfin l'assiette de cette commission lorsque le mandant a vendu à un prix inférieur au prix contractuel. **Sur la preuve de l'erreur matérielle.** La Cour écarte d'abord les listes de prix versées par les deux parties. La liste produite par la société BBB mentionnait pour treize lots les nouveaux prix issus du courriel du 5 mai 2009 et pour cinq lots les anciens prix, de sorte qu'elle ne pouvait avoir été annexée au contrat du 18 février 2009. Quant à la liste dite « Nur für Verkauf für Makler », elle ne comportait pas la colonne de statut, ce que la Cour juge non déterminant dès lors que la commercialisation semblait alors concerner des lots libres ; l'appelante, qui invoquait la troncature, ne produisait pas d'exemplaire complet. La pièce annexée à l'attestation de CCC, qui ne précisait ni la nature de la liste ni les modifications intervenues, fut rejetée comme non pertinente et non concluante. Le témoignage de CCC était en outre contredit par celui de DDD et EEE. La Cour retient donc l'incertitude résultant de ces éléments et refuse de les prendre en considération. **Sur la correspondance du 5 mai 2009.** La Cour juge que ce courriel émanant de la société BBB fait preuve de son contenu, la correspondance commerciale non contestée ayant force probante. Elle relève que la réponse de la société AAA, datée du 26 août 2009, est postérieure à la réception de factures relatives aux commissions litigie