## Synthèse doctrinale Par le présent jugement du 3 décembre 2003, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, consacre une lecture rigoureuse du régime de la garantie du vendeur d'immeuble à construire, tel qu'organisé par le Code civil et par la loi du 16 mai 1975 sur la copropriété. Il affirme d'abord l'impérativité de ce régime et écarte, au nom de la règle du non-cumul, l'invocation concurrente des articles 1382 et 1383 du Code civil. Il pose ensuite une distinction structurante entre gros ouvrages et menus ouvrages, en renvoyant respectivement aux délais décennal et biennal des articles 1792 et 2270 du Code civil, et, pour les malfaçons mineures non compromettantes, au délai de trente ans conditionné à la dénonciation rapide du vice et à l'action dans l'année (article 1648). Surtout, il étend ce dernier régime aux vices apparents, en refusant tout traitement plus favorable à ceux-ci qu'aux vices cachés. Le tribunal déclare ainsi irrecevables, pour forclusion, l'essentiel des demandes du syndicat et des copropriétaires, rendant sans objet les appels en garantie. La décision illustre la sévérité des délais préfix en matière de construction et l'importance de la qualification des désordres. ## I. Faits et procédure Par exploit d'huissier du 12 août 2002, le syndicat des copropriétaires d'une résidence ainsi que plusieurs copropriétaires ont assigné la société à responsabilité limitée promotrice de l'immeuble, ainsi que son assureur, aux fins d'obtenir réparation, solidairement ou in solidum, de vices et malfaçons affectant tant les parties communes que les parties privatives. Les demandeurs fondaient leur action principalement sur les articles 1792 et suivants et 2270 du Code civil, et subsidiairement sur les articles 1642-1 et suivants, 1142 et suivants, ainsi que 1382 et 1383 du même code. La société promotrice a mis en intervention plusieurs sociétés intervenant à la construction, par exploits des 20 septembre 2002 et 27 janvier 2003, afin d'être garantie de toute condamnation éventuelle. Ces demandes en intervention ont été jointes, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, à l'action principale. Le tribunal rappelle liminairement qu'il n'existe au Luxembourg ni tribunal civil ni tribunal de commerce proprement dits, le tribunal d'arrondissement étant juge de droit commun en vertu de l'article 20 du Nouveau code de procédure civile, et qu'il statue en matière commerciale s'agissant d'un acte de commerce. L'autorisation d'agir du syndic, initialement contestée, a été régularisée par la production in extremis d'un procès-verbal d'assemblée générale du 8 décembre 1997. La procédure a été clôturée par ordonnance du 5 novembre 2003. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : le cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle.** Le tribunal relève que les rapports entre les parties sont « indubitablement de nature contractuelle ». Il applique la règle du non-cumul, fondée sur l'idée que le cumul aboutirait à neutraliser les dispositions spéciales de la responsabilité contractuelle. La demande fondée sur les articles 1382 et 1383 est en conséquence déclarée irrecevable. **Deuxième problème : le régime applicable à la vente d'immeuble à construire.** Le tribunal souligne que le régime de garantie est impératif et qu'il ne saurait être juxtaposé à d'autres régimes au gré de l'intérêt du demandeur. L'article 1646-1 du Code civil renvoie aux garanties des articles 1792 et 2270 : dix ans pour les gros ouvrages compromettant la solidité ou rendant l'immeuble impropre à sa destination, deux ans pour les menus ouvrages. Ces délais sont préfix, se confondent avec la durée de la garantie, ne sont pas susceptibles de suspension, et seule l'action au fond interrompt leur cours, à l'exclusion de l'assignation en référé. **Troisième problème : les vices non compromettants et les vices apparents.** Pour les malfaçons cachées affectant un gros ouvrage sans en compromettre la solidité, le tribunal applique l'article 1648 du Code civil : dénonciation dans un bref délai, action dans l'année. Il retient surtout une solution d'ensemble : l'article 1642-1 suppose implicitement que le vendeur répond des vices apparents de construction, et l'article 1648 ne distinguant pas entre vice caché et apparent, le même régime doit s'appliquer aux défauts apparents, « par définition visibles ». Le tribunal précise les critères de qualification du gros ouvrage (fonction dans l'édifice, utilité, ampleur de la réparation, coût, caractère d'investissement durable) et