Le jugement n° 34/2008 du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, treizième chambre correctionnelle, rendu le 8 janvier 2008, sanctionne un promoteur-constructeur ayant conclu un contrat de « réalisation d'un immeuble d'habitation » sans recourir à l'acte authentique et en ayant accepté, avant toute signature notariée, un total de 160.849,60 euros de versements. Le tribunal y affirme avec netteté que la qualification de vente d'immeuble à construire, au sens des articles 1601-4 et suivants du Code civil issus de la loi du 28 décembre 1976, ne dépend pas de la propriété du sol : c'est la vente de la construction qui compte, peu important l'origine du terrain. Il dégage les trois conditions d'application du régime (immeuble à usage d'habitation, réserve implicite des pouvoirs de maître de l'ouvrage, prix payable pendant la construction) et juge qu'elles sont réunies en l'espèce. Il rappelle enfin le principe de la responsabilité pénale de plein droit du chef d'entreprise, dont seule la délégation effective et compétente peut exonérer. La décision présente ainsi un intérêt pratique certain pour le droit de la construction et la protection de l'acquéreur. *(Synthèse rédigée à partir du seul texte communiqué ; les numéros de pièces, références doctrinales et jurisprudentielles figurant dans le jugement n'ont pas été vérifiés au-delà de leur mention.)* ## I. Faits et procédure Par un contrat intitulé « contrat de réalisation d'un immeuble d'habitation », daté du 29 mars 2001, la société anonyme A.) S.A. s'engageait envers les époux Y.) et Z.) à construire clés en main une maison d'habitation à (...), pour un prix total de 5.130.000 euros TTC. Il était constant que ce contrat n'avait pas été conclu par acte authentique. Le prévenu X.), administrateur délégué et président du conseil d'administration de la société, nommé par l'assemblée générale du 9 décembre 1999 avec pouvoir de signature individuel et sans limitation, fut poursuivi du chef d'infraction à l'article VII de la loi du 28 décembre 1976 pour avoir exigé et accepté, avant la conclusion du contrat par acte authentique, des versements dont le total était de 160.849,60 euros, réclamés par l'envoi de vingt-cinq factures émises entre 2001 et 2003. La plainte des époux Y.) et Z.), déposée le 2 juillet 2004, visait également un codirigeant, B.), non autrement impliqué dans la présente décision. Cité par acte du 26 juin 2007 à comparaître à l'audience du 25 septembre 2007, puis refixé au 27 novembre 2007, le prévenu fit plaider son acquittement : il n'aurait pas personnellement encaissé les fonds, son associé B.) aurait signé le contrat et la qualification de vente en l'état futur d'achèvement serait incertaine, faute de cession du terrain. Les parties civiles, constituées par leur conseil, réclamèrent 2.500 euros au titre du dommage moral et matériel, avant de limiter leur demande au préjudice moral. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la responsabilité pénale du dirigeant.** Le tribunal rappelle que le chef d'entreprise doit veiller personnellement et à tout moment à l'observation de la réglementation d'intérêt public, et qu'il ne peut invoquer ni son éloignement, ni la faute d'un préposé ou d'un tiers. Le principe ne souffre qu'une exception : la preuve d'une délégation effective de la direction d'une partie de l'entreprise à un préposé investi et doté de la compétence et de l'autorité nécessaires. En l'espèce, les affirmations relatives à la gestion administrative confiée à B.) demeurent de « pures allégations », faute de toute pièce, de sorte que le prévenu est pénalement responsable. **Deuxième problème : la qualification du contrat.** La défense soutenait que l'absence de cession du terrain excluait l'application des articles 1601-4 et 1601-5 du Code civil. Le tribunal écarte ce moyen en s'appuyant sur les travaux préparatoires : la loi s'applique « au cas où le propriétaire du terrain s'adresse au constructeur uniquement pour faire élever la construction ». Il énonce ensuite les trois conditions cumulatives d'application du régime : - l'immeuble doit être à usage d'habitation ou mixte ; elle est remplie, le contrat portant sur une maison d'habitation ; - le vendeur doit s'être réservé les pouvoirs de maître de l'ouvrage ; la réserve peut être implicite dès lors que l'objet est prédéterminé par le vendeur, qui se charge de la construction et en promet la livraison, ce qu'illustrent les plans établis par la société et le prix incluant les honoraires d'architecte ; - le prix doit être payable pendant la construction ; le contrat organise la