Par une décision rigoureuse rendue le 26 mars 2009, la chambre correctionnelle du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg précise les contours de la responsabilité pénale des bailleurs en matière de salubrité et de planification urbaine. Le litige portait sur la transformation illicite de maisons unifamiliales en multiples unités de logement (« chambres garnies ») ne respectant pas les critères minimaux d’habitabilité fixés par le règlement grand-ducal du 25 février 1979. L’intérêt majeur de cet arrêt réside dans l’interprétation stricte des normes techniques : le Tribunal définit la « surface du plancher » comme la surface brute intégrale de l’unité louée pour le calcul de l’éclairage naturel (règle du 1/10e), incluant les dégagements privatifs. Par ailleurs, le juge écarte la qualification de « colocation » invoquée par la défense pour masquer une subdivision de fait. En relevant l’indépendance fonctionnelle des unités (serrures, cuisines et sanitaires privatifs) et l’absence de lien social entre occupants, le Tribunal consacre une approche matérielle du changement d’affectation soumis à autorisation communale. Cette décision réaffirme l’opposabilité des prescriptions d’ordre public social et urbanistique face aux stratégies de rentabilisation immobilière au mépris de la dignité des occupants. ## I. Faits et procédure Le prévenu, propriétaire de deux immeubles sis respectivement à Schuttrange et à Flaxweiler, a procédé à d’importantes transformations structurelles sans obtenir les autorisations administratives requises. Dans le premier immeuble (Not. 1663/06/CD), il a aménagé quatre logements en sous-sol et un logement au-dessus du garage. Malgré plusieurs mises en demeure de l’administration communale et des contrôles de la police grand-ducale constatant l’insalubrité des lieux (absence de vide sanitaire, fenêtres exiguës, murs de séparation en bois), le prévenu a maintenu et renouvelé les baux. Dans le second immeuble (Not. 8872/07/CD), acquis en 2006, le prévenu a subdivisé une maison unifamiliale en neuf unités distinctes. Les constatations policières ont révélé que chaque unité disposait de ses propres installations de cuisine et de sanitaires, ainsi que d'un accès sécurisé par clef, bien que le prévenu n'ait effectué aucune déclaration préalable auprès du bourgmestre ni obtenu de permis pour ce changement d'affectation. Le Ministère Public a cité le prévenu devant le Tribunal correctionnel pour infractions à la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement et à la loi du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal était saisi de trois problématiques juridiques principales : **1. L'assiette de calcul de la surface d'éclairage naturel :** Le prévenu contestait le mode de calcul de la surface minimale des fenêtres (fixée à 1/10e de la surface du plancher par l'art. 4 du règlement grand-ducal de 1979), arguant qu'il ne fallait considérer que la surface « habitée » et exclure les couloirs. Le Tribunal rejette ce moyen : la loi vise la « surface du plancher », soit la surface brute au sol de l'unité dont le locataire a l'usage exclusif, incluant les dégagements dès lors qu'ils sont situés derrière la porte d'entrée privative. **2. La distinction entre colocation et subdivision en logements multiples :** Pour échapper aux griefs de violation du règlement sur les bâtisses (limitant le nombre de logements par parcelle), le prévenu invoquait une « habitation collective » (colocation). Le Tribunal écarte cette qualification par un faisceau d'indices matériels : - Chaque unité est séparée par une porte fermant à clef ; - Chaque unité dispose d'un coin cuisine et d'une salle d'eau propres ; - Les occupants ne partagent que des éléments accessoires (poubelle, boîte aux lettres, compteur général) ; - Il n'existe aucun lien personnel entre les locataires, recrutés par annonces. Le Tribunal conclut qu'il s'agit d'une subdivision en logements distincts constituant un changement d'affectation illicite. **3. Le respect des critères de salubrité et l'obligation de déclaration :** Le Tribunal rappelle que l'obligation de déclarer la location de logements garnis au bourgmestre (art. 33 de la loi de 1979) est une formalité préalable. Une régularisation tardive ne saurait effacer l'infraction consommée. Sur le