Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, 2025-01-01, n° 20090423-TALux12-1321a-accessible

Jugt no 1321/2009

Not. : 22056/2008/CD

Audience publique du 23 avril 2009

Le Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, chambre correctionnelle, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : A.), épouse B.), employée, demeurant à L-(…), (…), comparant par Maître Marc PETIT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, en l’étude duquel domicile est élu,

• citante directe et demanderesse au civil et X.), gérante de l’agence immobilière SOC1.), établie à L-(…), (…),
• citée directe et défenderesse au civil et en présence de : du Ministère Public, partie jointe. FAITS: Par acte de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg en date du 20 octobre 2008, A.) a fait donner citation à X.) à comparaître à l'audience du 27 octobre 2008 à 9.00 heures, devant le Tribunal correctionnel de Luxembourg, à la citée Judiciaire, afin de voir condamner X.) du chef de l’infraction mentionnée dans la citation directe. La cause fut remise à plusieurs reprises pour paraître utilement à l'audience publique du 23 mars 2009. A cette audience Maître Marc PETIT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, donna lecture de la citation directe.

Les témoins B.) et T1.) furent entendus en leurs déclarations après avoir prêté, chacun séparément, le serment prévu par la loi. La citée directe X.), épouse Y.), fut entendue en ses explications et moyens de défense. Maître Marc PETIT développa plus amplement les moyens de la citante directe et demanderesse au civil. Maître Sandrine LENERT-KINN développa plus amplement les moyens de défense de la citée directe et défenderesse au civil. La représentante du Ministère Public, Nadine SCHEUREN, substitut du Procureur d’Etat, résuma l'affaire et fut entendue en son réquisitoire. Le Tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, date à laquelle le prononcé avait été remis, le JUGEMENT QUI SUIT: Par exploit d’huissier de justice du 20 octobre 2008, A.), épouse B.) a fait citer X.) devant le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière correctionnelle, aux fins de la voir condamner aux peines à requérir par le Ministère Public du chef d’infraction à l’article 498 du Code pénal, sinon sur le fondement de l’article 496 du Code pénal, ainsi qu’au paiement de la somme de 30.000.- euros, sinon au paiement de dommages et intérêts de 30.000.- euros pour la réparation de son préjudice matériel ou à tout autre montant, à déterminer par expertise ou à évaluer ex æquo et bono par le Tribunal, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde. A.) reproche à X.), à titre principal, d’avoir contrevenu aux dispositions de l’article 498 du Code pénal à savoir d’avoir été trompé sur le bien rendu pour lui avoir frauduleusement vendu un studio sis à (…),(…), qui ne correspond pas à l’objet sur lequel a porté le compromis de vente du 25 janvier 2008, et, à titre subsidiaire, d’avoir contrevenu aux dispositions de l’article 496 du Code pénal en employant des manœuvres frauduleuses pour se procurer un avantage illicite en déterminant son époux B.) à payer le prix de 150.000.- euros pour un studio avec cave privative alors qu’il n’y a pas de cave privative. X.) fait conclure à l’acquittement des préventions mises à sa charge. Les faits Au courant du mois de mai 2008 et plus précisément en date du 8 mai 2008, l’agence SOC1.) IMMOBILIER a, sur le site internet « athome.lu », offert en vente un studio dans un immeuble en copropriété à (…),(…), au prix de 160.000.- euros. L’annonce décrit le bien immobilier comme suit « très beau STUDIO entièrement neuf, 42 m2, balcon, cave. (…) ». B.) et son épouse A.) se sont intéressés à l’objet offert en vente et l’ont visité en compagnie d’T1.), conseillère en immobilier auprès de l’agence SOC1.) IMMOBILIER. 2

Des pourparlers en vue de l’acquisition du bien immobilier ont ensuite été menés avec la responsable de l’agence SOC1.) IMMOBILIER, X.). Le prix d’acquisition a été fixé, d’un commun accord entre les parties, à 150.000.- euros. Le 25 janvier 2008, le propriétaire du prédit studio, à savoir la société civile immobilière SOC2.) S.C.I., représentée par M.), a signé un compromis de vente avec les époux B.) et A.). A la signature de cet acte, l’agence SOC1.) IMMOBILIER a été représentée par T1.). Il est précisé dans le compromis de vente que ledit studio, lot numéro 11, comprend une « cave 10 ». En date du 8 mai 2008, un acte notarié (numéro 513/08) est passé par devant Maître Francis KESSELER, notaire de résidence à Esch-sur-Alzette entre, d’une part, la société SOC2.) S.C.I. et, d’autre part, les époux B.) et A.). Il ressort de cet acte que la vente entre parties comprend: « L’ELEMENT PRIVATIF SUIVANT, Au troisième étage Le studio avec la désignation cadastrale 011UA 03, QUOTITES DES PARTIES COMMUNES Trente-sept virgule trois cent quatre-vingt-quinze millièmes des parties communes, y compris le sol ou terrain (37,395 = 37,395/1000ièmes). le tout plus amplement désigné et décrit dans un acte de base reçu par Maître Frank BADEN, alors notaire de résidence à Luxembourg en date du 17 juillet 1998, (…) » Aucune clause du contrat ne fait état d’une transmission du droit de propriété relatif à la cave, désignée dans le compromis de vente comme « cave: 10 ». Quant à la recevabilité: l’intérêt à agir Pour que la citation directe de la partie civile ait pour effet de mettre en mouvement l’action publique, il faut qu’elle émane de quelqu’un ayant qualité pour exercer l’action civile. La partie civile n’aura qualité pour exercer l’action civile que si elle justifie d’un intérêt, c’est-àdire si elle établit que le dommage dont elle se plaint est la suite immédiate et directe d’un fait constituant une infraction (Cour 10 janvier 1985, P. 26, 247). Pour que l’action soit recevable, il faut que celui qui l’exerce ait été lésé dans sa personne, dans sa réputation, dans ses biens (LE POITTEVIN, Code d’instruction criminelle, article 1, n°366). Tel est le cas en l’espèce.

3

Quant à la recevabilité du témoignage de B.) Pour étayer sa demande, la citante directe A.) a fait procéder, à l’audience, à l’audition de son époux B.). Le mandataire de la prévenue X.) s’est opposé à l’audition de ce témoin au motif qu’il s’agirait de l’époux de A.), partie au procès, et qu’il aurait de ce fait, un intérêt évident à témoigner dans un sens favorable à la demande de A.). Il convient de noter qu’en vertu des articles 156, 156-1 et 156-2 du Code d’instruction criminelle, chacun peut être entendu comme témoin, à l’exception des personnes frappées d’une incapacité de témoigner en justice parmi lesquelles figurent les parties en cause, dès lors que personne ne peut être appelé à déposer dans sa propre cause, seules les déclarations des tiers étant admissibles. (Cour 30 novembre 2005, 10e Ch.) Il est vrai qu’en matière pénale, bien que la loi ne le dise pas expressément, il est de principe que celui qui est lui-même partie au procès ne peut y servir de témoin. (Cour 17 octobre 1903, 8, 292, Gaston Vogel, Lexique de procédure pénale de droit luxembourgeois, p. 368.) La notion de partie en cause doit cependant être interprétée restrictivement comme ne visant que les personnes directement engagées dans l’instance judiciaire. Il ressort en effet des travaux préparatoires de la loi du 17 juin 1987 que la suppression des dispositions concernant les personnes dont le témoignage ne pouvait être reçu pour cause de parenté ou risque de partialité avait pour but d’élargir - à l’instar de la réforme intervenue en matière civile - le plus possible les moyens susceptibles de conduire à la manifestation de la vérité. (Rapp. De la com. Ur. Doc. Par. N°2980 (2), p. 16) Aucune limite n’est imposée ni au Ministère Public, ni à la partie civile, ni au prévenu dans le choix des témoins: toute personne dont la déposition paraît utile, à quelque titre que ce soit, peut être appelée comme témoin, pourvu qu’elle ne soit dans aucun des cas d’incapacité ou de dispense établis par la loi (Le Poittevin, code d’instruction criminelle: article 153, no 161). En matière répressive, l’intérêt que peut avoir le témoin au débat ne constitue pas une cause de reproche légale, puisque ces causes sont limitativement énumérées par l’article 156 du Code d’instruction criminelle et que celle basée sur l’existence d’un intérêt dans le chef d’un témoin n’y figure pas et en pareille occurrence le tribunal n’aurait que la seule obligation de tenir compte de l’audition du témoin dans la mesure de la confiance que son témoignage peut lui inspirer (Cour 7 janvier 1911, P. 8, 268 ; Cour 12 février 1916, P. 9, 561 ; Cour Luxembourg, 12 décembre 1972, no 241/72; R. Thiry, Précis d’instruction criminelle en droit luxembourgeois, p. 282). B.) a été entendu sous la foi du serment à l’audience du Tribunal du 23 mars 2009. Le fait qu’il soit le mari de A.) ne saurait constituer, à lui seul, un argument suffisant pour écarter son témoignage. Le moyen d’irrecevabilité soulevé concernant le témoignage de B.) est donc à déclarer non fondé.

4

Déclarations des témoins Entendu à l’audience sous la foi du serment, B.) déclare qu’au courant du mois de mai 2008, il aurait trouvé sur internet une annonce de l’agence SOC1.) IMMOBILIER relative à la vente d’un studio y compris une cave, à (…),(…). Suite à une première prise de contact avec l’agence, l’objet immobilier s’est avéré, a priori, correspondre aux critères recherchés. B.) a donc convenu d’un rendez-vous avec T1.), conseillère en immobilier auprès de l’agence SOC1.) IMMOBILIER, en vue de la visite du studio dont question dans l’annonce. Lors de cette visite, B.) se rappelle que la représentante de l’agence T1.) lui a montré le studio d’environ 30 m2, situé au 3e étage de l’immeuble, ainsi qu’une cave située au sous-sol. Il décrit cette cave comme étant un espace clos de quelque 3 m2, fermé avec une porte à clé. Cette cave disposait de l’électricité qui, selon les dires de la représentante de l’agence, T1.), était reliée au compteur d’électricité du studio. Au moment de la visite, le studio ainsi que la cave étaient inoccupés. B.) déclare que tout au long des entretiens qu’il a eus avec T1.), il était clair que le studio serait offert en vente ensemble avec la cave. A aucun moment, il n’aurait donc été question que la cave ne ferait pas partie du lot lui offert en vente. Au contraire, T1.) lui aurait explicitement déclaré que la cave serait privative. B.) tient encore à préciser à l’audience que s’il avait su, au moment de la vente, que la cave n’aurait pas fait partie de l’objet offert en vente, à titre privatif, il n’aurait pas contracté, ceci au regard du fait qu’un studio d’une taille aussi réduite, sans cave, ne présenterait strictement aucun intérêt pour son usager (étant donné que celui-ci ne disposerait d’aucune possibilité pour déposer ses valises ou autres objets personnels). B.) tient encore à préciser qu’T1.) aurait parfaitement su que le studio ne l’aurait intéressé qu’à la seule et unique condition qu’une cave y soit rattachée à titre privatif. T1.), également entendue à l’audience sous la foi du serment, déclare être employée à l’agence SOC1.) IMMOBILIER en qualité de conseillère en immobilier et dit avoir suivi le dossier relatif à la vente dudit studio depuis quelques mois déjà, sans cependant avoir spécialement vérifié le caractère privatif de la cave sur les plans de construction de l’immeuble. Elle se serait, en effet, fiée aux informations reçues de la part du propriétaire de l’appartement, à savoir la société SOC2.) S.C.I., selon laquelle la cave était offerte en vente ensemble avec le studio dont question. Elle confirme les déclarations de B.) en ce sens qu’elle croyait également que la cave numéro 10 était affectée au studio acquis par B.), ceci d’autant plus que l’agence disposait, d’une même clé pour l’appartement et la cave et que l’électricité de cette cave est enregistrée sur le compteur du studio et facturée au propriétaire de celui-ci. X.) donne à considérer à l’audience du Tribunal du 23 mars 2009 qu’en octobre 2007, elle a repris, en qualité de responsable, l’agence SOC1.) IMMOBILIER à (…). Elle explique qu’elle détient 49% des parts du capital social d’une dénommée société SOC3.) S.àr.l. qui passe des contrats de franchise avec la société SOC1.) IMMOBILIER, à la tête de laquelle se trouve M.). Son époux, Y.) détient 50% des parts de la société SOC3.) S.àr.l. et le troisième associé, Monsieur M.), dispose de 1% du capital social de celle-ci. X.) explique que le mandat de vente du studio dont question s’est trouvé dans le stock des objets immobiliers à vendre. T1.), employée de la société SOC1.) IMMOBILIER, aurait connu le dossier du studio pour l’avoir déjà traité auparavant de sorte que X.) n’aurait pas

5

vérifié l’exactitude du caractère privatif de la cave litigieuse. Au jour de la signature du compromis, elle était donc persuadée que la cave était comprise dans le prix du studio. A l’audience, X.) a tenu à préciser que même si les acquéreurs ne disposent pas de la cave numéro 10 à titre privatif, il n’empêche qu’à l’heure actuelle, ils l’utilisent à titre exclusif dans la mesure où ils sont les seuls à disposer de la clé de ladite cave. Ce ne serait donc que dans l’hypothèse, peu probable, où le syndicat de l’immeuble changerait l’aménagement des lieux que les époux B.)-A.) risqueraient de perdre l’usage de la cave numéro 10 affectée à leur studio. En droit La prévenue X.) conteste l’infraction de tromperie libellée à sa charge. La tromperie La citante directe A.) reproche à X.) d'avoir commis le délit de tromperie sanctionné par l'article 498 du Code pénal et aux termes duquel "sera puni d'un emprisonnement d'un mois à un an et d'une amende de 500.- euros à 10.000.- euros, ou d'une de ces peines seulement, celui qui aura trompé l'acheteur:

sur l'identité de la chose vendue en livrant frauduleusement une chose autre que l'objet déterminé sur lequel a porté la transaction;

sur la nature ou l'origine de la chose vendue en vendant ou en livrant une chose autre semblable en apparence à celle qu'il a acheté ou qu'il a cru acheter…".

Cet article vise deux espèces de tromperies distinctes, à savoir celle portant sur l'identité de la chose, commise lors de l'exécution du marché et consistant dans le fait de livrer une chose différente à celle sur laquelle a porté la transaction (alinéa 2) et la tromperie portant sur la nature ou l'origine de la chose (alinéa 3). En l'espèce, le fait que la cave litigieuse n’ait pas été transférée à titre privatif, ne relève pas de l’identité de la chose vendue. La société SOC2.) S.C.I. n’a donc pas livré une chose différente à celle sur laquelle a porté le compromis de vente. La citée directe X.) n'a donc pas commis le délit de tromperie par la livraison d'une chose différente à celle sur laquelle la transaction avait portée au sens de l'alinéa 2 de l'article 498 du Code Pénal. En ce qui concerne la tromperie sur la "nature" de la chose, la jurisprudence retient que le terme "nature" ne vise non seulement la tromperie sur la substance de la chose mais aussi " la tromperie sur les qualités essentielles de cette chose, du moment que la fraude est assez grave pour faire perdre à la chose ses qualités essentielles, de sorte que la chose est altérée dans sa nature même et qu'elle n'est plus propre à l'usage auquel l'acheteur la destinait (Cour d'appel 22 mars 1965, P.19, 508, dans le même sens: Cour 18 janvier 1969, P. 21, 77).

6

Par qualités essentielles, il faut entendre l'ensemble des qualités bien déterminées que l'acheteur avait en vue lorsqu'il contractait et faute desquelles il n'aurait pas donné le prix mais refusé de l'acquérir (Cass. belge 7 juillet 1930 R.D.P. 1930. p. 905). En l’occurrence, la prévenue X.) déclare à l’audience avoir cru que le studio était offert en vente ensemble avec la cave numéro 10. Ce ne serait donc uniquement après la signature de l’acte notarié, lorsqu’elle aurait été contactée par B.) l’informant que l’acte notarié ne comprenait aucune clause relative à la transmission du droit de propriété de la cave, qu’elle aurait, pour la première fois, été rendue attentive au fait que la cave ferait partie des parties communes de l’immeuble. Son argument consistant à dire qu’elle venait juste de reprendre les affaires de l’agence SOC1.) IMMOBILIER quelques mois précédant la vente et qu’elle était sans expérience en la matière ne saurait être opposable aux clients B.)-A.), dans la mesure où, en tant que professionnel responsable et averti, il aurait appartenu à X.) de vérifier l’exactitude des informations contenues dans les dossiers traités par l’agence SOC1.) IMMOBILIER. Il convient partant de retenir que le caractère privatif de la cave a relevé, au moment de la conclusion du compromis de vente, des qualités essentielles du studio. Quant à l’attestation testimoniale de M.) du 17 février 2009 versée au débat par X.) et de laquelle il ressort que « Monsieur B.) m’a téléphoné et je lui ai expliqué la situation précise et exacte de la cave, et cela quelques jours avant le passage chez le notaire », il convient de retenir que le contenu de cette attestation testimoniale est vague et imprécis et n’est dès lors pas concluant. L’élément matériel de l’infraction de tromperie est partant établi. Outre l’élément matériel de la tromperie, à savoir donc que le vendeur a vendu une chose « impropre à l’usage auquel l’acheteur la destinait », le délit de tromperie exige également une intention frauduleuse dans le chef du vendeur, c’est-à-dire le dessein de se procurer à soimême ou à autrui un avantage illicite. Ceci est le cas lorsque le vendeur recherche aux dépens d’autrui un profit, quel qu’en soit le montant, qu’il n’aurait pas obtenu de l’acheteur s’il n’avait pas trompé celui-ci sur la nature ou l’origine de la chose vendue (cf. Goedeseels, Commentaire du Code pénal belge, n° 2928 s., p. 316). D’une part, il résulte certes à suffisance des éléments du dossier que X.) était au courant du fait que les époux B.)-A.) n’auraient pas contracté s’ils avaient su que la cave ne faisait pas partie du contrat de vente. D’autre part, aucun élément du dossier ne permet de conclure avec certitude que X.) avait l’intention de tromper les époux B.)-A.) pour les faire signer le compromis de vente. Il en découle pour le moins un doute quant à l’intention frauduleuse dans le chef de A.) requise pour qu’il y ait infraction de tromperie. X.) est dès lors à acquitter de l’infraction libellée à son encontre sub 1) dans la citation directe introduite par A.) en date du 20 octobre 2008.

7

L’escroquerie A.) reproche à X.) d’avoir employé des manœuvres frauduleuses pour se procurer un avantage illicite en déterminant B.) à payer un prix de 150.000.- euros pour un studio avec cave privative alors qu’il n’y en avait pas. X.) conteste l’infraction d’escroquerie libellée à son encontre. Pour qu’il y ait délit d’escroquerie il faut :  l’emploi de faux noms, de fausses qualités ou de manœuvres frauduleuses,  la remise ou la délivrance de fonds meubles, obligations, quittances ou décharges,  l’intention de s'approprier le bien d’autrui. X.) n’a pas pris un faux nom ou une fausse qualité. Les manœuvres pour être constitutives du délit d'escroquerie, doivent répondre aux conditions suivantes: 1° être frauduleuses, 2° revêtir une forme extérieure 3° être déterminantes de la remise, 4° avoir pour objet de persuader l'existence de fausses entreprises, d'un pouvoir ou d'un crédit imaginaire, de faire naître l'espérance ou la crainte d'un succès, d'un accident ou de tout autre événement chimérique ou enfin d'abuser autrement de la confiance ou de la crédulité" (Marchal et Jaspar, Droit criminel, T I, n° 1306). Or en l’occurrence, il y a eu publication d’une annonce sur internet, dont le contenu, à savoir l’offre en vente d’un studio et d’une cave au prix de 160.000.- euros, ne correspond pas à la réalité. Cette annonce au contenu inexact n’a pas été accompagnée d’une mise en scène destinée à lui donner du crédit et constitutif de manœuvres frauduleuses. Le premier élément constitutif n’est pas dès lors caractérisé et il devient oiseux d’analyser les deux autres éléments. Il y a partant lieu d’acquitter X.) de l’infraction d’escroquerie libellée à son encontre dans la citation directe. Au civil :

1. Quant à la constitution de partie civile de A.) à l’encontre de X.) Dans son exploit introductif d’instance du 20 octobre 2008, A.) s’est constituée partie civile contre X.). Eu égard à la décision à intervenir au pénal à l’égard de la prévenue X.), le Tribunal est incompétent pour connaître de la demande civile.

8

1. L’indemnité de procédure réclamée par X.) A l’audience, le mandataire de X.) réclame le montant de 1.000.- euros sur base de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile, partant à titre d'indemnité de procédure. L'article 240 du Nouveau Code de procédure civile reprend textuellement l'article 131-1 du Code de procédure civile de telle sorte que les principes dégagés par la jurisprudence sont toujours à retenir. Les dispositions du prédit article 131-1 ont été introduites par un règlement grand-ducal du 18 février 1987 et son libellé correspond textuellement à celui de l'article 700 du nouveau code de procédure civile français. Il se dégage de l'intitulé du règlement du 18 février 1987 qu'il a trait uniquement aux frais et dépens non inclus dans les procès civils et commerciaux. Même si le législateur a visé "Tout procès de droit commercial et de droit civil au sens large" (cf. doc. parl. no 2885-1 avis de la Commission de Travail, page 2), il n'en reste pas moins qu'une demande civile présentée dans le cadre d'une instance pénale ne constitue pas un procès civil au sens large. L'action n'est en effet qu'un accessoire de l'action publique et de ce fait est de la compétence des juridictions répressives et obéit aux règles de procédure contenues dans le code d'instruction criminelle (Trib. Corr. Luxbg 6 novembre 1989, Ministère Public c/ SCH./W./CNAMO; Cour d'appel 22 octobre 1990 n°160/90; Cour d'appel 16 janvier 2000, n° 21/95; Trib. Arr. Luxbg 23 décembre 1991, n°1968/91; Trib. Arr. Luxbg 19 novembre 1992, n°1510/92; Trib. Arr. Luxbg 3 décembre 1992, n°153/92). Il s'ensuit que la demande de X.) basée sur l'article 240 du nouveau Code de procédure civile est irrecevable.

P A R C E S M O T I F S, le Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, douzième chambre, siégeant en matière correctionnelle, statuant contradictoirement à l’égard de la citée directe, la citée directe et son mandataire entendus en leurs moyens, le mandataire de la citante directe et demanderesse au civil entendus en leurs conclusions, et la représentante du Ministère Public entendue en son réquisitoire, v u la citation directe introduite par A.) par exploit d’huissier du 20 octobre 2008; s e d é c l a r e compétent pour connaître des infractions reprochées à la prévenue X.), épouse Y.); r e ç o i t la citation directe en la forme, la déclare recevable;

9

statuant au pénal : d i t qu’il n’y a pas lieu d’écarter le témoignage de B.) ; a c q u i t t e X.), épouse Y.) des préventions non établies à sa charge ; la renvoie des fins de sa poursuite pénale sans peines ni dépens ; laisse les frais à charge de la citante directe ; statuant au civil :

1. Demande de A.) d o n n e a c t e à A.) de sa demande civile; se d é c l a r e incompétent pour en connaître; m e t les frais de cette demande civile à charge de A.) ;
2. Demande de X.), épouse Y.) d i t i r r e c e v a b l e la demande de X.), épouse Y.) sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Le tout en application des articles 1, 2, 3, 155, 179, 182, 183, 184, 189, 190, 190-1, 191, 194, 195 et 196 du Code d’instruction criminelle dont mention a été faite. Ainsi fait et jugé par Nathalie JUNG, vice-présidente, Christina LAPLUME et Isabelle JUNG, juges, et prononcé par Madame la vice-présidente en audience publique au Palais de Justice à Luxembourg, en présence de Dominique PETERS, premier substitut du Procureur d’Etat, et de Andrée MOULIN, greffier, qui, à l'exception du représentant du Ministère Public, ont signé le présent jugement.

10