Le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, douzième chambre correctionnelle, a rendu le 23 avril 2009 (jugement n° 1321/2009) une décision aux termes de laquelle la prévenue, gérante d'une agence immobilière, est acquittée des infractions de tromperie (article 498 du Code pénal) et d'escroquerie (article 496 du même code) qui lui étaient reprochées par une acquéreuse, ainsi que de l'action civile de cette dernière, faute de compétence du juge répressif. Le jugement consacre trois enseignements doctrinaux distincts. D'abord, la qualité de partie en cause ne fait pas obstacle à la déposition du conjoint de la partie civile, la notion devant s'interpréter restrictivement comme visant les seules personnes directement engagées dans l'instance, l'intérêt du témoin relevant de l'appréciation du juge et non de la recevabilité. Ensuite, la tromperie sur les « qualités essentielles » de la chose suppose une altération de sa nature même, et l'intention frauduleuse doit être établie avec certitude, à défaut de quoi le doute profite au prévenu. Enfin, l'indemnité de procédure de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile n'est pas due devant la juridiction répressive, l'action civile n'y constituant qu'un accessoire de l'action publique. Le jugement illustre ainsi la rigueur des qualifications pénales en matière de vente immobilière, où la simple inexactitude d'une annonce ne suffit pas à caractériser une manœuvre frauduleuse. ## I. Faits et procédure Le 8 mai 2008, une agence immobilière publie sur un site internet l'offre d'un studio de 42 m² dans un immeuble en copropriété, annoncé avec « cave » et au prix de 160.000 euros. Un couple intéressé visite le bien en présence d'une conseillère de l'agence, qui leur indique, selon leurs dires, que la cave, située au sous-sol et reliée au compteur électrique du studio, serait privative. Le prix est finalement fixé à 150.000 euros. Le compromis de vente du 25 janvier 2008 mentionne un studio, lot numéro 11, comprenant une « cave 10 ». L'acte authentique reçu le 8 mai 2008 par notaire ne mentionne toutefois aucune transmission de la propriété de la cave, celle-ci n'apparaissant qu'au titre des parties communes. Par exploit du 20 octobre 2008, l'acquéreuse fait citer directement la gérante de l'agence devant le tribunal correctionnel, du chef de tromperie, subsidiairement d'escroquerie, et demande réparation de son préjudice, évalué à 30.000 euros. La prévenue conclut à son acquittement. Les débats se déroulent à plusieurs audiences, au cours desquelles sont entendus le mari de la citante, la conseillère immobilière, la prévenue elle-même, puis le ministère public requiert. L'affaire est mise en délibéré et le jugement est prononcé le 23 avril 2009. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Sur la recevabilité du témoignage du conjoint.** Le premier problème tient à l'audition du mari de la citante, soutenue par la défense comme étant un témoin intéressé. Le tribunal rappelle que, si la partie au procès ne peut être entendue comme témoin dans sa propre cause, cette incapacité doit être entendue restrictivement, la loi du 17 juin 1987 ayant voulu élargir les moyens de manifestation de la vérité. Il relève qu'aucune cause de reproche légale fondée sur l'intérêt du témoin ne figure dans l'article 156 du Code d'instruction criminelle, de sorte que la qualité de conjoint n'entraîne pas l'exclusion et que la portée de la déposition relève de l'appréciation souveraine du juge. **Sur la tromperie.** Le tribunal écarte d'abord la tromperie sur l'identité de la chose, la cave n'ayant pas été substituée à un autre objet. Il examine ensuite la tromperie sur la nature, que la jurisprudence entend comme l'altération des qualités essentielles, c'est-à-dire celles que l'acquéreur avait en vue et sans lesquelles il n'aurait pas contracté. Il retient que le caractère privatif de la cave constituait une qualité essentielle du studio, un studio de cette taille étant dépourvu d'intérêt pour l'acquéreur sans espace de rangement. L'élément matériel est ainsi reconnu. Toutefois, le tribunal relève que la prévenue savait que les acquéreurs n'auraient pas contracté sans cette cave, mais qu'aucun élément ne démontre avec certitude qu'elle avait l'intention de les tromper. L'intention frauduleuse, consistant dans le dessein de se procurer un avantage illicite, n'étant pas établie, le doute doit profiter à la prévenue. **Sur l'escroquerie.** Le tribunal constate l'absence de faux nom ou de fausse qualité. Quant aux