Voici le commentaire de la décision rendue par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg le 14 juillet 2010, rédigé pour la revue *Korpus*. *** Par un jugement rigoureux, le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg réaffirme l’exigence de preuve incombant au promoteur immobilier dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) pour s’exonérer des conséquences d’un retard de livraison. La décision précise d’abord les contours de la règle du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, jugeant que l’invocation subsidiaire des articles 1382 et 1383 du Code civil ne saurait vicier une action dont la nature contractuelle est manifeste. Au fond, le tribunal consacre une interprétation restrictive des clauses de suspension de délai. Il écarte les intempéries faute de démonstration de leur incidence concrète sur le chantier et rejette la qualification de force majeure pour un incident de voisinage, dès lors qu’aucune injonction administrative d’arrêt des travaux n’est formellement établie. Enfin, le jugement souligne l’autonomie de la réception des travaux, fixée à la date du procès-verbal d’achèvement nonobstant la remise ultérieure de clés accessoires, et conditionne l’appel en garantie contre les sous-traitants à la preuve d’un lien de causalité direct entre leur faute technique et le retard global du chantier. ## I. Faits et procédure En l’espèce, deux acquéreurs ont conclu, par acte notarié du 21 juillet 2005, un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) portant sur un appartement au sein d’une résidence. Le contrat stipulait un délai d’achèvement de 26 mois, soit une livraison attendue pour le 21 septembre 2007. Le procès-verbal de constat d’achèvement et de réception n’a toutefois été signé que le 15 décembre 2008, et la remise intégrale des clés n’est intervenue qu’en mars 2009. Invoquant un retard de livraison de plus de 17 mois, les acquéreurs ont assigné la société venderesse (SOCIETE1) en paiement de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel (loyers déboursés) et du préjudice moral. En réplique, la venderesse a appelé en intervention forcée deux sous-traitants : un bureau d’études de stabilité (SOCIETE2) et une entreprise de terrassement (SOCIETE3), afin d’être tenue quitte et indemne de toute condamnation. Elle invoquait, pour justifier le retard, des intempéries ainsi qu’un arrêt de chantier de 116 jours imposé par un sinistre survenu sur un immeuble voisin. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal était saisi de trois questions principales : la recevabilité de l’action au regard de la règle du non-cumul des responsabilités, la détermination de la durée exacte du retard imputable au vendeur, et le caractère libératoire des causes de suspension invoquées. **Sur la recevabilité et le non-cumul :** La défenderesse soulevait l’irrecevabilité de la demande au motif que les requérants invoquaient simultanément les responsabilités contractuelle et délictuelle. Le tribunal rejette ce moyen, précisant que si le cumul est prohibé, l’invocation des articles 1382 et 1383 du Code civil à titre purement subsidiaire, dans un litige dont l’essence est « indubitablement de nature contractuelle », ne constitue pas une violation de la règle dès lors qu’aucun développement spécifique ne vise la faute délictuelle. **Sur la date de réception :** Les acquéreurs plaidaient pour une réception en mars 2009 (remise des dernières clés). Le tribunal retient la date du 15 décembre 2008, date de signature du procès-verbal de constat d’achèvement. Il considère qu’en signant ce document sans réserve majeure sur l’accessibilité, les acquéreurs ont présumé l’achèvement des travaux, fixant ainsi le retard à 15 mois. **Sur les causes de suspension :** 1. **Les intempéries :** Bien que prévues au contrat, elles sont écartées. Le tribunal juge que la simple production de relevés météorologiques est insuffisante : le promoteur doit établir l’incidence réelle des conditions climatiques sur l’avancement des travaux et l’arrêt effectif du chantier. 2. **Le sinistre voisin