L'arrêt rendu par la Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg, quatrième chambre, le 18 janvier 2012 (n° 36433 du rôle), apporte une double clarification en matière de contrat d'entreprise immobilier : d'une part, l'exception de transaction ne fait obstacle à l'action du maître de l'ouvrage que pour les désordres identiques en objet, cause et parties à ceux ayant fait l'objet de la transaction ; d'autre part, en l'absence de réception, expresse ou tacite, les délais de garantie post-contractuels des articles 1792 et 2270 du Code civil ne courent pas, et la responsabilité contractuelle de droit commun des articles 1147 et suivants demeure applicable. La Cour reconnaît en outre que le refus de payer le solde du prix, motivé par des non-finitions et des vices dénoncés, fait obstacle à la réception tacite. Elle infirme ainsi le jugement de première instance qui avait déclaré irrecevable la demande, et condamne l'entrepreneur au paiement de la somme de 14.055,30 € avec intérêts légaux. La solution, fondée sur l'appréciation souveraine des circonstances et sur l'intention du maître de l'ouvrage, s'inscrit dans une lecture protectrice du maître d'ouvrage face aux transactions générales et aux réceptions de fait. ## I. Faits et procédure Par contrat de construction conclu le 18 mars 1998, la société B a entrepris la construction d'un immeuble d'habitation au profit de A. Des malfaçons étant apparues, A a obtenu en référé la désignation d'un expert, C, dont le rapport préliminaire du 28 novembre 2000 relevait notamment un problème de perte de pression de l'installation de chauffage solaire et une infiltration au niveau d'une fenêtre à l'étage, tout en mentionnant le versement d'un nouvel acompte et la retenue d'une garantie de bonne fin. Le litige ayant donné lieu à une assignation de B devant le tribunal de paix en paiement d'un solde, les parties ont conclu, le 7 octobre 2004, une transaction par laquelle A acquittait une somme forfaitaire de 5.500 € et B s'engageait à faire vérifier et réparer les fuites du tuyau d'écoulement et de ses raccordements sous la douche du premier étage. L'acte mettait fin à l'ensemble des prétentions réciproques nées de l'instance, de la procédure de référé antérieure et des opérations d'expertise subséquentes. Une seconde expertise, confiée à D par ordonnance de référé du 18 juillet 2006, a mis en évidence diverses malfaçons et chiffré leur remise en état à 17.217,80 €. A a alors assigné B devant le tribunal d'arrondissement de Diekirch, siégeant en matière commerciale. Par jugement du 28 avril 2010, ce tribunal a déclaré la demande irrecevable en raison de la transaction et de l'absence de demande en annulation de celle-ci pour inexécution. A a interjeté appel le 19 juillet 2010. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : l'exception de transaction peut-elle faire obstacle à l'action du maître de l'ouvrage ?** La Cour rappelle que l'autorité de la chose jugée attachée à la transaction suppose une identité d'objet, de cause et de parties. À défaut, l'exception ne joue pas et le juge demeure saisi, en s'appuyant sur la jurisprudence de la Cour de cassation française (Cass. com., 5 oct. 1964, Bull. civ. III, n° 405) admettant l'action d'un maître de l'ouvrage découvrant, après transaction, des vices non couverts par elle. Elle relève que la transaction se référait de façon vague aux vices allégués, l'expertise préliminaire n'ayant énuméré que les désordres les plus importants. Elle constate ensuite que les infiltrations et traces d'humidité, causées par une fuite au niveau du caisson collecteur, sont postérieures à la transaction et étrangères à son objet, ce qu'admet d'ailleurs l'intimée. Les fissures du linteau et du débarras ne sont pas davantage établies comme ayant existé lors de la transaction, la fissure du linteau n'ayant été signalée qu'en août 2006. L'exception est donc rejetée. **Second problème : les garanties post-contractuelles sont-elles acquises ?** B soutenait que les désordres ne touchant pas le gros ouvrage étaient forclos au titre de la garantie de trois ans, et que la garantie décennale courait à compter de l'entrée en jouissance de juin 1999. La Cour rappelle que les délais des articles 1792 et 2270 du Code civil ne commencent à courir qu'à compter de la réception. En l'absence de procès-verbal, il appartient au juge d'apprécier l'intention du maître de l'ouvrage. La réception tacite suppose la volonté d'accepter l'ouvrage en l'état et résulte classiquement de la prise de possession conjuguée au paiement