Dans un arrêt du 29 février 2012, la Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg, quatrième chambre siégeant en matière commerciale, confirme le rejet des demandes croisées en résiliation d'une convention d'assistance commerciale à la négociation. Elle juge que le contrat distingue, au moins implicitement, une phase de prospection, consistant à promouvoir le projet, à constituer et suivre une clientèle potentielle et à informer le mandant, d'une phase de commercialisation, réservée à la conclusion des baux et des ventes, laquelle suppose l'obtention préalable des autorisations administratives. Tant que le plan d'aménagement particulier n'est pas approuvé, la commercialisation ne peut débuter, de sorte que le maître d'ouvrage n'est pas tenu de transmettre des pièces qu'il ne détient pas encore et ne commet aucune faute en n'ayant pas réservé la situation lors de la signature. Le mandataire, qui n'a pas exécuté sa mission de prospection, commet certes une inexécution, mais celle-ci n'atteint pas le degré de gravité requis pour justifier une résiliation aux torts exclusifs. La décision illustre la place centrale de l'économie du contrat, de la chronologie des obligations et de la connaissance préalable du contexte administratif dans l'appréciation des manquements contractuels, ainsi que les limites de l'exception d'inexécution et de la résiliation judiciaire en matière de contrats d'intermédiation immobilière. ## I. Faits et procédure Par convention du 12 février 2009, la société B S.A. a chargé la société A s.à r.l. de rechercher des locataires et des acquéreurs pour plusieurs biens immobiliers relevant d'un projet immobilier à Luxembourg et à W. Le contrat, intitulé « convention d'assistance commerciale à la négociation », prévoyait à l'article 8 A des obligations de promotion, de remise de dossiers à une clientèle potentielle, de suivi par des contacts réguliers et d'information du mandant. L'article 8 B mettait à la charge de B la transmission, dans les huit jours de la signature, de toute information utile et de tout document relatif aux immeubles, tels que plans, titres, permis de bâtir et d'urbanisme. L'article 1er faisait état des autorisations administratives à obtenir. Il était constant que le plan d'aménagement particulier (PAP) déposé le 24 novembre 2008 avait fait l'objet d'avis négatifs du ministère de l'Intérieur et de l'Aménagement du territoire le 11 mai 2009, puis d'un refus d'approbation par le conseil communal le 15 juillet 2009, avant une modification du plan d'aménagement général (PAG). Une relation contractuelle antérieure, remontant à 2005, unissait déjà les deux sociétés pour l'accompagnement du projet. A reprochait à B de n'avoir transmis aucun des documents prévus à l'article 8 B et d'avoir ainsi rendu impossible sa mission, sollicitant la résiliation aux torts exclusifs de B et l'indemnisation de son préjudice, sur le fondement des articles 1134 et suivants, subsidiairement 1382 et 1383 du Code civil. B contestait toute inexécution et formait une demande reconventionnelle en résiliation aux torts de A, faute pour celle-ci d'avoir accompli la prospection. Par jugement du 2 juillet 2010, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, a déclaré non fondées les demandes principale et reconventionnelle. A a interjeté appel le 26 août 2010 et B a formé appel incident, reprochant aux premiers juges de ne pas avoir prononcé la résiliation. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée à la Cour était double. Il s'agissait, d'une part, de déterminer si le contrat organisait une distinction entre une phase de prospection et une phase de commercialisation, et si l'absence d'autorisations administratives faisait obstacle à l'exécution de la mission ; d'autre part, de savoir si les manquements respectivement allégués présentaient une gravité suffisante pour justifier une résiliation aux torts exclusifs de l'une ou l'autre partie. La Cour écarte d'abord le moyen tiré de l'absence de distinction contractuelle. Après relecture de l'article 8 A, elle relève que la promotion du site, la remise de dossiers à une clientèle potentielle, le suivi régulier des contacts et l'information du mandant relèvent de la prospection, entendue comme l'exploration du marché et la recherche d'une clientèle potentielle, et que la mission de A ne se réduisait pas à la conclusion des baux et des ventes, qui ne pouvait intervenir qu'après l'obtention des autorisations. Elle juge ensuite que B n'a pas manqué à son obligation de transmission. L'obligation de l'article 8 B ne vise que les documents détenus à la date de la signature, l'énumération étant purement illustrative. Les données complètes n'étaient d'ailleurs