Dans cet arrêt du 14 mars 2012, la Cour supérieure de justice du Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, rappelle qu'une partie qui s'oblige sous condition suspensive ne saurait se prévaloir de la caducité du contrat dès lors qu'elle a elle-même fait échec à la réalisation de la condition. La décision consacre ainsi, par application du principe selon lequel nul ne peut tirer profit de sa propre faute, la fiction d'accomplissement de la condition en cas de défaillance fautive de l'obligé, en l'espèce l'acquéreur qui, n'ayant produit aucune attestation de refus de crédit ni justifié de démarches sérieuses pour obtenir un prêt, a rendu impossible l'exécution de l'acte. L'arrêt confirme en outre la validité du compromis de vente nonobstant l'argument tiré du défaut de pouvoir du signataire, la société appelante n'ayant jamais contesté la conclusion du contrat, mais seulement invoqué son inexécution, ce qui révèle une ratification tacite. Enfin, la cour retient que la rétractation unilatérale notifiée par courrier constitue une résiliation fautive ouvrant droit à l'indemnisation de l'intermédiaire immobilier. La portée de la décision tient ainsi à la combinaison de la théorie de la condition réputée accomplie et de l'appréciation extensive des manifestations de volonté, deux mécanismes qui conduisent à faire produire effet à un engagement dont la société tentait de se délier. ## I. Faits et procédure Par compromis de vente conclu le 19 novembre 2009, par l'intermédiaire de l'agence immobilière B s.à r.l., les vendeurs C et D ont cédé à la société A S.A., représentée par un dénommé E, un terrain à bâtir sis à X, d'une contenance de sept ares et trente-cinq centiares, au prix de 450.000 euros, payable à l'acte notarié devant intervenir au plus tard le 19 décembre 2009. Le compromis était placé sous une condition suspensive d'obtention d'un prêt auprès de la banque F dans un délai de deux semaines, l'acquéreur devant, en cas de refus, présenter un document de l'institut bancaire attestant ce refus. Les parties avaient par ailleurs stipulé, en cas de résiliation, une indemnité de 10 % du prix au profit du vendeur et de 3 % hors taxes au profit de l'agence. Par courrier du 7 décembre 2009, le mandataire de la société acquéreure a déclaré résilier le contrat et révoquer toute volonté à cet égard, le tenant pour dépourvu d'effet. Par exploit du 27 septembre 2010, l'agence B s.à r.l. a assigné la société A S.A. devant le tribunal d'arrondissement de Luxembourg en paiement de 15.525 euros, soit la commission stipulée majorée de la taxe sur la valeur ajoutée. Par jugement par défaut du 17 décembre 2010, le tribunal a fait droit à la demande. La société A S.A. a relevé appel par exploit du 7 mars 2011. Elle soutenait, à titre principal, que le signataire du compromis n'avait pas le pouvoir d'engager la société au regard des statuts, et, à titre subsidiaire, que la condition ne s'étant pas réalisée, le contrat était caduc, de sorte qu'aucune résiliation ne pouvait avoir eu lieu et qu'aucune indemnité n'était due. Le curateur de la faillite de la société, intervenu en cours d'instance, s'en est rapporté à prudence de justice. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait deux questions. La première tenait à la validité de l'engagement, le signataire n'ayant pas, selon l'appelante, qualité pour lier la société. La seconde portait sur l'effet de la défaillance de la condition suspensive, et plus précisément sur le point de savoir si la caducité du compromis pouvait être invoquée par une partie qui avait elle-même empêché la réalisation de la condition, et si la résiliation alléguée était intervenue. Sur le premier point, la cour relève que le signataire s'était présenté comme représentant de la société et que cette dernière, par la voix de son mandataire, n'avait jamais contesté la conclusion du compromis : le courrier du 7 décembre 2009 se bornait à en demander la résiliation, et celui du 15 mars 2010 ne soulevait aucun défaut de pouvoir, mais analysait les seules clauses du contrat pour en contester l'entrée en vigueur. Il en résulte que la société avait, par son comportement, manifesté une volonté non équivoque de se prévaloir de l'engagement, ou à tout le moins de ne pas en contester l'existence. Sur le second point, la cour constate qu'il est constant que la société n'a jamais produit l'attestation de refus exigée par le contrat et qu'elle ne démontre aucune démarche en vue de l'obtention du prêt. Elle en déduit, par application du principe selon lequel le débiteur